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Droit des trusts/Niveau VII · Biens immobiliers et entreprises/7.1 L'immobilier/Leçon 4

Trusts fonciers et vie privée

Ce qu’un trust foncier tient à l’écart de l’acte public, qui peut encore connaître l’identité du propriétaire, et où en est la règle fédérale de déclaration des opérations immobilières résidentielles.

Ceci est une ressource éducative et non un conseil juridique. Le droit des trusts varie d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, et la structure appropriée dépend de votre situation personnelle. Tout document que vous signez doit être rédigé ou examiné par un avocat qualifié dans votre juridiction.

La voie la plus légère

La voie la moins chère, la moins imposée, la plus simple et la plus discrète que permet la loi, de la meilleure à la moins bonne. Chaque étape indique la règle sur laquelle elle repose et la condition qui la maintient dans la légalité.

  1. La première étape gratuite consiste à ne pas indiquer votre adresse de résidence sur les documents que vous contrôlez : utilisez une adresse postale lorsque la loi le permet et renseignez-vous sur l'existence, dans votre État, d'un programme de confidentialité des adresses destiné aux victimes de violences ou de harcèlement.
  2. Un land trust ou une LLC peut empêcher que votre nom figure sur l'acte de propriété publique, mais les bénéficiaires peuvent toujours être identifiés par assignation à comparaître (subpoena), dans le cadre d'une procédure de production de documents (discovery), par les prêteurs et les assureurs hypothécaires ainsi que, en Illinois, lors des demandes de permis au titre du 765 ILCS 405.
  3. Les sociétés constituées aux États-Unis sont exemptées depuis mars 2025 de l'obligation de déclaration des bénéficiaires effectifs auprès de FinCEN et la règle relative à l'immobilier résidentiel a été annulée le 19 mars 2026 ; FinCEN ayant interjeté appel, consultez fincen.gov avant de vous y fier.
  4. La confidentialité ne s'étend jamais au domaine fiscal : les loyers et les plus-values doivent toujours être déclarés sur votre propre déclaration d'impôt, la taxe foncière doit être acquittée, et les prêteurs, les tribunaux et les autorités fiscales peuvent exiger l'identité du bénéficiaire.
  5. Transférer un bien après le surgissement d'une créance dans le but de le dissimuler peut entraîner l'annulation de ce transfert en tant que transmission révocable ; la confidentialité licite est une confidentialité à l'égard du public, jamais à l'égard des créanciers ou des tribunaux habilités à en connaître.

MatérielUn acte enregistré relatif à n’importe quel bien, tiré de la recherche publique du bureau d’enregistrement (county recorder) de votre comté, pour voir quel nom y figureLa page de FinCEN consacrée à la Residential Real Estate Rule (fincen.gov/rre), qui indique le statut actuel de la règleLeçon 6.3.7, sur la confidentialité et le secret, et leçon 6.3.1, sur les transferts frauduleux et annulables

Curiosité

  1. Si le nom d’un trustee figure sur l’acte de propriété, qui peut encore découvrir l’identité du bénéficiaire ?
  2. Pourquoi quelqu’un pourrait-il vouloir que son nom ne figure pas dans un registre foncier public, pour des raisons de sécurité ?
  3. Pourquoi une règle fédérale viserait-elle les achats de logements payés comptant par des trusts et des sociétés ?

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  1. Dans un trust foncier américain (leçon 7.1.1), l’acte nomme le trustee et non le bénéficiaire, de sorte qu’une recherche dans les registres fonciers du comté au nom du bénéficiaire peut ne pas faire apparaître le bien. C’est la principale confidentialité qu’offre un trust foncier. Elle se limite à l’acte public. Cette leçon décrit ces limites ; elle ne suggère pas de recourir à un trust foncier.
  2. Le trustee sait qui sont les bénéficiaires, et cette information peut être obtenue par voie de justice. Dans un procès, une partie peut recourir à la procédure de communication de pièces (discovery) ou à une injonction (subpoena) pour demander au trustee ou au bénéficiaire qui détient le droit bénéficiaire, et un créancier titulaire d’un jugement peut interroger un débiteur sous serment au sujet de ses actifs. Un tribunal peut aussi ordonner que le droit d’un bénéficiaire soit affecté au paiement d’une dette. Un trust foncier n’offre pas une protection solide des actifs.
  3. Certains États exigent une divulgation dans des situations particulières. Le Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act de l’Illinois (765 ILCS 405) exige que toute demande adressée à l’État ou à une collectivité locale en vue d’obtenir un permis, une licence ou un autre avantage relatif à un terrain détenu dans un trust foncier nomme chaque bénéficiaire et indique son droit (leçon 7.1.2). Les prêteurs et les assureurs de titres apprennent aussi généralement qui sont les bénéficiaires avant de prêter ou d’assurer, et les avis d’imposition peuvent être envoyés à la personne qui les paie effectivement.
  4. La Residential Real Estate Rule de FinCEN (31 C.F.R. part 1031) obligerait un professionnel chargé de la conclusion ou du règlement de la vente à déclarer certains transferts de biens résidentiels sans financement au profit d’un trust ou d’une entité juridique. Elle exempte certains transferts, notamment le transfert sans contrepartie effectué par un particulier, seul ou avec son conjoint, à un trust qu’il a créé. La règle devait entrer en vigueur le 1er décembre 2025, a été reportée au 1er mars 2026, et le 19 mars 2026, un tribunal fédéral du Texas l’a annulée. FinCEN indique que les déclarations ne sont pas exigées tant que cette décision reste en vigueur ; il a fait appel, et d’autres tribunaux ont confirmé la validité de la règle.
  5. Il existe des raisons légitimes de ne pas faire figurer un nom sur un acte : éviter le harcèlement ou la traque, protéger l’adresse personnelle d’une personnalité publique ou d’une personne qui fuit des violences, ou ne pas communiquer l’adresse personnelle d’un bailleur à ses locataires. Ce type de confidentialité est différent du secret, qui cache la propriété à des personnes ayant légalement le droit de la connaître (leçon 6.3.7).
  6. Transférer un bien dans un trust foncier ne fait pas échec aux créanciers qui ont déjà des créances. Un transfert effectué pour entraver, retarder ou frauder un créancier peut être annulé en vertu du droit des transferts frauduleux ou annulables (leçon 6.3.1), que l’acte nomme ou non un trustee. Les règles d’enregistrement, de divulgation et de déclaration varient d’un État à l’autre et évoluent dans le temps.

Faits clés

  • L’acte d’un trust foncier nomme le trustee, de sorte que le nom du bénéficiaire peut ne pas apparaître dans une recherche publique des registres fonciers.
  • L’identité des bénéficiaires peut être obtenue par la procédure de communication de pièces (discovery), par des injonctions (subpoenas) et par l’interrogatoire d’un débiteur condamné.
  • Le Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act de l’Illinois (765 ILCS 405) exige que les bénéficiaires soient nommés dans les demandes adressées aux autorités relatives au terrain.
  • La Residential Real Estate Rule de FinCEN vise certains transferts de biens résidentiels sans financement au profit de trusts et d’entités, avec des exemptions telles que les transferts sans contrepartie au trust de l’auteur du transfert lui-même.
  • Un tribunal fédéral du Texas a annulé la règle de FinCEN le 19 mars 2026 ; FinCEN indique que les déclarations ne sont pas exigées tant que cette décision reste en vigueur, et il a fait appel.
  • Un transfert dans un trust foncier effectué pour entraver, retarder ou frauder des créanciers peut être annulé en vertu du droit des transferts frauduleux ou annulables.

Exercice neuf, six, trois, un

9RassemblerÉnumérez jusqu’à 9 moyens, décrits dans cette leçon ou dans une source que vous lisez (certaines sources en donnent moins), par lesquels l’identité du bénéficiaire d’un trust foncier peut être connue, par exemple une injonction (subpoena), le dossier d’un prêteur, une demande de permis ou une déclaration fédérale.
6RegrouperClassez-les en 6 catégories : procédures judiciaires, demandes adressées aux autorités, prêteurs et assureurs, documents fiscaux, déclarations fédérales, et éléments dont vous n’êtes pas certain.
3DistillerRéduisez les 6 catégories à 3 groupes : les divulgations qui ont lieu de manière courante, celles qui n’ont lieu qu’en cas de litige, et celles dont le statut est incertain.
1CristalliserRédigez 1 phrase expliquant, avec vos propres mots, la différence entre ne pas faire figurer un nom sur un acte de propriété et cacher la propriété à des personnes qui ont le droit de la connaître.

Vérification des faits

Les dates, les chiffres et les affirmations ont été vérifiés à l’aide des sources publiées listées ci-dessous.

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