信托法/等级 VII · 财产与企业/7.1 土地/课程 6
契据、产权保险与信托所有权
哪些契据可将土地转入信托？登记有何作用？ALTA业主保单如何处理向被保险人自身信托的转让？以及加利福尼亚州的重新评估规则。
本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。
精简路径
法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。
- 在将房产过户至您名下的信托之前，请阅读业主的产权保险单：2006 年和 2021 年的 ALTA 表格均涵盖您遗产规划信托的受托人，因此通常无需购买新的保单。
- 过户至您名下信托的契据可免征转让税；例如，伊利诺伊州对对价低于 $100（35 ILCS 200/31-45(e)）的契据予以免税。登记费仍然适用，且只有进行登记才能对抗后续的买方。
- 在加利福尼亚州，转入可撤销信托不构成所有权变更（《收入与税法典》第 62(d) 条），因此不会触发重新评估；所有权的变更发生在死亡时权益转移给他人之时。
- 19 号提案的亲子豁免涵盖该房产的应税价值加上 $1,044,586，适用于 2025 年 2 月 16 日至 2027 年 2 月 15 日期间的转让，但前提是子女在 1 年内申请了房主豁免。
- 弃权契据（quitclaim deed）是注资您名下信托成本最低的方式，但不附带任何担保；同时请确认永久居住权豁免是否得以保留，例如佛罗里达州接受终身受益权益（《佛罗里达法典》第 196.041(2) 条）。
材料一份已登记的转入信托的契据，来自县登记处的公开查询，显示转让人及作为受让人的受托人2006年版和2021年版ALTA业主保单中“被保险人”的定义，免费获取自alta.org加利福尼亚州平等委员会关于第19号提案的页面（boe.ca.gov/prop19）
好奇
- 在房屋通过契据转入业主自己的信托后，产权保险单是否仍能保护该业主？
- 当所有者只是将土地转入其自己的信托时，为何契据的类型很重要？
- 在某些州，将房产转入信托机构是否会改变其财产税？
探索
- 契据用于转让土地。一般担保契据承诺该土地的所有权清晰，可抵御任何人的索赔；特殊担保契据则仅承诺在出让方拥有该土地期间出现的缺陷不会带来问题；而无条件转让契据则只是将出让方所拥有的全部权益转移给他人，而不作任何担保。加利福尼亚州通常使用普通转让契据。为设立信托，土地所有者通常会签署此类契据，并指定受托人为受让人。而当受托人需要从信托中转出土地时，则会使用受托人契据。本课将解释这些规则，但不推荐使用特定的契据或信托结构。
- 将产权转让文件登记在县土地登记处，即可向公众公示该转让行为。根据各州的登记法规，这一做法能够保护新业主免受那些依赖这些登记记录的后续购买者或贷款方的侵害。未经登记的产权转让文件在转让双方之间仍然有效，但可能无法对抗此类第三方。登记费、转让税以及针对将财产转入自己信托账户的免税规定因州和县而异。
- 业主产权保险保单可防范承保范围内的产权缺陷。2006年版ALTA业主保单将“被保险人”的定义扩展至：若受让人是书面设立的、由指定被保险人出于遗产规划目的创建的信托的受托人或受益人，且该契据是在无对价情况下交付的，则该受让人也属于被保险人。2021年版ALTA业主保单则覆盖由被保险人出于遗产规划目的设立的信托的受托人或受益人，无需满足“无对价”这一条件。在这两种版本中，保险公司均保留其针对先前被保险人的抗辩权。
- 旧版格式签发的保单可能不包含此措辞，且部分州使用其自有格式。特定保单在转让后是否继续有效取决于其格式和条款，产权保险公司可以告知是否有可用的批单（endorsement）。第3.1.2课将此核查列为注资信托的一部分。
- 某些州会在所有权变更时重新评估财产税。加利福尼亚州的《第13号提案》（1978年）将一般财产税率限制为评估价值的1%，且评估价值每年涨幅不超过2%，并在所有权发生变更时进行重新评估。根据《收入与税收法典》§62(d)，将财产转移至可撤销信托，或转移至转让人本身即为当前受益人的信托中，均不视为所有权变更。当信托在死亡时变为不可撤销时，权益转让给他人可能构成所有权变更。
- 2020年11月3日，加利福尼亚州选民通过了第19号提案，该提案缩小了2021年2月16日及之后发生的财产转移中的父母与子女之间的免税范围，包括父母去世后通过信托进行的财产转移。现在，这一免税规定适用于家庭住宅或家庭农场；只有当子女将该房产作为其主要住所，并在1年内申请业主免税资格时，该房产才符合条件。免税额度以房产的应税价值为基础，再加上根据通货膨胀率调整后的100万美元（对于2025年2月16日至2027年2月15日期间发生的转移，这一金额为1,044,586美元）。其他州针对通过信托持有的房产也设有各自的免税规则。
关键事实
- 担保契据、特别担保契据、转让契据和弃权契据均可将土地转入信托；而当受托人将土地转让出信托时，通常使用受托人契据。
- 登记可以向公众公示，保护所有权人免受后续买主和贷款方的侵害；而未登记的契据在各方之间通常仍然有效。
- 2006年版ALTA业主保单规定，若指定被保险人设立的遗产规划信托的受托人或受益人在无对价的情况下获得契据，则该人被视为被保险人。
- 2021版ALTA保单为被保险人设立的遗产规划信托的受托人或受益人提供保障，且无需满足无对价条件。
- 在加利福尼亚州，将财产转入可撤销信托并不构成财产税意义上的所有权变更（《收入与税收法》第62(d)条）。
- 自2021年2月16日起，加利福尼亚州的第19号提案限制了父母与子女之间的免税额度，仅允许将家庭住宅或农场纳入免税范围，并对住宅的价值设定了上限。
练习 九、六、三、一
9收集从已登记的信托契据、产权保单或本课程内容中列出最多9项事实（部分来源提供的信息较少），例如契据类型、转让人与受让人、登记日期、产权保单格式，以及任何主张的财产税豁免。
6归类将它们分为6类：契据、登记、产权保险、房产税、各州特定规则，以及您不确定的事实。
3提炼将这6类归纳为3组：改变所有权的事实、影响承保范围的事实，以及影响税收的事实。
1凝结用1句话解释（以你自己的话），当土地通过契据转让给业主自己的信托时，为何业主产权保单的格式很重要。
事实核查
日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。