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Trustrecht/Niveau VII · Vermögen und Unternehmen/7.1 Grundstücke/Lektion 6

Urkunden, Title Insurance und Eigentum im Trust

Welche Urkunden Grundstücke in einen Trust übertragen, was die Eintragung bewirkt, wie ALTA-Eigentümerpolicen eine Übertragung an den Trust des Versicherten behandeln und welche Neubewertungsregeln in Kalifornien gelten.

Bildung statt Rechtsberatung. Das Trustrecht variiert von Land zu Land und von Bundesstaat zu Bundesstaat; die richtige Struktur hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Alles, was Sie unterzeichnen, sollte von einem qualifizierten Anwalt an Ihrem Wohnsitz erstellt oder geprüft werden.

Der schlanke Weg

Der günstigste, steuerärmste, einfachste und diskreteste Weg, den das Recht erlaubt – das Beste zuerst. Jeder Schritt nennt die Regel, auf der er beruht, und die Bedingung, unter der er rechtmäßig bleibt.

  1. Bevor Sie ein Haus in Ihren eigenen Trust überführen, lesen Sie die Eigentumspolice des Eigentümers: Die ALTA-Formulare von 2006 und 2021 sehen vor, dass der Trustee Ihres Nachlassplanungs-Trusts versichert bleibt, sodass in der Regel keine neue Police erforderlich ist.
  2. Eine Urkunde (Deed) zur Übertragung an Ihren eigenen Trust kann von der Übertragungssteuer befreit sein; Illinois beispielsweise befreit Urkunden mit einem Gegenwert unter 100 USD von der Steuer (35 ILCS 200/31-45(e)). Die Eintragungsgebühren fallen weiterhin an, und nur die Eintragung schützt vor späteren Käufern.
  3. In Kalifornien ist eine Übertragung in einen widerruflichen Trust keine Änderung des Eigentums (Revenue and Taxation Code §62(d)), sodass keine Neubewertung erfolgt; die Änderung tritt ein, wenn die Anteile im Todesfall auf andere übergehen.
  4. Die Eltern-Kind-Ausnahme nach Proposition 19 deckt den steuerlichen Wert des Hauses plus 1.044.586 USD für Übertragungen vom 16. Februar 2025 bis zum 15. Februar 2027 ab, nur wenn ein Kind innerhalb von 1 Jahr die Eigenheimsteuerbefreiung geltend macht.
  5. Eine Quitclaim-Urkunde ist am günstigsten für die Finanzierung Ihres eigenen Trusts, bietet aber keine Gewährleistungen; stellen Sie auch sicher, dass die Heimstättensteuerbefreiung (Homestead exemption) aufrechterhalten bleibt, wie in Florida, das ein lebenslanges Nutzungsrecht (beneficial interest) akzeptiert (Fla. Stat. §196.041(2)).

MaterialienEine eingetragene Übertragungsurkunde an einen Trust aus der öffentlichen Suche eines County Recorder, die den Veräußerer und den Trustee als Erwerber zeigtDie Definition von „Insured“ (Versicherter) in den ALTA-Eigentümerpolicen von 2006 und 2021, kostenlos auf alta.orgDie Seite zur Proposition 19 des California State Board of Equalization (boe.ca.gov/prop19)

Neugier

  1. Schützt eine Title-Insurance-Police einen Eigentümer noch, nachdem das Haus auf den eigenen Trust des Eigentümers übertragen wurde?
  2. Warum spielt die Art der Urkunde eine Rolle, wenn ein Eigentümer ein Grundstück nur in seinen eigenen Trust überträgt?
  3. Kann die Übertragung eines Hauses in einen Trust in manchen Bundesstaaten die Grundsteuer verändern?

Erkunden

  1. Eine Urkunde (deed) überträgt ein Grundstück. Eine General Warranty Deed sichert einen einwandfreien Eigentumstitel gegenüber Ansprüchen aller zu; eine Special Warranty Deed sichert nur gegen Mängel zu, die entstanden sind, während der Veräußerer Eigentümer war; eine Quitclaim Deed überträgt das Recht, das der Veräußerer hat, ohne jede Zusicherung. In Kalifornien wird üblicherweise eine Grant Deed verwendet. Um einen Trust mit einem Grundstück auszustatten, unterzeichnet ein Eigentümer in der Regel eine dieser Urkunden und benennt den Trustee als Erwerber. Eine Trustee’s Deed wird normalerweise später verwendet, wenn der Trustee das Grundstück aus dem Trust heraus überträgt. Diese Lektion erklärt diese Regeln; sie empfiehlt keine bestimmte Urkunde und keinen bestimmten Trust.
  2. Die Eintragung der Urkunde in die Grundstücksregister des County macht die Übertragung öffentlich bekannt. Nach den Eintragungsgesetzen (recording acts) der Bundesstaaten schützt sie den neuen Eigentümer gegenüber späteren Käufern und Kreditgebern, die sich auf die Register verlassen. Eine nicht eingetragene Urkunde ist zwischen den Parteien in der Regel weiterhin wirksam, setzt sich aber gegenüber solchen Dritten möglicherweise nicht durch. Eintragungsgebühren, Grunderwerbsteuern und deren Befreiungen für Übertragungen in den eigenen Trust unterscheiden sich je nach Bundesstaat und County.
  3. Die Title-Insurance-Police eines Eigentümers schützt vor versicherten Mängeln des Eigentumstitels. Die ALTA-Eigentümerpolice von 2006 erweitert die Definition von „Insured“ (Versicherter) auf einen Erwerber aufgrund einer Urkunde, die ohne werthaltige Gegenleistung übergeben wurde, wenn der Erwerber Trustee oder Begünstigter eines Trusts ist, den der namentlich Versicherte schriftlich zu Zwecken der Nachlassplanung errichtet hat. Die ALTA-Eigentümerpolice von 2021 erfasst einen Trustee oder Begünstigten eines von einem Versicherten zur Nachlassplanung errichteten Trusts ohne die Bedingung der fehlenden Gegenleistung. In beiden Fällen behält der Versicherer die Einwendungen, die er gegenüber dem früheren Versicherten hatte.
  4. Policen auf älteren Formularen enthalten diese Formulierung möglicherweise nicht, und einige Bundesstaaten verwenden eigene Formulare. Ob eine bestimmte Police nach einer Übertragung fortbesteht, hängt von ihrem Formular und ihren Bedingungen ab, und Title-Insurance-Versicherer können sagen, ob ein Nachtrag (endorsement) erhältlich ist. Lektion 3.1.2 führt diese Prüfung als Teil der Vermögensausstattung eines Trusts auf.
  5. Manche Bundesstaaten bewerten Grundstücke für die Grundsteuer neu, wenn sich das Eigentum ändert. Proposition 13 (1978) in Kalifornien begrenzt den allgemeinen Grundsteuersatz auf 1 % des festgesetzten Werts und jährliche Erhöhungen des festgesetzten Werts auf 2 %, mit Neubewertung bei einem Eigentumswechsel. Nach §62(d) des Revenue and Taxation Code ist eine Übertragung in einen widerruflichen Trust oder in einen Trust, dessen gegenwärtiger Begünstigter der Übertragende ist, kein Eigentumswechsel. Wird der Trust beim Tod unwiderruflich, können Rechte, die an andere übergehen, einen Eigentumswechsel darstellen.
  6. Proposition 19, am 3. November 2020 von den Wählern Kaliforniens angenommen, schränkte die Eltern-Kind-Befreiung für Übertragungen ab dem 16. Februar 2021 ein, einschließlich Übertragungen aus einem Trust beim Tod eines Elternteils. Sie erfasst nun ein Familienheim oder einen Familienbetrieb (family farm), und ein Haus ist nur begünstigt, wenn das Kind es zu seinem Hauptwohnsitz macht und innerhalb von 1 Jahr die Homeowners’ Exemption beantragt. Die Befreiung ist auf den steuerlichen Wert des Hauses zuzüglich inflationsangepasster 1 Million $ begrenzt (1.044.586 $ für Übertragungen vom 16. Februar 2025 bis 15. Februar 2027). Homestead-Befreiungen in anderen Bundesstaaten haben eigene Regeln für im Trust gehaltene Häuser.

Kernfakten

  • General Warranty Deeds, Special Warranty Deeds, Grant Deeds und Quitclaim Deeds können Grundstücke in einen Trust übertragen; eine Trustee’s Deed wird normalerweise verwendet, wenn der Trustee das Grundstück aus dem Trust überträgt.
  • Die Eintragung macht die Übertragung öffentlich bekannt und schützt den Eigentümer gegenüber späteren Käufern und Kreditgebern; eine nicht eingetragene Urkunde ist zwischen den Parteien in der Regel weiterhin wirksam.
  • Die ALTA-Eigentümerpolice von 2006 behandelt einen Trustee oder Begünstigten eines vom namentlich Versicherten errichteten Nachlassplanungs-Trusts, der eine Urkunde ohne werthaltige Gegenleistung erhält, als Versicherten.
  • Die ALTA-Eigentümerpolice von 2021 erfasst einen Trustee oder Begünstigten eines von einem Versicherten errichteten Nachlassplanungs-Trusts ohne die Bedingung der fehlenden Gegenleistung.
  • In Kalifornien ist eine Übertragung in einen widerruflichen Trust für die Grundsteuer kein Eigentumswechsel (Revenue and Taxation Code §62(d)).
  • Proposition 19 in Kalifornien beschränkt die Eltern-Kind-Befreiung ab dem 16. Februar 2021 auf ein Familienheim oder einen Familienbetrieb, mit einer Wertgrenze für ein Haus.

Übung neun, sechs, drei, eins

9SammelnNennen Sie bis zu 9 Fakten aus einer eingetragenen Übertragungsurkunde an einen Trust, einer Title-Insurance-Police oder dieser Lektion (manche Quellen nennen weniger), etwa die Art der Urkunde, den Veräußerer und den Erwerber, das Eintragungsdatum, das Formular der Police und eine etwaige beanspruchte Grundsteuerbefreiung.
6GruppierenOrdnen Sie sie in 6 Kategorien ein: die Urkunde, die Eintragung, Title Insurance, Grundsteuer, Regeln einzelner Bundesstaaten sowie Fakten, bei denen Sie unsicher sind.
3VerdichtenReduzieren Sie die 6 Kategorien auf 3 Gruppen: Fakten, die das Eigentum ändern, Fakten, die den Versicherungsschutz betreffen, und Fakten, die die Steuer betreffen.
1KristallisierenSchreiben Sie 1 Satz, der in eigenen Worten erklärt, warum das Formular der Title-Insurance-Police des Eigentümers wichtig ist, wenn das Grundstück auf den Trust des Eigentümers übertragen wird.

Faktcheck

Datumsangaben, Zahlen und Behauptungen wurden mit den unten aufgeführten veröffentlichten Quellen abgeglichen.

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