신탁법/레벨 VII · 재산과 사업 신탁/7.1 토지/수업 6
부동산 소유권 증서, 소유권 보험 및 신탁에 의한 소유권
어떤 행위들이 부동산을 신탁으로 전환시키는지, 등기가 어떤 역할을 하는지, ALTA 소유주 정책이 피보험자의 신탁으로의 이전을 어떻게 다루는지, 그리고 캘리포니아의 재평가 규정에 대해 설명합니다.
교육 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 신탁법은 국가와 주(州)마다 다르며, 적합한 구조는 개인의 상황에 따라 달라집니다. 서명하는 모든 문서는 거주지 자격을 갖춘 변호사가 작성하거나 검토해야 합니다.
가장 가벼운 길
법이 허용하는 범위에서 가장 저렴하고, 세금이 가장 적고, 가장 간단하며, 가장 사적인 방법을 우선순위대로 정리했습니다. 각 단계마다 근거가 되는 규정과 합법성을 유지하는 조건을 밝힙니다.
- 자신의 신탁에 주택을 이전하기 전에 소유자의 등기부 보험(title policy)을 확인하십시오: 2006년 및 2021년 ALTA 양식은 자산 계획 신탁의 수탁자를 계속 보험 대상에 포함시키므로, 일반적으로 새로운 보험이 필요하지 않습니다.
- 자신의 신탁으로의 등기부 이전은 전매세(transfer tax)에서 면제될 수 있습니다: 예를 들어 일리노이주는 대가가 100달러 미만인 등기에 대해 면제를 부여합니다 (35 ILCS 200/31-45(e)). 등기 수수료는 여전히 부과되며, 후속 매수인에 대한 보호는 오직 등기를 통해서만 가능합니다.
- 캘리포니아주에서 철회 가능 신탁으로의 이전은 소유권 변경에 해당하지 않습니다 (Revenue and Taxation Code §62(d)), 따라서 재평가(reassessment)가 따르지 않습니다; 이익이 사망 시 타인에게 승계될 때 비로소 변경이 발생합니다.
- Proposition 19의 부모-자녀 면제는 2025년 2월 16일부터 2027년 2월 15일까지의 이전의 경우 주택의 과세 가치에 1,044,586달러를 포함하여 적용되나, 자녀가 1년 이내에 주택 소유자 면제(homeowners' exemption)를 청구하는 경우에 한합니다.
- 권리 포기 양도서(quitclaim deed)는 자신의 신탁에 자산을 투입하는 데 가장 저렴하지만 담보(warranties)를 제공하지 않습니다; 또한 플로리다주와 같이 평생 수익적 이익(lifetime beneficial interest)을 인정하여 정착지 면제(homestead exemption)가 유지되는지 확인하십시오 (Fla. Stat. §196.041(2)).
준비물군 등기관의 공개 검색을 통해 확인된 신탁에 관한 등기 문서로, 설정자와 수탁자가 수익자로 표시되어 있음alta.org에서 확인할 수 없는 2006년 및 2021년 ALTA 소유주 정책 양식에 명시된 ‘보험대상자’의 정의캘리포니아 주 균등화 위원회의 프로포지션 19 페이지(boe.ca.gov/prop19)
호기심
- 주택이 소유자의 자신의 신탁에 양도된 후에도 소유권 보험 정책은 여전히 그 소유자를 보호하나요?
- 소유주가 단지 토지를 자신의 신탁에 넣을 뿐인데, 그 행위의 성격이 왜 중요한가요?
- 일부 주에서는 주택을 신탁에 넘기면 재산세가 변할 수 있나요?
탐구
- 소유권 이전 증서는 토지의 소유권을 이전하는 데 사용됩니다. 일반 보증 소유권 이전 증서는 제3자의 모든 청구에 대해 올바른 소유권을 보장하며, 특별 보증 소유권 이전 증서는 설정자가 소유했던 기간 동안 발생한 결함에 대해서만 보장합니다. 포기형 소유권 이전 증서는 어떠한 보장도 없이 설정자가 가진 모든 권리를 그대로 이전합니다. 캘리포니아에서는 일반적으로 일반 소유권 이전 증서가 사용됩니다. 신탁을 설립하기 위해 소유자는 보통 수탁자를 수익자로 지정하여 이러한 증서 중 하나에 서명합니다. 수탁자의 소유권 이전 증서는 일반적으로 수탁자가 신탁 내의 토지를 양도할 때 사용됩니다. 이 강의에서는 이러한 규칙들을 설명할 뿐, 특정한 소유권 이전 증서나 신탁 방식을 제안하지는 않습니다.
- 군 토지 등기부에 소유권 이전을 기록하면 그 사실이 공개적으로 알려집니다. 주의 등기법에 따라 이는 새로운 소유자를, 등기부 정보를 참고하는 후속 구매자나 대출 기관으로부터 보호해 줍니다. 등기되지 않은 소유권 증서도 일반적으로 당사자들 간에는 유효하지만, 이러한 제3자들에게는 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 등기 비용, 이전세금 및 자신의 신탁 계좌로의 소유권 이전 시 적용되는 면제 혜택은 주와 군에 따라 다릅니다.
- 소유주용 소유권 보험은 보장되는 소유권상의 결함으로부터 보호해 줍니다. 2006년판 ALTA 소유주용 정책에서는, 만약 수익자가 재산 계획을 위해 명시된 피보험자가 작성한 서면 신탁의 신탁관리인 또는 수혜자라면, 가치 있는 대가 없이 이전되는 소유권 양도 계약에 따른 수익자도 ‘피보험자’로 간주됩니다. 2021년판 ALTA 소유주용 정책에서는 대가 없다는 조건 없이도 피보험자가 재산 계획을 위해 설립한 신탁의 신탁관리인 또는 수혜자를 보장합니다. 양쪽 정책 모두에서 보험사는 이전 피보험자에 대해 가지고 있던 면책 근거들을 그대로 유지합니다.
- 이전 형식의 보험증권에는 이러한 문구가 포함되어 있지 않을 수 있으며, 일부 주에서는 자체적인 양식을 사용합니다. 특정 보험증권이 양도된 후에도 계속 유효한지 여부는 그 양식과 조건에 따라 결정되며, 소유권 보험사가 추가 서명이 가능한지 알려줄 수 있습니다. 3.1.2절에서는 이러한 확인 절차를 신탁 자금 조달의 일부로 설명하고 있습니다.
- 일부 주에서는 소유권이 변경될 때 재산세를 재평가합니다. 캘리포니아의 프로포지션 13(1978)은 일반적인 재산세율을 평가액의 1%로 제한하고, 평가액의 연간 상승률도 2%로 제한하며, 소유권이 변경될 때마다 재평가를 실시합니다. 수입 및 세금법 §62(d)에 따르면, 철회 가능한 신탁이나 양도인이 현재 수혜자인 신탁으로의 자산 이전은 소유권 변경에 해당하지 않습니다. 그러나 신탁이 사망 시 더 이상 철회할 수 없게 되면, 다른 사람들에게 넘어가는 지분은 소유권 변경으로 간주될 수 있습니다.
- 2020년 11월 3일 캘리포니아 유권자들의 승인을 받은 제19조는 2021년 2월 16일 이후에 이루어지는 자산 양도에 대한 부모-자녀 간 공제 규정을 완화했으며, 여기에는 부모 사망 시 신탁에서의 자산 양도도 포함됩니다. 이제는 가족 주택이나 가족 농장도 해당되며, 자녀가 해당 주택을 주거지로 사용하고 1년 이내에 주택 소유자 공제 혜택을 신청할 경우에만 공제가 적용됩니다. 공제 금액은 주택의 과세 가치에 인플레이션을 반영한 100만 달러(2025년 2월 16일부터 2027년 2월 15일까지의 양도의 경우 1,044,586달러)를 더한 금액으로 제한됩니다. 다른 주들의 주택 소유자 공제 제도는 신탁으로 보유된 주택에 대해 별도의 규정을 가지고 있습니다.
핵심 사실
- 보증서, 특별보증서, 양도증서 및 포기증서를 통해 토지를 신탁에 넣을 수 있으며, 신탁관리인이 토지를 양도할 때는 일반적으로 신탁관리인의 증서가 사용됩니다.
- 등기는 공적으로 통지를 하고 소유자를 후속 구매자나 대출 기관으로부터 보호해 줍니다. 등기되지 않은 증서라도 일반적으로 당사자들 간에는 여전히 유효합니다.
- 2006년 ALTA 소유주 보험 약관에 따르면, 피보험자가 설립한 상속 계획 신탁의 수탁자나 수혜자가 유상 대가 없이 소유권 증서를 받는 경우 이를 피보험자로 간주합니다.
- 2021년 ALTA 소유주 보험은 대가 없는 조건 없이, 피보험자가 설립한 상속 계획 신탁의 수탁자나 수혜자를 보장합니다.
- 캘리포니아에서는 취소 가능한 신탁으로의 이전은 재산세 목적상 소유권 변경에 해당하지 않습니다(수입 및 세금법 제62조(d)항).
- 캘리포니아의 프로포지션 19는 2021년 2월 16일부터 부모와 자녀 간 공제를 가족이 거주하는 주택 또는 농장으로 제한하며, 주택의 경우 가치에 대한 한도가 정해져 있습니다.
연습 아홉, 여섯, 셋, 하나
9모으기등기된 신탁 증서, 소유권 보험증권 또는 이 강의에서 얻을 수 있는 최대 9가지 사실(일부 자료의 경우 그보다 적음)을 나열하시오. 예를 들어 증서의 유형, 설정자와 수령자, 등기 날짜, 소유권 보험증권의 형식, 그리고 청구된 재산세 면제 사항 등이 있습니다.
6묶기이들을 증서, 등기, 소유권 보험, 재산세, 주별 규정, 확실하지 않은 사항의 6가지 카테고리로 분류하세요.
3추리기6개의 카테고리를 제목을 변경하는 사실, 보도에 영향을 미치는 사실, 세금에 영향을 미치는 사실의 3개 그룹으로 줄입니다.
1결정화토지가 소유주의 신탁에 양도될 때 소유권 증서의 형태가 중요한 이유는 그것이 토지의 법적 권리 관계를 명확히 하기 때문입니다.
팩트 체크
날짜, 수치 및 주장은 아래에 명시된 출처들을 통해 확인되었습니다.