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Droit des trusts/Niveau VII · Biens immobiliers et entreprises/7.1 L'immobilier/Leçon 6

Actes, assurance de titre et propriété en trust

Quels actes permettent de transférer un terrain dans un trust, à quoi sert l’enregistrement, comment les polices de propriétaire ALTA traitent le transfert au trust de l’assuré, et les règles de réévaluation de la Californie.

Ceci est une ressource éducative et non un conseil juridique. Le droit des trusts varie d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, et la structure appropriée dépend de votre situation personnelle. Tout document que vous signez doit être rédigé ou examiné par un avocat qualifié dans votre juridiction.

La voie la plus légère

La voie la moins chère, la moins imposée, la plus simple et la plus discrète que permet la loi, de la meilleure à la moins bonne. Chaque étape indique la règle sur laquelle elle repose et la condition qui la maintient dans la légalité.

  1. Avant de transférer un bien immobilier dans votre propre trust, lisez la police d'assurance titre du propriétaire : les formulaires ALTA de 2006 et 2021 maintiennent le trustee de votre trust de planification successorale assuré, si bien qu'une nouvelle police n'est généralement pas nécessaire.
  2. Un acte de donation (deed) au profit de votre propre trust peut être exempt d'impôt sur les transferts ; l'Illinois, par exemple, exempte les actes dont la contrepartie est inférieure à 100 $ (35 ILCS 200/31-45(e)). Les frais d'enregistrement s'appliquent toujours, et seul l'enregistrement offre une protection contre des acheteurs ultérieurs.
  3. En Californie, un transfert vers un trust révocable ne constitue pas un changement de propriété (Revenue and Taxation Code §62(d)), si bien qu'aucune réévaluation n'en résulte ; le changement survient lorsque les intérêts sont transmis à d'autres au moment du décès.
  4. L'exclusion parent-enfant de la Proposition 19 couvre la valeur imposable du bien immobilier plus 1 044 586 $ pour les transferts effectués entre le 16 février 2025 et le 15 février 2027, à condition qu'un enfant demande l'exemption de propriétaire-occupant dans un délai d'1 an.
  5. Un quitclaim deed est la solution la moins coûteuse pour financer votre propre trust, mais il ne comporte aucune garantie ; vérifiez également que l'exemption de résidence principale (homestead exemption) subsiste, comme en Floride, qui accepte un intérêt bénéficiaire à vie (Fla. Stat. §196.041(2)).

MatérielUn acte de transfert dans un trust enregistré, tiré de la recherche publique d’un bureau d’enregistrement de comté (county recorder), indiquant le cédant et le trustee en tant que cessionnaireLa définition de « Insured » (assuré) dans les modèles de police de propriétaire ALTA de 2006 et de 2021, disponibles gratuitement sur alta.orgLa page consacrée à la Proposition 19 du California State Board of Equalization (boe.ca.gov/prop19)

Curiosité

  1. Une police d’assurance de titre protège-t-elle encore le propriétaire après que la maison a été transférée par acte à son propre trust ?
  2. Pourquoi le type d’acte compte-t-il lorsqu’un propriétaire ne fait que transférer un terrain dans son propre trust ?
  3. Le transfert d’une maison dans un trust peut-il modifier son impôt foncier dans certains États ?

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  1. Un acte transfère un terrain. Un general warranty deed (acte avec garantie générale) garantit un titre valable contre les prétentions de quiconque ; un special warranty deed (acte avec garantie limitée) ne garantit que contre les vices apparus pendant que le cédant était propriétaire ; un quitclaim deed (acte de renonciation) transmet le droit, quel qu’il soit, que détient le cédant, sans aucune garantie. La Californie utilise couramment un grant deed. Pour transférer un bien à un trust, le propriétaire signe généralement l’un de ces actes en désignant le trustee comme cessionnaire. Un trustee’s deed (acte du trustee) est normalement utilisé plus tard, lorsque le trustee transfère le terrain hors du trust. Cette leçon explique ces règles ; elle ne suggère aucun acte ni aucun trust en particulier.
  2. L’enregistrement de l’acte dans les registres fonciers du comté rend le transfert opposable au public. En vertu des lois des États sur l’enregistrement, il protège le nouveau propriétaire contre les acheteurs et prêteurs ultérieurs qui se fient aux registres. Un acte non enregistré reste généralement valable entre les parties, mais il peut ne pas être opposable à ces tiers. Les frais d’enregistrement, les droits de mutation et leurs exonérations pour les transferts à son propre trust varient selon l’État et le comté.
  3. La police d’assurance de titre du propriétaire protège contre les vices de titre couverts. La police de propriétaire ALTA de 2006 étend la définition de « Insured » (assuré) au cessionnaire en vertu d’un acte remis sans contrepartie de valeur, si ce cessionnaire est trustee ou bénéficiaire d’un trust constitué par écrit par l’assuré désigné à des fins de planification successorale. La police de propriétaire ALTA de 2021 couvre le trustee ou le bénéficiaire d’un trust constitué à des fins de planification successorale par un assuré, sans la condition d’absence de contrepartie. Dans les deux cas, l’assureur conserve les moyens de défense qu’il avait contre l’assuré antérieur.
  4. Les polices émises sur des modèles plus anciens peuvent ne pas contenir cette formulation, et certains États utilisent leurs propres modèles. Le maintien d’une police donnée après un transfert dépend de son modèle et de ses conditions, et les assureurs de titre peuvent indiquer si un avenant est disponible. La leçon 3.1.2 fait figurer cette vérification parmi les étapes du transfert des biens à un trust.
  5. Certains États réévaluent l’impôt foncier en cas de changement de propriétaire. La Proposition 13 de Californie (1978) limite le taux général de l’impôt foncier à 1 % de la valeur cadastrale et la hausse annuelle de cette valeur à 2 %, avec une réévaluation en cas de changement de propriétaire. En vertu du Revenue and Taxation Code §62(d), un transfert dans un trust révocable, ou dans un trust dont le cédant est un bénéficiaire actuel, ne constitue pas un changement de propriétaire. Lorsque le trust devient irrévocable au décès, les droits transmis à d’autres personnes peuvent constituer un changement de propriétaire.
  6. La Proposition 19, approuvée par les électeurs de Californie le 3 novembre 2020, a restreint l’exclusion parent-enfant pour les transferts effectués à partir du 16 février 2021, y compris les transferts provenant d’un trust à la mort d’un parent. Elle couvre désormais une maison familiale ou une ferme familiale ; une maison est éligible uniquement si l’enfant en fait sa résidence principale et demande l’exemption pour propriétaire immobilier dans un délai d’un an. L’exclusion est limitée à la valeur imposable de la maison, majorée de 1 million de dollars ajusté à l’inflation (1 044 586 dollars pour les transferts du 16 février 2025 au 15 février 2027). Les exemptions liées aux résidences principales dans d’autres États ont leurs propres règles pour les propriétés détenues en trust.

Faits clés

  • Les general warranty deeds, special warranty deeds, grant deeds et quitclaim deeds permettent de transférer un terrain dans un trust ; un trustee’s deed est normalement utilisé lorsque le trustee transfère le terrain hors du trust.
  • L’enregistrement rend le transfert opposable au public et protège le propriétaire contre les acheteurs et prêteurs ultérieurs ; un acte non enregistré reste généralement valable entre les parties.
  • La police de propriétaire ALTA de 2006 considère comme assuré le trustee ou le bénéficiaire d’un trust de planification successorale constitué par l’assuré désigné, qui reçoit un acte sans contrepartie de valeur.
  • La police de propriétaire ALTA de 2021 couvre le trustee ou le bénéficiaire d’un trust de planification successorale constitué par un assuré, sans la condition d’absence de contrepartie.
  • En Californie, un transfert dans un trust révocable ne constitue pas un changement de propriétaire aux fins de l’impôt foncier (Revenue and Taxation Code §62(d)).
  • La Proposition 19 de Californie limite l’exclusion parent-enfant, à compter du 16 février 2021, à une résidence familiale ou à une exploitation agricole familiale, avec un plafond de valeur pour la résidence.

Exercice neuf, six, trois, un

9RassemblerÉnumérez jusqu’à 9 faits tirés d’un acte de transfert en trust enregistré, d’une police d’assurance de titre ou de cette leçon (certaines sources en donnent moins), par exemple le type d’acte, le cédant et le cessionnaire, la date d’enregistrement, le modèle de police d’assurance de titre et toute exonération d’impôt foncier demandée.
6RegrouperClassez-les en 6 catégories : l’acte, l’enregistrement, l’assurance de titre, l’impôt foncier, les règles propres à chaque État, et les éléments dont vous n’êtes pas certain.
3DistillerRéduisez les 6 catégories à 3 groupes : les faits qui modifient le titre de propriété, ceux qui influent sur la couverture, et ceux qui influent sur l’impôt.
1CristalliserRédigez 1 phrase expliquant, avec vos propres mots, pourquoi le modèle de la police d’assurance de titre du propriétaire compte lorsque le terrain est transféré par acte au trust du propriétaire.

Vérification des faits

Les dates, les chiffres et les affirmations ont été vérifiés à l’aide des sources publiées listées ci-dessous.

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