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Trustrecht/Niveau VII · Vermögen und Unternehmen/7.1 Grundstücke/Lektion 5

Mietimmobilien in einem Trust halten

Was ein widerruflicher Trust für Mietimmobilien leistet und was nicht, wie eine LLC hineinpasst und welche Fragen zu Hypothek und Versicherung sich mit dem Eigentum ändern.

Bildung statt Rechtsberatung. Das Trustrecht variiert von Land zu Land und von Bundesstaat zu Bundesstaat; die richtige Struktur hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Alles, was Sie unterzeichnen, sollte von einem qualifizierten Anwalt an Ihrem Wohnsitz erstellt oder geprüft werden.

Der schlanke Weg

Der günstigste, steuerärmste, einfachste und diskreteste Weg, den das Recht erlaubt – das Beste zuerst. Jeder Schritt nennt die Regel, auf der er beruht, und die Bedingung, unter der er rechtmäßig bleibt.

  1. Günstigste Nachlassverfahren-Lösung: Wo das Landesrecht es zulässt, wird für die Mietimmobilie eine Transfer-on-Death-Urkunde (Vermögensübertragungs-Urkunde) eingetragen; Texas macht sie beispielsweise widerruflich und verlangt keine Gegenleistung, doch sie muss vor dem Tod eingetragen werden (Estates Code §114.055).
  2. Ein widerruflicher Living Trust vermeidet ebenfalls das Nachlassverfahren und hält die Mieteinnahmen als Grantor-Trust auf Ihrer eigenen Steuererklärung, bietet aber keinen Haftungsschutz; der Due-on-Sale-Schutz nach Garn-St Germain kann eine Mietimmobilie, die Sie nicht selbst bewohnen, möglicherweise nicht abdecken.
  3. Für den Haftungsschutz vermeidet eine in dem Bundesstaat gegründete LLC, in dem sich das Grundstück befindet, die Registrierung in einem zweiten Staat; eine Single-Member-LLC wird standardmäßig für Zwecke der föderalen Einkommensteuer als transparent behandelt, wobei jedoch staatliche Gebühren anfallen, wie die jährliche Steuer von 400 US-Dollar in Delaware.
  4. Vermierversicherung und Deckungshaftpflichtversicherung (Umbrella Insurance) sind oft die günstigere erste Schutzschicht; unabhängig davon, wer den Eigentumsnachweis hält, muss der Versicherer den Trustee oder die LLC als Versicherungsnehmer benennen, und persönliche Darlehensbürgschaften bleiben persönlich.
  5. Die Mitgliedschaftsanteile an der LLC können von Ihrem widerruflichen Trust gehalten werden, sodass sie ohne Nachlassverfahren übergehen; das bietet keinen zusätzlichen Gläubigerschutz, und die Übertragung einer mit Hypothek belasteten Mietimmobilie in eine LLC kann es dem Darlehensgeber ermöglichen, den Kredit sofort fällig zu stellen.

MaterialienEine eingetragene Urkunde für eine Mietimmobilie, um zu sehen, wer das Eigentum hältDie Fälligkeitsklausel bei Veräußerung (due-on-sale clause) in einer Musterhypothek oder einem Muster-Deed of TrustLektion 3.1.2 zur Vermögensausstattung eines Living Trust und zum Garn-St Germain ActLektion 7.2.7 zu LLCs und Betriebsgesellschaften, die in einem Trust gehalten werden

Neugier

  1. Ändert sich der Mietvertrag eines Mieters, wenn das Grundstück des Vermieters in einen Trust übertragen wird?
  2. Wenn ein widerruflicher Trust keinen Schutz vor Gläubigern bietet, warum kombinieren ihn manche Eigentümer mit einer LLC?
  3. Gilt die bundesrechtliche Vorschrift, die Wohnungsbaukredite bei Übertragungen in einen Trust schützt, auch für Mietimmobilien?

Erkunden

  1. Ein widerruflicher Living Trust kann eine Mietimmobilie genauso halten wie ein Eigenheim: Der Eigentümer überträgt sie per Urkunde auf den Trustee, der oft der Eigentümer selbst ist. Ist der Trust mit Vermögen ausgestattet, kann das Grundstück beim Tod ohne Nachlassverfahren (Probate) übergehen (Lektion 3.1.2). Der Trust trennt den Eigentümer nicht von Ansprüchen. Das Vermögen eines widerruflichen Trusts ist für die Gläubiger des Treugebers in der Regel erreichbar, und es bleibt im steuerpflichtigen Nachlass des Treugebers (Lektion 3.1.5). Diese Lektion beschreibt gängige Strukturen und empfiehlt keine davon.
  2. Die Pflichten zwischen Vermieter und Mieter ändern sich nicht, wenn das Eigentum auf einen Trust übergeht. Bestehende Mietverträge laufen in der Regel weiter, und der Trustee wird als eingetragener Eigentümer zum Vermieter mit denselben Pflichten in Bezug auf Kautionen, Reparaturen, Bewohnbarkeit und Fair Housing (Diskriminierungsverbot bei der Vermietung). Ein Anspruch eines Mieters oder Besuchers kann gegen den Trustee geltend gemacht werden, und wenn der Treugeber Trustee eines widerruflichen Trusts ist, bleibt das eigene Vermögen des Eigentümers dem Zugriff ausgesetzt. Für die Einkommensteuer ist ein widerruflicher Trust in der Regel ein Grantor Trust, sodass Mieteinnahmen in der eigenen Steuererklärung des Eigentümers angegeben werden.
  3. Manche Eigentümer bringen Mietimmobilien stattdessen in eine Limited Liability Company (LLC) ein. Die LLC hält das Eigentum, und ihre Mitglieder haften in der Regel nicht persönlich für ihre Schulden, auch wenn ein Mitglied für eigenes Fehlverhalten weiterhin haften kann und Kreditgeber oft persönliche Bürgschaften verlangen. Die Mitgliedschaftsanteile der LLC können ihrerseits von dem widerruflichen Trust gehalten werden, sodass diese Anteile beim Tod ohne Nachlassverfahren übergehen können, während die LLC eine Haftungsebene für Ansprüche aus dem Grundstück bildet.
  4. Ein persönlicher Gläubiger eines LLC-Mitglieds ist nach dem Recht des Bundesstaates oft auf eine Charging Order beschränkt, die ein Recht auf die Ausschüttungen des Mitglieds gibt, nicht aber auf die Führung der Gesellschaft. Die Bundesstaaten unterscheiden sich, und bei Ein-Personen-LLCs ist der Schutz oft schwächer; in Olmstead v. FTC (2010) etwa entschied der Florida Supreme Court, dass eine Charging Order gegenüber einer Ein-Personen-LLC nicht der einzige Rechtsbehelf war; Florida änderte später sein Gesetz. Die Mitgliedschaft in einem widerruflichen Trust zu halten, bringt keinen zusätzlichen Schutz, weil die Gläubiger des Treugebers auf das Vermögen des Trusts zugreifen können.
  5. Die Übertragung eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks kann die Fälligkeitsklausel bei Veräußerung (due-on-sale clause) des Kredits auslösen. Der Garn-St Germain Act (12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)) verbietet einem Kreditgeber, diese Klausel wegen einer Übertragung in einen Living Trust durchzusetzen, bei dem der Kreditnehmer Begünstigter ist und bleibt, und zwar bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten (Lektion 3.1.2). Die bundesrechtliche Verordnung (12 CFR §191.5) fügt hinzu, dass der Kreditnehmer weiterhin Bewohner bleiben muss, sodass eine Mietimmobilie, in der der Kreditnehmer nicht wohnt, oder ein Gebäude mit fünf oder mehr Einheiten nicht darunter fallen kann. Eine Übertragung auf eine LLC ist von der Trust-Ausnahme nicht erfasst.
  6. Die Versicherung sollte zum eingetragenen Eigentümer passen. Geht das Eigentum auf einen Trustee oder eine LLC über, muss ein Versicherer den Trustee oder die LLC möglicherweise als Versicherten aufnehmen, und eine Police, die nur die natürliche Person nennt, kann nach der Übertragung eine Deckungslücke hinterlassen. Auch die Title Insurance (Versicherung des Eigentumstitels) muss bei einem Eigentumswechsel geprüft werden (Lektion 7.1.6). Die Zustimmungsregeln der Kreditgeber, die Praxis der Versicherer und das LLC-Recht der Bundesstaaten unterscheiden sich.

Kernfakten

  • Ein widerruflicher Living Trust kann eine Mietimmobilie, mit der er ausgestattet ist, ohne Nachlassverfahren übergehen lassen, bietet aber keinen Schutz vor den Gläubigern des Treugebers.
  • Mietverträge und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter bestehen fort, wenn eine Mietimmobilie in einen Trust übertragen wird; der Trustee wird eingetragener Eigentümer.
  • Die Mitglieder einer LLC haften in der Regel nicht persönlich für deren Schulden; die Mitgliedschaft in der LLC kann von einem widerruflichen Trust gehalten werden.
  • Der persönliche Gläubiger eines Mitglieds ist oft auf eine Charging Order beschränkt, auch wenn der Schutz je nach Bundesstaat variiert und bei Ein-Personen-LLCs oft schwächer ist.
  • Garn-St Germain verbietet, die Fälligkeitsklausel bei Veräußerung wegen einer Übertragung in einen Living Trust geltend zu machen, bei dem der Kreditnehmer Begünstigter ist und bleibt, für Wohngebäude mit weniger als fünf Einheiten.
  • Die bundesrechtliche Verordnung (12 CFR §191.5) verlangt außerdem, dass der Kreditnehmer weiterhin Bewohner bleibt, sodass Mietimmobilien, in denen der Kreditnehmer nicht wohnt, nicht darunter fallen können.

Übung neun, sechs, drei, eins

9SammelnNennen Sie bis zu 9 Fakten dazu, wie eine Mietimmobilie gehalten wird, aus einer Musterurkunde, einem Mietvertrag, einer Hypothek oder dieser Lektion (manche Quellen nennen weniger), etwa wer das Eigentum hält, wer Mietverträge unterzeichnet, was die Hypothek zu Übertragungen sagt und wer versichert ist.
6GruppierenOrdnen Sie sie in 6 Kategorien ein: Eigentum, Pflichten zwischen Vermieter und Mieter, Haftung, die Hypothek, Versicherung sowie Fakten, bei denen Sie unsicher sind.
3VerdichtenReduzieren Sie die 6 Kategorien auf 3 Gruppen: was ein widerruflicher Trust ändert, was eine LLC ändert und was keines von beiden ändert.
1KristallisierenSchreiben Sie 1 Satz, der in eigenen Worten erklärt, warum ein widerruflicher Trust allein einen Vermieter nicht vor Ansprüchen abschirmt.

Faktcheck

Datumsangaben, Zahlen und Behauptungen wurden mit den unten aufgeführten veröffentlichten Quellen abgeglichen.

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