MSTR Cat

Hukum Amanah/Tahap VII · Harta dan perniagaan/7.1 Tanah/Pelajaran 5

Memegang harta sewa dalam amanah

Apa yang dilakukan dan tidak dilakukan oleh amanah boleh batal bagi harta sewa, bagaimana LLC sesuai di dalamnya, dan perkara gadai janji serta insurans yang berubah dengan hak milik.

Pendidikan, bukan nasihat undang-undang. Hukum amanah berbeza dari negara ke negara dan negeri ke negeri, dan struktur yang betul bergantung kepada situasi anda. Apa sahaja yang anda tandatangani hendaklah dilakar atau semak semula oleh peguam berkelayakan di tempat anda tinggal.

Laluan paling ringan

Laluan paling murah, paling rendah cukai, paling mudah dan paling peribadi yang dibenarkan undang-undang, bermula dengan yang terbaik. Setiap langkah menyatakan peraturan yang menjadi asasnya dan syarat yang mengekalkannya sah.

  1. Pembetulan probet yang paling murah: di mana undang-undang negeri membenarkan, rekodkan surat tanah pemindahan-pada-mati (transfer-on-death deed) untuk hartanah sewaan tersebut; Texas, sebagai contoh, menjadikan dokumen ini boleh dibatalkan dan tidak memerlukan sebarang pertimbang (consideration), tetapi ia mesti direkodkan sebelum kematian (Estates Code §114.055).
  2. Amanah hidup boleh batal juga mengelakkan probet dan mengekalkan pendapatan sewaan dalam penyata cukai anda sendiri sebagai amanah pemberi (grantor trust), tetapi ia tidak memberikan perisai liabiliti, dan perlindungan due-on-sale di bawah Akta Garn-St Germain mungkin tidak meliputi hartanah sewaan yang diduduki oleh pihak lain.
  3. Dari segi liabiliti, sebuah LLC yang ditubuhkan di negeri tempat hartanah itu berada mengelakkan pendaftaran semula di negeri kedua; LLC beranggota tunggal secara lalai dianggap tidak wujud (disregarded) untuk tujuan cukai pendapatan persekutuan, walaupun yuran negeri terpakai, seperti cukai tahunan $400 Delaware.
  4. Insurans liabiliti tuan tanah dan insurans payung (umbrella liability insurance) sering menjadi lapisan perlindungan pertama yang lebih murah; apa jua entiti yang memegang hak milik, penjamin insurans mesti menamakan pemegang amanah atau LLC tersebut sebagai tertanggung, dan jaminan pinjaman peribadi kekal bersifat peribadi.
  5. Keanggotaan LLC boleh dipegang oleh amanah boleh batal anda supaya ia beralih tanpa probet; langkah ini tidak menambah perlindungan terhadap kreditur, dan memindahkan hartanah sewaan yang berhipotek ke dalam LLC boleh membolehkan pemberi pinjaman menuntut bayaran balik pinjaman tersebut (call the loan).

BahanSurat ikatan berdaftar bagi harta sewa, untuk melihat siapa yang memegang hak milikKlausa due-on-sale (hutang matang apabila dijual) dalam contoh gadai janji atau surat ikatan amanah (deed of trust)Pelajaran 3.1.2, mengenai pembiayaan amanah hidup dan Garn-St Germain ActPelajaran 7.2.7, mengenai LLC dan syarikat operasi yang dipegang dalam amanah

Ingin tahu

  1. Adakah pajakan penyewa berubah apabila harta tuan rumah dipindahkan ke dalam amanah?
  2. Jika amanah boleh batal tidak memberikan perlindungan daripada pemiutang, mengapakah sesetengah pemilik menggandingkannya dengan LLC?
  3. Adakah peraturan persekutuan yang melindungi pinjaman rumah apabila dipindahkan ke dalam amanah juga meliputi harta sewa?

Teroka

  1. Amanah hidup boleh batal boleh memegang harta sewa dengan cara yang sama ia memegang rumah: pemilik memindahkannya melalui surat ikatan kepada pemegang amanah, yang selalunya pemilik itu sendiri. Jika amanah itu dibiayai, harta itu boleh berpindah apabila pemilik meninggal dunia tanpa probet (pelajaran 3.1.2). Amanah itu tidak memisahkan pemilik daripada tuntutan. Harta amanah boleh batal secara amnya boleh dicapai oleh pemiutang pengamanah, dan aset itu kekal dalam estet bercukai pengamanah (pelajaran 3.1.5). Pelajaran ini menerangkan struktur lazim dan tidak mengesyorkan mana-mana daripadanya.
  2. Kewajipan tuan rumah-penyewa tidak berubah apabila hak milik berpindah ke dalam amanah. Pajakan sedia ada secara amnya berterusan, dan pemegang amanah, sebagai pemilik berdaftar, menjadi tuan rumah dengan kewajipan yang sama berkenaan deposit, pembaikan, kelayakan didiami dan perumahan adil. Tuntutan oleh penyewa atau pelawat boleh dibawa terhadap pemegang amanah, dan apabila pengamanah ialah pemegang amanah bagi amanah boleh batal, aset pemilik sendiri kekal terdedah. Bagi cukai pendapatan, amanah boleh batal biasanya merupakan grantor trust, jadi pendapatan sewa dilaporkan dalam penyata cukai pemilik sendiri.
  3. Sesetengah pemilik sebaliknya meletakkan harta sewa ke dalam syarikat liabiliti terhad (LLC). LLC memegang hak milik, dan ahlinya secara amnya tidak bertanggungjawab secara peribadi atas hutangnya, walaupun ahli masih boleh bertanggungjawab atas salah lakunya sendiri dan pemberi pinjaman sering meminta jaminan peribadi. Kepentingan keahlian LLC pula boleh dipegang oleh amanah boleh batal, yang boleh membolehkan kepentingan itu berpindah apabila pemilik meninggal dunia tanpa probet sementara LLC menyediakan lapisan liabiliti bagi tuntutan yang timbul daripada harta itu.
  4. Pemiutang peribadi ahli LLC sering dihadkan oleh statut negeri kepada perintah caj (charging order), yang memberikan hak ke atas agihan kepada ahli itu tetapi bukan hak untuk menguruskan syarikat. Negeri berbeza-beza, dan perlindungan selalunya lebih lemah bagi LLC seorang ahli; dalam Olmstead v. FTC (2010), sebagai contoh, Mahkamah Agung Florida memutuskan bahawa perintah caj bukan satu-satunya remedi terhadap LLC seorang ahli; Florida kemudiannya meminda statutnya. Memegang keahlian dalam amanah boleh batal tidak menambah perlindungan, kerana pemiutang pengamanah boleh mencapai aset amanah.
  5. Memindahkan harta yang bergadai janji boleh mencetuskan klausa due-on-sale pinjaman. Garn-St Germain Act (12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)) melarang pemberi pinjaman menguatkuasakan klausa itu kerana pemindahan ke dalam amanah hidup yang peminjamnya ialah dan kekal sebagai benefisiari, bagi rumah yang mempunyai kurang daripada lima unit kediaman (pelajaran 3.1.2). Peraturan persekutuan (12 CFR §191.5) menambah syarat bahawa peminjam kekal sebagai penghuni, jadi harta sewa yang tidak didiami oleh peminjam, atau bangunan lima unit atau lebih, mungkin berada di luarnya. Pemindahan kepada LLC tidak dilindungi oleh pengecualian amanah itu.
  6. Insurans hendaklah sepadan dengan pemilik berdaftar. Jika hak milik berpindah kepada pemegang amanah atau LLC, penanggung insurans mungkin perlu menamakan pemegang amanah atau LLC itu sebagai pihak yang diinsuranskan, dan polisi yang hanya menamakan individu mungkin meninggalkan jurang selepas pemindahan. Insurans hak milik juga perlu disemak apabila hak milik berpindah (pelajaran 7.1.6). Peraturan persetujuan pemberi pinjaman, amalan penanggung insurans dan undang-undang LLC negeri berbeza-beza.

Fakta utama

  • Amanah hidup boleh batal boleh membolehkan harta sewa yang telah dibiayai berpindah tanpa probet, tetapi ia tidak memberikan perlindungan daripada pemiutang pengamanah.
  • Pajakan dan kewajipan tuan rumah-penyewa berterusan apabila harta sewa dipindahkan ke dalam amanah; pemegang amanah menjadi pemilik berdaftar.
  • Ahli LLC secara amnya tidak bertanggungjawab secara peribadi atas hutangnya; keahlian LLC boleh dipegang oleh amanah boleh batal.
  • Pemiutang peribadi seseorang ahli sering dihadkan kepada perintah caj, walaupun perlindungan berbeza mengikut negeri dan selalunya lebih lemah bagi LLC seorang ahli.
  • Garn-St Germain melarang tuntutan due-on-sale bagi pemindahan ke dalam amanah hidup yang peminjamnya ialah dan kekal sebagai benefisiari, bagi rumah kurang daripada lima unit.
  • Peraturan persekutuan (12 CFR §191.5) juga mensyaratkan peminjam kekal sebagai penghuni, jadi harta sewa yang tidak didiami oleh peminjam mungkin berada di luarnya.

Latihan sembilan, enam, tiga, satu

9KumpulSenaraikan sehingga 9 fakta tentang cara sesebuah harta sewa dipegang, daripada contoh surat ikatan, pajakan, gadai janji atau pelajaran ini (sesetengah sumber memberikan lebih sedikit), seperti siapa yang memegang hak milik, siapa yang menandatangani pajakan, apa yang dinyatakan oleh gadai janji tentang pemindahan dan siapa yang diinsuranskan.
6KelompokkanSusun fakta tersebut ke dalam 6 kategori: hak milik, kewajipan tuan rumah-penyewa, liabiliti, gadai janji, insurans, dan fakta yang anda tidak pasti.
3SaringKurangkan 6 kategori tersebut kepada 3 kumpulan: apa yang diubah oleh amanah boleh batal, apa yang diubah oleh LLC, dan apa yang tidak diubah oleh kedua-duanya.
1KristalkanTulis 1 ayat yang menerangkan, dengan kata-kata anda sendiri, mengapa amanah boleh batal semata-mata tidak melindungi tuan rumah daripada tuntutan.

Semakan fakta

Tarikh, angka dan dakwaan telah disemak berbanding dengan sumber yang diterbitkan yang disenaraikan di bawah.

Buka dalam akademi interaktif →

EN PT ES ZH JA KO RU DE FR