Derecho de fideicomisos/Nivel VII · Propiedad y empresa/7.1 Tierras/Lección 6

Escrituras, seguro de título y titularidad en fideicomiso

Qué actos hacen que una propiedad pase a formar parte de un fideicomiso, qué función cumple el registro, cómo tratan las pólizas de los propietarios de ALTA una transferencia al fideicomiso del asegurado, y las normas de reevaluación de California.

Esto es educación, no asesoramiento legal. El derecho de fideicomisos varía de país a país y de estado a estado, y la estructura adecuada depende de tu situación. Todo lo que firmes debe ser redactado o revisado por un abogado cualificado en el lugar donde resides.

La vía ligera

La ruta más barata, con menos impuestos, más sencilla y más privada que permite la ley, de mejor a peor. Cada paso indica la norma en que se apoya y la condición que la mantiene dentro de la ley.

Antes de inscribir una vivienda en su propio fideicomiso, lea la póliza de título del propietario: los formularios ALTA de 2006 y 2021 mantienen asegurado al fiduciario de su fideicomiso de planificación patrimonial, por lo que generalmente no se necesita una nueva póliza.
Una escritura a favor de su propio fideicomiso puede estar exenta del impuesto sobre la transmisión; Illinois, por ejemplo, exime las escrituras con un precio de transferencia inferior a $100 (35 ILCS 200/31-45(e)). Los derechos de registro siguen aplicando y solo el registro protege frente a compradores posteriores.
En California, una transmisión a un fideicomiso revocable no constituye un cambio en la propiedad (Código de Ingresos e Impuestos §62(d)), por lo que no se produce una nueva tasación; el cambio ocurre cuando los intereses pasan a otros al fallecimiento.
La exclusión padre-hijo de la Proposición 19 cubre el valor imponible de la vivienda más $1,044,586 para las transmisiones realizadas entre el 16 de febrero de 2025 y el 15 de febrero de 2027, siempre que un hijo solicite la exención por vivienda principal dentro de los 1 años.
Una escritura de renuncia (quitclaim deed) es la opción más económica para dotar a su propio fideicomiso, pero no incluye garantías; también confirme que la exención de hogar permanente se mantenga vigente, como en Florida, que acepta un interés fiduciario vitalicio (Fla. Stat. §196.041(2)).

MaterialesUna escritura registrada a favor de un fideicomiso, obtenida mediante una búsqueda pública en el registro del condado, que muestra al otorgante y al fiduciario como cesionarioLa definición de ‘Asegurado’ en los formularios de póliza del propietario de ALTA de 2006 y 2021, extraída de alta.orgPágina de la Proposición 19 de la Junta de Igualación del Estado de California (boe.ca.gov/prop19)

Curiosidad

¿Una póliza de seguro de título sigue protegiendo al propietario después de que la casa se transfiere a su propio fideicomiso?
¿Por qué importa el tipo de acto cuando un propietario solo traslada tierras a su propio fideicomiso?
¿Mover una vivienda a un fideicomiso puede cambiar su impuesto sobre la propiedad en algunos estados?

Explorar

Una escritura transfiere tierras. Una escritura con garantía general promete un título válido frente a las reclamaciones de cualquier persona; una escritura con garantía especial solo ofrece protección contra defectos que surjan mientras el otorgante era su propietario; una escritura de renuncia (quitclaim) transfiere todo interés que tenga el otorgante sin ninguna garantía. California utiliza comúnmente una escritura de cesión (grant deed). Para financiar un fideicomiso, el propietario suele firmar una de estas escrituras nombrando al fiduciario como cesionario. Una escritura del fiduciario se utiliza normalmente más tarde, cuando este transfiere las tierras fuera del fideicomiso. Esta lección explica estas reglas; no sugiere ninguna escritura o fideicomiso en particular.
El registro de la escritura en los registros de tierras del condado da publicidad a la transferencia. Según las leyes estatales de registro, esto protege al nuevo propietario frente a compradores y prestamistas posteriores que se basen en dichos registros. Una escritura no registrada suele seguir siendo válida entre las partes involucradas, pero podría no ser válida frente a tales terceros. Las tarifas de registro, los impuestos por transferencia y sus exenciones para transferencias dentro del propio fideicomiso varían según el estado y el condado.
Una póliza de seguro de título del propietario protege contra los defectos de título cubiertos por ella. La póliza para propietarios de ALTA de 2006 amplía la definición de “Asegurado” a un cesionario bajo una escritura otorgada sin contraprestación valiosa, siempre que dicho cesionario sea fiduciario o beneficiario de un fideicomiso creado por escrito por el asegurado nombrado para fines de planificación patrimonial. La póliza para propietarios de ALTA de 2021 cubre a los fiduciarios o beneficiarios de un fideicomiso establecido con fines de planificación patrimonial por parte de un asegurado, sin la condición de ausencia de contraprestación. En ambos casos, el asegurador mantiene las defensas que tenía contra el asegurado anterior.
Las pólizas emitidas con formularios antiguos pueden no incluir esta redacción, y algunos estados utilizan sus propios formularios. Si una póliza en particular continúa vigente tras una transferencia depende de su formato y condiciones, y las aseguradoras de títulos pueden indicar si existe alguna endoso disponible. La Lección 3.1.2 enumera esta verificación como parte del financiamiento de un fideicomiso.
Algunos estados vuelven a evaluar el impuesto sobre la propiedad cuando cambia el propietario. La Proposición 13 de California (1978) limita la tasa general del impuesto sobre la propiedad al 1% del valor evaluado, y los aumentos anuales en dicho valor a un 2%, con una nueva evaluación ante cualquier cambio de propietario. Según el Código de Ingresos y Tributación §62(d), una transferencia a un fideicomiso revocable, o a un fideicomiso del cual el cedente es beneficiario actual, no constituye un cambio de propietario. Cuando el fideicomiso se vuelve irrevocable tras la muerte, los intereses que pasan a otras personas pueden considerarse un cambio de propietario.
La Proposición 19, aprobada por los votantes de California el 3 de noviembre de 2020, redujo la exclusión para padres e hijos en las transferencias realizadas a partir del 16 de febrero de 2021, incluyendo las transferencias desde un fideicomiso tras el fallecimiento de uno de los padres. Ahora abarca una vivienda familiar o una granja familiar; una vivienda solo califica si el hijo la convierte en su residencia principal y solicita la exención para propietarios dentro de 1 año. La exclusión está limitada al valor imponible de la vivienda más 1 millón de dólares ajustado por inflación ($1,044,586 para transferencias del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027). Las exenciones relacionadas con viviendas familiares en otros estados tienen sus propias reglas para las viviendas mantenidas en fideicomiso.

Datos clave

Las escrituras con garantía general, garantía especial, cesión (grant) y renuncia (quitclaim) pueden transferir tierras a un fideicomiso; normalmente se utiliza una escritura del fiduciario cuando este transfiere las tierras fuera del fideicomiso.
El registro da aviso público y protege al propietario frente a compradores y prestamistas posteriores; una escritura no registrada generalmente sigue siendo válida entre las partes.
La póliza para propietarios de ALTA de 2006 considera como asegurado al fiduciario o beneficiario de un fideicomiso de planificación patrimonial establecido por el asegurado nombrado, que recibe una escritura sin contraprestación valiosa.
La póliza para propietarios de ALTA de 2021 cubre a un fiduciario o beneficiario de un fideicomiso de planificación patrimonial establecido por un asegurado, sin la condición de ausencia de contraprestación.
En California, una transferencia a un fideicomiso revocable no constituye un cambio en la propiedad para efectos del impuesto sobre bienes inmuebles (Código de Ingresos y Tributación §62(d)).
La Proposición 19 de California limita la exclusión entre padres e hijos, a partir del 16 de febrero de 2021, a una vivienda familiar o granja, con un límite de valor para la vivienda.

Ejercicio nueve, seis, tres, uno

9ReunirEnumere hasta 9 hechos de una escritura de fideicomiso registrada, una póliza de título o esta lección (algunas fuentes indican menos), como el tipo de escritura, el otorgante y el cesionario, la fecha de registro, el formulario de la póliza de título y cualquier exención de impuestos sobre bienes inmuebles solicitada.

6AgruparClásifíquelas en 6 categorías: escritura, registro, seguro de título, impuesto sobre la propiedad, reglas específicas del estado y datos sobre los que no está seguro.

3DestilarReduzca las 6 categorías a 3 grupos: hechos que cambian el título, hechos que afectan la cobertura y hechos que afectan los impuestos.

1CristalizarEscriba 1 oración que explique, con sus propias palabras, por qué importa la forma de una póliza de seguro de título del propietario cuando la tierra se transfiere mediante escritura al fideicomiso de dicho propietario.

Verificación de hechos

Fechas, cifras y afirmaciones verificadas con las fuentes publicadas que se enumeran a continuación.

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