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신탁법/레벨 VII · 재산과 사업 신탁/7.1 토지/수업 5

신탁을 통한 임대 부동산 보유

철회 가능 신탁이 임대 부동산에 대해 수행하는 것과 수행하지 않는 것, LLC가 어떻게 결합되는지, 그리고 소유권(명부) 변경에 따라 달라지는 모기지 및 보험 관련 사항.

교육 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 신탁법은 국가와 주(州)마다 다르며, 적합한 구조는 개인의 상황에 따라 달라집니다. 서명하는 모든 문서는 거주지 자격을 갖춘 변호사가 작성하거나 검토해야 합니다.

가장 가벼운 길

법이 허용하는 범위에서 가장 저렴하고, 세금이 가장 적고, 가장 간단하며, 가장 사적인 방법을 우선순위대로 정리했습니다. 각 단계마다 근거가 되는 규정과 합법성을 유지하는 조건을 밝힙니다.

  1. 가장 저렴한 유언 검인(프로베이트) 해결책: 주 법이 허용하는 경우 임대용 부동산에 대해 사망 시 이전 증서(transfer-on-death deed)를 등기합니다. 예를 들어 텍사스주는 이를 철회 가능하게 규정하고 대가를 요구하지 않지만, 사망 전에 반드시 등기해야 합니다(Estates Code §114.055).
  2. 철회 가능한 생전신탁 역시 유언 검인(프로베이트)을 회피할 수 있고 위탁자 신탁(grantor trust)으로서 임대 소득이 본인의 신고서에 유지되지만, 책임 보호 장벽은 제공하지 않으며, 본인이 거주하지 않는 임대에 대해서는 Garn-St Germain 법의 매도 시 상환 요구(due-on-sale) 보호가 적용되지 않을 수 있습니다.
  3. 책임 보호를 위해 부동산 소재 주에서 설립한 LLC는 두 번째 주에 등록할 필요가 없습니다. 단원 LLC는 기본적으로 연방 소득세상 무시(disregarded)되지만, 델라웨어주의 연간 $400 세금과 같은 주 수수료가 적용됩니다.
  4. 임대인 보험과 우산 책임 보험(umbrella liability insurance)은 종종 더 저렴한 첫 번째 보호 계층입니다. 소유권을 누가 보유하든, 보험사는 수탁자 또는 LLC를 피보험자로 명시해야 하며, 개인 대출 보증은 여전히 개인의 것입니다.
  5. LLC의 지분(membership)을 철회 가능한 신탁이 보유하도록 하여 유언 검인(프로베이트) 없이 이전할 수 있습니다. 이는 채권자 보호를 추가하지 않으며, 저당 설정된 임대를 LLC로 이전하면 대출자가 대출을 즉시 상환 요구(call the loan)할 수 있습니다.

준비물소유권자가 누구인지 확인하기 위한 임대 부동산의 등기된 소유권 증서(deed)샘플 모기지 계약서 또는 신탁 양도증서(deed of trust)에 포함된 매각 시 상환 조항(due-on-sale clause)레슨 3.1.2: 생전신탁 자금 충당 및 가른-스터제먼법(Garn-St Germain Act)레슨 7.2.7: 신탁 내에 보유되는 LLC와 운영 회사

호기심

  1. 임대인의 부동산이 신탁으로 이전되면 세입자의 임대 계약도 변경되나요?
  2. 취소 가능한 신탁이 채권자로부터의 보호를 제공하지 않는다면, 왜 일부 소유주들은 이를 LLC와 함께 사용하는 걸까요?
  3. 신탁으로의 양도 시 주택 대출을 보호하는 연방 규정은 임대 부동산에도 적용되나요?

탐구

  1. 철회 가능한 생전 신탁도 주택과 마찬가지로 임대용 부동산을 보유할 수 있습니다. 즉, 소유자는 그 부동산을 신탁관리인에게 양도하는데, 이 신탁관리인은 대개 소유자 자신입니다. 신탁에 자금이 충당되어 있으면 사망 시 상속 절차 없이 부동산을 넘겨줄 수 있습니다(3.1.2절). 이 신탁은 소유자와 채권자들 간의 관계를 분리하지 않습니다. 철회 가능한 신탁의 자산은 일반적으로 신탁 설립자의 채권자들이 접근할 수 있으며, 해당 자산은 여전히 신탁 설립자의 과세 대상 재산으로 남습니다(3.1.5절). 이 강의에서는 일반적인 구조들을 설명할 뿐, 특정 구조를 추천하지는 않습니다.
  2. 소유권이 신탁으로 이전되어도 임대인-임차인의 의무는 변하지 않습니다. 기존 임대계약은 일반적으로 그대로 유지되며, 등기상 소유주인 수탁자가 보증금, 수리, 주거 적합성 및 공정한 주택 제공에 관한 동일한 의무를 지는 임대인이 됩니다. 세입자나 방문객은 수탁자를 상대로 청구를 제기할 수 있으며, 위탁자가 철회 가능 신탁의 수탁자인 경우 소유자의 자산도 여전히 노출되어 있습니다. 소득세 측면에서 철회 가능 신탁은 일반적으로 양여인 신탁(grantor trust)에 해당하므로 임대수입은 소유자 본인의 신고서에 기재됩니다.
  3. 일부 소유주들은 대신 임대 부동산을 유한책임회사(LLC)에 넣습니다. LLC가 소유권을 보유하며, 그 구성원들은 일반적으로 회사의 채무에 대해 개인적으로 책임지지 않습니다. 다만 구성원은 자신의 불법 행위에 대해서는 여전히 책임을 질 수 있으며, 대출 기관은 종종 개인 보증을 요구합니다. LLC의 지분은 다시 철회 가능 신탁이 보유할 수 있는데, 이를 통해 해당 지분이 사망 시 유언 검인(프로베이트) 없이 이전될 수 있고, 동시에 LLC는 부동산에서 발생한 청구에 대해 책임 보호 계층을 제공합니다.
  4. LLC 구성원의 개인 채권자는 주법에 따라 일반적으로 차징 오더(charging order)로 제한되며, 이는 구성원의 배당금 수령 권리를 부여하지만 회사를 관리할 권리는 부여하지 않습니다. 주마다 규정이 다르며, 단일 구성원 LLC의 경우 보호가 더 약한 경우가 많습니다. 예를 들어 Olmstead v. FTC (2010) 사건에서 플로리다 대법원은 차징 오더가 단일 구성원 LLC에 대한 유일한 구제 수단이 아니라고 판결했으며, 플로리다주는 이후 관련 법률을 개정했습니다. 지분을 철회 가능 신탁에 보유해도 보호 효과는 추가되지 않습니다. 위탁자의 채권자가 신탁의 자산에 접근할 수 있기 때문입니다.
  5. 담보가 설정된 부동산의 이전은 대출의 매각 시 상환 조항(due-on-sale clause)을 발동시킬 수 있습니다. 가른-스터제먼법(Garn-St Germain Act, 12 U.S.C. §1701j-3(d)(8))에 따르면, 차입자가 수익자로서 남아 있는 생전신탁으로의 이전인 경우, 주거 단위가 5개 미만인 주택에 대해 대출 기관이 해당 조항을 집행하는 것이 금지됩니다(레슨 3.1.2). 연방 규정(12 CFR §191.5)은 차입자가 여전히 거주자임을 요구하므로, 차입자가 거주하지 않는 임대 부동산이나 5개 이상의 단위를 가진 건물은 이 보호 대상에서 제외될 수 있습니다. LLC로의 이전은 신탁 예외의 적용을 받지 않습니다.
  6. 보험은 등기상 소유자와 일치해야 합니다. 소유권이 수탁자나 LLC로 이전되면, 보험사가 수탁자 또는 LLC를 피보험자로 지정할 필요가 있을 수 있으며, 개인만을 피보험자로 지정한 보험증권은 이전 후 공백을 남길 수 있습니다. 소유권이 이전될 때 소유권 보험도 확인해야 합니다(레슨 7.1.6). 대출 기관의 동의 규정, 보험사의 관행 및 주별 LLC 법률은 다양합니다.

핵심 사실

  • 철회 가능 생전신탁을 통해 자금 충당이 된 임대 부동산이 유언 검인(프로베이트) 없이 이전될 수 있지만, 이는 위탁자의 채권자로부터의 보호를 제공하지 않습니다.
  • 임대 부동산이 신탁으로 이전되어도 임대계약과 임대인-임차인의 의무는 계속되며, 수탁자가 등기상 소유주가 됩니다.
  • LLC 구성원은 일반적으로 회사의 채무에 대해 개인적으로 책임지지 않으며, LLC의 지분은 철회 가능 신탁이 보유할 수 있습니다.
  • 구성원의 개인 채권자는 보통 차징 오더(charging order)로 제한되지만, 보호 수준은 주마다 다르며 단일 구성원 LLC의 경우 더 약한 경우가 많습니다.
  • 가른-스터제먼법(Garn-St Germain Act)에 따르면, 주거 단위가 5개 미만인 주택에 대해 차입자가 수익자로서 남아 있는 생전신탁으로의 이전 시 매각 시 상환 요구(due-on-sale call)를 금지합니다.
  • 연방 규정(12 CFR §191.5)은 또한 차입자가 거주자로 남아야 한다고 요구하고 있으므로, 차입자가 실제로 거주하지 않는 임대 부동산은 이 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.

연습 아홉, 여섯, 셋, 하나

9모으기샘플 소유권 증서, 임대 계약서, 모기지 계약서 또는 이 강의를 통해 한 부동산이 어떻게 소유되는지에 대한 최대 9가지 사실을 나열하시오(일부 자료의 경우 그보다 적을 수 있음). 예를 들어, 누가 소유권을 가지는지, 누가 임대 계약에 서명하는지, 모기지 계약서에는 양도와 관련해 무엇이 명시되어 있는지, 그리고 누가 보험에 가입되어 있는지 등입니다.
6묶기소유권, 임대인-임차인의 의무, 책임, 모기지, 보험, 그리고 불확실한 사실 등 6개 카테고리로 분류하십시오.
3추리기6가지 범주를 3개 그룹으로 줄이세요: 취소 가능한 신탁이 변경하는 것, LLC가 변경하는 것, 그리고 어느 쪽도 변경하지 않는 것.
1결정화철회 가능 신탁만으로는 임대인을 청구(클레임)로부터 보호하지 못하는 이유를 자신의 말로 설명하는 문장 하나를 작성하세요.

팩트 체크

날짜, 수치 및 주장은 아래에 명시된 출처들을 통해 확인되었습니다.

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