信托法/等级 VII · 财产与企业/7.1 土地/课程 5
以信托方式持有租赁房产
可撤销信托对租赁房产的作用与局限性、有限责任公司在其中的作用，以及所有权变更时涉及的抵押贷款和保险相关事项。
本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。
精简路径
法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。
- 成本最低的遗嘱认证补救方案：在州法律允许的情况下，为该出租房产登记一份死亡时转移产权契据（transfer-on-death deed）。例如，得克萨斯州规定该契据可撤销且无需对价，但必须在生前完成登记（《遗产法典》第114.055条）。
- 可撤销生前信托同样能规避遗嘱认证程序，并作为委托人信托（grantor trust）将租金收入计入您本人的纳税申报表，但它不提供责任隔离保护；此外，Garn-St Germain 法下的“出售即到期”（due-on-sale）保护可能不适用于您未实际居住的出租房产。
- 就责任隔离而言，在房产所在州设立的有限责任公司（LLC）可避免在第二个州进行登记；单一成员 LLC 默认在联邦所得税层面被忽略实体地位，但需缴纳相关州费，例如特拉华州的400美元年度税。
- 房东责任险和伞式责任保险通常是成本较低的第一层保护；无论产权由谁持有，保险公司必须将受托人或该 LLC 列为被保险人，而个人贷款担保仍属个人债务。
- 可将该 LLC 的成员权益交由您的可撤销信托持有，从而使其在无需遗嘱认证的情况下传承；但这不会增加对债权人的保护，且将已设定抵押的出租房产转入 LLC 可能触发贷款人宣布贷款提前到期（call the loan）。
材料租赁房产的登记契据，用以查看产权归属。样本抵押贷款协议或信托契约中的售房时还款条款第3.1.2课：生前信托的资金注入及《加恩-斯特杰曼法案》第7.2.7课：有限责任公司与信托架构下的运营公司
好奇
- 当房东的房产被转交至信托机构后，租户的租赁协议会发生变化吗？
- 如果可撤销信托无法为所有者提供免受债权人追索的保护，那为何仍有人将其与有限责任公司结合使用呢？
- 保护信托转让中的住房贷款的联邦法规是否也适用于出租房产？
探索
- 可撤销的生前信托可以像持有住宅一样持有出租房产：所有者将房产过户给受托人，而受托人往往就是该房产的所有者。如果该信托已注资（funded），那么房产在所有者去世后无需经过遗嘱认证即可转移（见3.1.2节）。此类信托并不能使所有者与相关索赔隔离——委托人的债权人通常仍可追索该信托中的财产，而这些资产也仍属于委托人的应税遗产范围（见3.1.5节）。本节仅介绍常见的结构，并不推荐任何特定的形式。
- 即使产权转移至信托，房东与租户之间的义务依然不变。现有的租赁合同通常继续有效，而作为登记所有人的受托人便成为新的房东，需承担同样的责任，包括处理押金、维修事宜、确保房屋适住以及遵守公平住房原则。租户或访客可向受托人提出索赔；如果委托人是可撤销信托的受托人，那么该所有者自身的资产仍可能面临风险。就所得税而言，可撤销信托通常属于委托人信托（grantor trust），因此租金收入需在所有者自身的纳税申报表中申报。
- 有些业主选择将出租房产置于有限责任公司中。该有限责任公司拥有房产的所有权，其成员通常无需为公司的债务承担个人责任，不过成员仍需为自己犯下的过错负责，而且贷款方往往要求提供个人担保。有限责任公司的会员权益（membership interests）还可以由可撤销信托持有，这样这些权益便可在所有者去世后无需经过遗嘱认证程序即可转移；同时，有限责任公司也为因该房产产生的索赔提供了责任隔离机制。
- 有限责任公司成员的个人债权人通常只能依据州法律获得执行令（charging order），该权利仅允许其获取该成员应得的分配款，而无权管理公司。不同州的法律规定存在差异，单成员有限责任公司的保护力度往往较弱；例如在 Olmstead v. FTC（2010）案中，佛罗里达州最高法院裁定执行令并非针对单成员有限责任公司的唯一救济手段，此后佛罗里达州便修改了相关法律。将会员权益置于可撤销信托中也无法提供任何保护，因为委托人的债权人仍可追索信托资产。
- 转让已抵押的房产可能会触发贷款中的“出售即还款”（due-on-sale）条款。根据《加恩-斯特杰曼法案》（12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)），对于单元数少于五户的住宅，只要借款人仍是该生前信托的受益人且保持这一身份，贷款机构便不得依据该条款要求借款人还款（见3.1.2节）。联邦法规（12 CFR §191.5）进一步规定，如果借款人仍为该房产的居住者，那么那些由借款人并不居住的出租房或单元数达到五户以上的建筑则可能不受此规定的约束。而将房产转让给有限责任公司则不在信托条款的豁免范围之内。
- 保险的被保险人应与产权登记的所有者一致。如果产权转交给受托人或有限责任公司，保险公司可能需要将受托人或该有限责任公司列为被保险人；否则，仅以个人为被保险人的保单在产权转移后可能会存在风险。产权变更时也必须检查产权保险的情况（第7.1.6课）。贷款机构的审批规则、保险公司的操作方式以及各州的有限责任公司相关法规各不相同。
关键事实
- 可撤销的生前信托能让已注资（funded）的出租房产无需经过遗嘱认证即可转移，但无法为委托人的债权人提供保护。
- 即使出租房产转入信托，租约及房东与租客之间的义务依然有效；受托人将成为登记所有人。
- 有限责任公司的成员通常无需为其债务承担个人责任；该公司的会员权益可由可撤销信托持有。
- 有限责任公司成员的个人债权人通常只能通过执行令（charging order）来维护自身权益，不过不同州的保护力度存在差异，而单成员结构的有限责任公司所获得的保护往往更为薄弱。
- 对于单元数少于五户的住宅，《加恩-斯特杰曼法案》禁止贷款机构在房产转入借款人作为受益人的生前信托时行使“出售即还款”条款。
- 联邦法规（12 CFR §191.5）还要求借款人必须继续居住在该房屋中，因此借款人并不实际居住的出租房可能不在该法规的适用范围之内。
练习 九、六、三、一
9收集根据样本契据、租赁协议、抵押贷款文件或本课程内容，列出关于某处出租房产所有权状况的最多9个事实（部分资料提供的信息较少），例如谁拥有产权、谁签署租赁协议、抵押贷款条款中关于产权转让的规定以及谁需要购买保险。
6归类将它们分为6类：产权、房东与租客的职责、责任、抵押贷款、保险以及您不确定的信息。
3提炼将这6个类别简化为3组：可撤销信托会改变什么、有限责任公司会改变什么，以及两者都不会改变什么。
1凝结可以说，仅靠可撤销信托并不能保护房东免受索赔。
事实核查
日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。