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Droit des trusts/Niveau VII · Biens immobiliers et entreprises/7.1 L'immobilier/Leçon 5

Détenir un bien locatif en trust

Ce qu’un trust révocable fait et ne fait pas pour un bien locatif, la place d’une LLC, et les points relatifs au prêt hypothécaire et à l’assurance qui changent avec le titre de propriété.

Ceci est une ressource éducative et non un conseil juridique. Le droit des trusts varie d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, et la structure appropriée dépend de votre situation personnelle. Tout document que vous signez doit être rédigé ou examiné par un avocat qualifié dans votre juridiction.

La voie la plus légère

La voie la moins chère, la moins imposée, la plus simple et la plus discrète que permet la loi, de la meilleure à la moins bonne. Chaque étape indique la règle sur laquelle elle repose et la condition qui la maintient dans la légalité.

  1. La solution la moins coûteuse pour éviter l'homologation du testament (probate) : lorsque le droit de l'État concerné le permet, enregistrez un acte de transfert à titre gratuit au décès (transfer-on-death deed) pour le bien locatif ; par exemple, au Texas, cet acte est révocable et ne requiert aucune contrepartie, mais il doit être enregistré avant le décès (Estates Code §114.055).
  2. Un trust entre vifs (living trust) révocable permet également d'éviter l'homologation du testament (probate) et de conserver les revenus locatifs sur votre propre déclaration en tant que grantor trust, mais il n'offre aucune protection contre la responsabilité civile, et la protection contre le remboursement anticipé prévue par la loi Garn-St Germain peut ne pas couvrir un bien locatif que vous n'occupez pas.
  3. En matière de responsabilité, une LLC constituée dans l'État où se situe le bien permet d'éviter l'immatriculation dans un second État ; par défaut, une LLC à associé unique est ignorée aux fins de l'impôt fédéral sur le revenu, même si des frais d'État s'appliquent, tels que la taxe annuelle de 400 $ du Delaware.
  4. L'assurance responsabilité civile du bailleur et l'assurance parapluie constituent souvent le premier niveau de protection le plus économique ; quel que soit le titulaire de la propriété, l'assureur doit désigner le trustee ou la LLC comme assuré, et les garanties personnelles sur des prêts restent personnelles.
  5. Les parts sociales de la LLC peuvent être détenues par votre trust révocable afin qu'elles soient transmises sans homologation du testament (probate) ; cela n'apporte aucune protection contre les créanciers, et le transfert d'un bien locatif grevé d'une hypothèque dans une LLC peut permettre au prêteur de demander le remboursement anticipé du prêt.

MatérielUn acte enregistré relatif à un bien locatif, pour voir qui en détient le titre de propriétéLa clause d’exigibilité en cas de vente (due-on-sale clause) d’un modèle d’hypothèque ou de deed of trustLeçon 3.1.2, sur le transfert de biens à un trust entre vifs (living trust) et le Garn-St Germain ActLeçon 7.2.7, sur les LLC et les sociétés d’exploitation détenues au sein d’un trust

Curiosité

  1. Le bail d’un locataire change-t-il lorsque le bien du bailleur est transféré dans un trust ?
  2. Si un trust révocable n’offre aucune protection contre les créanciers, pourquoi certains propriétaires l’associent-ils à une LLC ?
  3. La règle fédérale qui protège les prêts immobiliers lors d’un transfert dans un trust s’applique-t-elle aussi aux biens locatifs ?

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  1. Un trust entre vifs (living trust) révocable peut détenir un bien locatif de la même manière qu’il détient une résidence : le propriétaire le transfère par acte au trustee, qui est souvent le propriétaire lui-même. Si le trust a bien reçu le bien, celui-ci peut être transmis au décès sans homologation du testament (probate) (leçon 3.1.2). Le trust ne met pas le propriétaire à l’abri des réclamations. Les biens d’un trust révocable sont généralement accessibles aux créanciers du constituant, et les actifs restent dans la succession imposable du constituant (leçon 3.1.5). Cette leçon décrit des structures courantes et n’en recommande aucune.
  2. Les obligations entre bailleur et locataire ne changent pas lorsque le titre de propriété est transféré dans un trust. Les baux existants se poursuivent généralement, et le trustee, en tant que propriétaire inscrit, devient le bailleur, avec les mêmes obligations en matière de dépôts de garantie, de réparations, d’habitabilité et d’égalité d’accès au logement. Une réclamation d’un locataire ou d’un visiteur peut être dirigée contre le trustee et, lorsque le constituant est le trustee d’un trust révocable, les biens propres du propriétaire restent exposés. Pour l’impôt sur le revenu, un trust révocable est généralement un grantor trust (trust transparent), de sorte que les revenus locatifs sont déclarés dans la déclaration personnelle du propriétaire.
  3. Certains propriétaires placent plutôt le bien locatif dans une société à responsabilité limitée (LLC). La LLC détient le titre de propriété, et ses membres ne sont généralement pas personnellement responsables de ses dettes, bien qu’un membre puisse rester responsable de ses propres fautes et que les prêteurs demandent souvent des garanties personnelles. Les parts de la LLC peuvent à leur tour être détenues par le trust révocable, ce qui peut permettre leur transmission au décès sans homologation du testament (probate), tandis que la LLC ajoute un niveau de responsabilité limitée pour les réclamations liées au bien.
  4. Le créancier personnel d’un membre d’une LLC est souvent limité par la loi de l’État à une charging order, qui donne droit aux distributions revenant au membre, mais pas à la gestion de la société. Les États diffèrent, et la protection est souvent plus faible pour les LLC à membre unique ; dans Olmstead v. FTC (2010), par exemple, la Cour suprême de Floride a jugé qu’une charging order n’était pas le seul recours contre une LLC à membre unique ; la Floride a ensuite modifié sa loi. Détenir les parts dans un trust révocable n’ajoute aucune protection, car les créanciers du constituant peuvent atteindre les actifs du trust.
  5. Le transfert d’un bien hypothéqué peut déclencher la clause d’exigibilité en cas de vente (due-on-sale clause) du prêt. Le Garn-St Germain Act (12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)) interdit au prêteur d’invoquer cette clause en raison d’un transfert dans un trust entre vifs (living trust) dont l’emprunteur est et reste bénéficiaire, pour les logements de moins de cinq unités d’habitation (leçon 3.1.2). La réglementation fédérale (12 CFR §191.5) ajoute que l’emprunteur doit rester l’occupant, de sorte qu’un bien locatif que l’emprunteur n’habite pas, ou un immeuble de cinq unités ou plus, peut ne pas être couvert. Un transfert à une LLC n’est pas couvert par l’exception relative aux trusts.
  6. L’assurance doit correspondre au propriétaire inscrit. Si le titre de propriété est transféré à un trustee ou à une LLC, l’assureur peut devoir désigner le trustee ou la LLC comme assuré, et une police qui ne désigne que la personne physique peut laisser une lacune de couverture après le transfert. L’assurance de titre doit également être vérifiée lors du transfert du titre (leçon 7.1.6). Les règles de consentement des prêteurs, les pratiques des assureurs et les lois des États sur les LLC varient.

Faits clés

  • Un trust entre vifs (living trust) révocable peut permettre qu’un bien locatif qui lui a été transféré soit transmis sans homologation du testament (probate), mais il n’offre aucune protection contre les créanciers du constituant.
  • Les baux et les obligations entre bailleur et locataire se poursuivent lorsqu’un bien locatif est transféré dans un trust ; le trustee devient le propriétaire inscrit.
  • Les membres d’une LLC ne sont généralement pas personnellement responsables de ses dettes ; les parts de la LLC peuvent être détenues par un trust révocable.
  • Le créancier personnel d’un membre est souvent limité à une charging order, bien que la protection varie selon les États et soit souvent plus faible pour les LLC à membre unique.
  • Le Garn-St Germain Act interdit l’exigibilité anticipée au titre de la clause due-on-sale en cas de transfert dans un trust entre vifs (living trust) dont l’emprunteur est et reste bénéficiaire, pour les logements de moins de cinq unités.
  • La réglementation fédérale (12 CFR §191.5) exige aussi que l’emprunteur reste l’occupant, de sorte que les biens locatifs que l’emprunteur n’habite pas peuvent ne pas être couverts.

Exercice neuf, six, trois, un

9RassemblerÉnumérez jusqu’à 9 faits sur la manière dont un bien locatif est détenu, à partir d’un acte type, d’un bail, d’une hypothèque ou de cette leçon (certaines sources en donnent moins), par exemple qui détient le titre de propriété, qui signe les baux, ce que l’hypothèque prévoit en cas de transfert et qui est assuré.
6RegrouperClassez-les en 6 catégories : titre de propriété, obligations entre bailleur et locataire, responsabilité, prêt hypothécaire, assurance, et éléments dont vous n’êtes pas certain.
3DistillerRéduisez les 6 catégories à 3 groupes : ce qu’un trust révocable change, ce qu’une LLC change, et ce que ni l’un ni l’autre ne change.
1CristalliserRédigez 1 phrase expliquant, avec vos propres mots, pourquoi un trust révocable ne protège pas à lui seul un bailleur contre les réclamations.

Vérification des faits

Les dates, les chiffres et les affirmations ont été vérifiés à l’aide des sources publiées listées ci-dessous.

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