信託法/レベル VII · 不動産と事業/7.1 土地/レッスン 5
信託による賃貸不動産の保有
撤回可能信託が賃貸不動産に与える影響と限界、LLCの位置づけ、そして名義変更に伴う抵当権や保険のポイントについて。
これは教育であり、法的助言ではありません。信託法は国や州によって異なり、適切な構造はあなたの状況に依存します。あなたが署名するものはすべて、お住まいの地域の資格を持った弁護士による起草またはレビューを受けるべきです。
最小コストの道
法律が認める範囲で、最も安く、税負担が最も軽く、最も簡単で、最もプライバシーを守れる方法を、優先順に示します。各ステップには根拠となるルールと、合法であり続けるための条件を記しています。
- 最も費用のかからない遺産手続きの回避策：州法が認める場合、賃貸物件について死亡時移転証書（transfer-on-death deed）を登記する。例えばテキサス州では、この証書は撤回可能であり、対価（consideration）は不要だが、死亡前に必ず登記しなければならない（Estates Code §114.055）。
- 取消可能な生前信託（revocable living trust）も遺産手続きを回避でき、grantor trustとして賃貸収入があなた自身の申告書に計上されるが、責任の盾にはならない。また、Garn-St Germain法のdue-on-sale保護は、あなたが居住していない賃貸物件には適用されない可能性がある。
- 責任リスク対策としては、不動産所在州で設立したLLC（有限責任会社）であれば、第2の州での登記を回避できる。単独メンバーのLLCは原則として連邦所得税上無視されるが、州税はかかる。例えばデラウェア州では年間400ドルの税金が発生する。
- 大家保険とアンブレラ責任保険は、多くの場合、より安価な第一層の保護となる。権利証書の名義人が誰であれ、保険会社は信託受託者（trustee）またはLLCを被保険者として指名しなければならない。また、個人によるローン保証はあくまで個人の責任にとどまる。
- LLCの出資持分（membership）を取消可能な信託が保有することで、遺産手続きなしで移転できる。ただしこれにより債権者保護は増えないし、抵当権設定済みの賃貸物件をLLCに移すと、貸主がローン全額を即時返済請求（call the loan）する可能性がある。
用意するもの賃貸不動産の登記された権利証（デッド）で、名義人が誰かを確認するためモーゲージ契約書または信託証書の売却時支払条項レッスン3.1.2 生前信託への資金移入とガーン＝スタ・ジェルマン法レッスン7.2.7 LLCと信託内に設立される事業会社
問い
- 家主の不動産が信託に移管されると、借主の賃貸契約は変更されますか？
- 撤回可能信託が債権者からの保護を与えないのであれば、なぜ一部の所有者はそれをLLCと組み合わせるのでしょうか？
- 信託への移転時の住宅ローンを保護する連邦法は、賃貸物件にも適用されるのでしょうか？
探究
- 撤回可能な生前信託は、住宅と同様に賃貸不動産を保有できます。所有者がその不動産の名義を（多くの場合所有者自身である）受託者に移転します。信託に資金が投入されていれば、死亡時に遺言検認（プロベート）を経ずに財産を引き継ぐことができます（レッスン3.1.2）。この信託は、所有者と請求との関係を分離しません。撤回可能信託の資産は一般的に委託者の債権者に到達可能であり、その資産は委託者の課税対象遺産の中に留まります（レッスン3.1.5）。本レッスンでは一般的な構造について説明するものであり、いずれかを推奨するものではありません。
- 所有権が信託に移転しても、貸主・借主の義務は変わりません。既存の賃貸契約は一般的に継続し、登記上の所有者である受託者が貸主となり、保証金、修繕、居住性、公正な住宅供給に関する同じ義務を負います。借主や訪問者からの請求は受託者に対して行うことができ、委託者が撤回可能信託の受託者である場合、所有者自身の資産もリスクにさらされます。所得税に関しては、撤回可能信託は通常グラントア・トラスト（納税者信託）であるため、賃貸収入は所有者自身の申告書に記載されます。
- 一部の所有者は、代わりに賃貸不動産を有限責任会社（LLC）に保有させます。LLCが所有権を保有し、そのメンバー（社員）は原則として会社の債務に対して個人的な責任を負いませんが、メンバー自身の不正行為については責任を問われる可能性があり、また貸し手側はしばしば個人保証を求めます。LLCの持分はさらに撤回可能信託によって保有されることもでき、これにより死亡時に遺言検認（プロベート）を経ずにその持分を引き継ぐことができる一方、不動産から生じる請求に対してLLCが責任の層を提供します。
- LLCメンバーの個人債権者は、州法によって通常チャージングオーダー（分配金差押命令）という手段に限定されます。これによりメンバーへの分配金に対する権利は得られますが、会社を管理する権限はありません。州によって規定が異なり、単一メンバーLLCの場合は保護が弱くなることが多いです。例えば、2010年のOlmstead v. FTC事件では、フロリダ州最高裁判所はチャージングオーダーだけが単一メンバーLLCに対する唯一の救済手段ではないと判断し、フロリダ州は後にその法律を改正しました。また、持分を撤回可能信託に保有しても保護にはなりません。なぜなら、委託者の債権者がその信託の資産に到達できるからです。
- 抵当付き不動産の移転は、ローンの売却時返済条項（due-on-sale clause）を発動させる可能性があります。ガーン＝スタ・ジェルマン法（12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)）により、借主が受益者であり続ける生前信託への移転の場合、住居戸数が5戸未満の住宅については、貸し手がその条項を執行することは禁止されています（レッスン3.1.2）。連邦規制（12 CFR §191.5）では、借主が引き続き居住者であることも要件としており、そのため借主が居住していない賃貸物件や5戸以上の建物は対象外となることがあります。LLCへの移転は、この信託による例外の対象にはなりません。
- 保険は登記上の所有者と一致していなければなりません。所有権が受託者やLLCに移る場合、保険会社は受託者やLLCを被保険者として指定する必要があり、個人のみを被保険者とした保険契約では移転後に補償の空白が生じる可能性があります。所有権が移動する際には所有権保険も確認する必要があります（レッスン7.1.6）。貸し手の承諾規則、保険会社の慣行、州のLLC法はそれぞれ異なります。
重要な事実
- 撤回可能な生前信託を利用すれば、資金投入済みの賃貸不動産を遺言検認（プロベート）なしで引き継ぐことができますが、委託者の債権者からの保護は提供されません。
- 賃貸物件が信託に移管されても、賃貸契約および貸主・借主の義務は継続し、受託者が登記上の所有者となります。
- LLCのメンバー（社員）は、原則としてその債務に対して個人的な責任を負いません。LLCの持分は、撤回可能信託によって保有されることがあります。
- メンバーの個人債権者は、多くの場合チャージングオーダーに限定されますが、州によって保護の程度は異なり、単一メンバーLLCの場合は特に弱いことが多いです。
- ガーン＝スタ・ジェルマン法により、5戸未満の住宅について、借主が受益者であり続ける生前信託への移転による売却時返済条項の執行は禁止されています。
- 連邦規制（12 CFR §191.5）では、借り手が引き続き居住者であることも要求されているため、借り手が住んでいない賃貸物件はこの規制の対象外となる可能性があります。
演習 九・六・三・一
9集めるサンプルの権利証、賃貸契約書、抵当権証明書、または本講義から、1つの賃貸物件がどのように管理されているかに関する最大9つの事実を挙げてください（情報源によってはそれ以下の数になる場合もあります）。例えば、所有権は誰が持っているか、賃貸契約には誰が署名するか、抵当権証明書には譲渡について何が記載されているか、そして保険は誰が加入しているかなどです。
6まとめるそれらを「所有権」「貸主・借主の義務」「責任」「抵当権（ローン）」「保険」「不明な点」という6つのカテゴリーに分類してください。
3絞り込む6つのカテゴリーを3つのグループに分ける：撤回可能な信託が変更するもの、LLCが変更するもの、そしてどちらも変更しないもの。
1結晶化する撤回可能信託だけでは、なぜ家主を請求から守ることができないのか、自分の言葉で1文で説明してください。
事実確認
日付、数字、主張は、下記に記載された公表資料と照合して確認しました。