MSTR Cat

Право доверительного управления/Уровень VII · Недвижимость и бизнес/7.1 Земля/Урок 5

Владение сдаваемой в аренду недвижимостью через траст

Что отзывный траст делает и чего не делает в отношении сдаваемой в аренду недвижимости, какое место занимает LLC и какие вопросы ипотеки и страхования меняются при смене титула.

Это образование, а не юридическая консультация. Право доверительного управления различается от страны к стране и от штата к штату, а правильный выбор структуры зависит от вашей ситуации. Любые документы, которые вы подписываете, должны быть составлены или проверены квалифицированным юристом в вашем регионе.

Экономный путь

Самый дешёвый, с наименьшими налогами, самый простой и самый приватный путь, который допускает закон, — от лучшего к худшему. Для каждого шага указано, на какой норме он основан и при каком условии остаётся законным.

  1. Самый дешёвый способ избежать утверждения завещания (пробейта): если закон штата это позволяет, зарегистрируйте акт о передаче по наследству после смерти (transfer-on-death deed) на арендное имущество; например, в Техасе такой акт является отзывным и не требует встречного предоставления, но он должен быть зарегистрирован до наступления смерти (Estates Code §114.055).
  2. Отзывный прижизненный траст также позволяет избежать утверждения завещания (пробейта) и сохраняет арендный доход в вашей личной налоговой декларации как для учредительного траста (grantor trust), но он не обеспечивает защиту от ответственности, а защита по закону Garn-St Germain о досрочном погашении кредита может не распространяться на арендуемое вами нежилое имущество.
  3. Для защиты от ответственности ООО, созданное в штате, где расположено имущество, позволяет избежать регистрации во втором штате; одночленное ООО по умолчанию не учитывается для целей федерального налога на прибыль, хотя действуют сборы штата, например ежегодный налог в 400 долларов в Делавэре.
  4. Страхование ответственности арендодателя и «зонтичное» страхование (umbrella liability insurance) часто являются более дешёвым первым уровнем защиты; независимо от того, на чьё имя оформлено право собственности, страховщик должен указать доверительного собственника или ООО в качестве застрахованного лица, а личные гарантии по кредитам остаются личными.
  5. Членство в ООО может принадлежать вашему отзывному трасту, чтобы оно переходило без утверждения завещания (пробейта); это не добавляет защиты от кредиторов, а передача заложенного арендного имущества в ООО может позволить кредитору потребовать досрочного погашения кредита.

МатериалыЗарегистрированный акт передачи объекта аренды, чтобы увидеть, кому принадлежит правовой титулОговорка о досрочном погашении при продаже (due-on-sale clause) в образце ипотеки или ипотечного акта доверительного типа (deed of trust)Урок 3.1.2 о внесении имущества в прижизненный траст и о Garn-St Germain ActУрок 7.2.7 о LLC и операционных компаниях, находящихся в трасте

Любопытство

  1. Меняется ли договор аренды арендатора, когда имущество арендодателя переходит в траст?
  2. Если отзывный траст не даёт защиты от кредиторов, почему некоторые собственники сочетают его с LLC?
  3. Распространяется ли федеральное правило, защищающее жилищные кредиты при передаче в траст, также на сдаваемую в аренду недвижимость?

Исследование

  1. Отзывный прижизненный траст может владеть сдаваемой в аренду недвижимостью так же, как жилым домом: собственник передаёт её по акту доверительному собственнику, которым часто является сам собственник. Если имущество внесено в траст, после смерти оно может перейти без утверждения завещания (пробейт) (урок 3.1.2). Траст не ограждает собственника от требований. На имущество отзывного траста, как правило, могут обратить взыскание кредиторы учредителя траста, а активы остаются в его налогооблагаемом наследственном имуществе (урок 3.1.5). Этот урок описывает распространённые структуры и не рекомендует ни одну из них.
  2. Обязанности арендодателя перед арендатором не меняются при переходе титула в траст. Действующие договоры аренды, как правило, сохраняют силу, а доверительный собственник как зарегистрированный собственник становится арендодателем с теми же обязанностями в отношении залоговых депозитов, ремонта, пригодности для проживания и недопущения дискриминации в жилищной сфере (fair housing). Требование арендатора или посетителя может быть предъявлено к доверительному собственнику, а если учредитель отзывного траста сам является доверительным собственником, его собственные активы остаются под угрозой. Для целей подоходного налога отзывный траст обычно является трастом учредителя (grantor trust), поэтому доход от аренды отражается в собственной декларации собственника.
  3. Некоторые собственники вместо этого вносят сдаваемую в аренду недвижимость в компанию с ограниченной ответственностью (LLC). Правовой титул принадлежит LLC, и её участники, как правило, не несут личной ответственности по её долгам, хотя участник может отвечать за собственные противоправные действия, а кредиторы часто требуют личных поручительств. Доли участия в LLC, в свою очередь, могут принадлежать отзывному трасту, что позволяет этим долям перейти после смерти без утверждения завещания, тогда как LLC создаёт слой защиты от ответственности по требованиям, связанным с недвижимостью.
  4. Личный кредитор участника LLC по закону штата зачастую ограничен получением приказа об обращении взыскания на долю (charging order), который даёт право на выплаты участнику, но не на управление компанией. Штаты различаются, и защита часто слабее у LLC с одним участником; например, в деле Olmstead v. FTC (2010) Верховный суд Флориды постановил, что charging order не является единственным средством защиты против LLC с одним участником; позднее Флорида изменила свой закон. Владение долей участия через отзывный траст не добавляет защиты, поскольку кредиторы учредителя траста могут обратить взыскание на активы траста.
  5. Передача заложенной недвижимости может привести в действие оговорку кредитного договора о досрочном погашении при продаже (due-on-sale clause). Garn-St Germain Act (12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)) запрещает кредитору применять эту оговорку из-за передачи в прижизненный траст, в котором заёмщик является и остаётся бенефициаром, — для жилья, где менее пяти жилых единиц (урок 3.1.2). Федеральное регулирование (12 CFR §191.5) добавляет условие, что заёмщик продолжает проживать в жилье, поэтому сдаваемый объект, в котором заёмщик не живёт, или здание с пятью и более жилыми единицами могут не подпадать под это исключение. Передача в LLC исключением для трастов не охватывается.
  6. Страхование должно соответствовать зарегистрированному собственнику. Если правовой титул переходит к доверительному собственнику или LLC, страховщику может потребоваться указать доверительного собственника или LLC в качестве застрахованного лица, а полис, в котором указано только физическое лицо, может оставить пробел в покрытии после передачи. При переходе титула также необходимо проверить страхование титула (урок 7.1.6). Правила кредиторов о согласии, практика страховщиков и законы штатов об LLC различаются.

Ключевые факты

  • Отзывный прижизненный траст позволяет внесённой в него сдаваемой в аренду недвижимости перейти без утверждения завещания (пробейт), но не даёт защиты от кредиторов учредителя траста.
  • Договоры аренды и обязанности арендодателя перед арендатором сохраняются, когда сдаваемый объект переходит в траст; зарегистрированным собственником становится доверительный собственник.
  • Участники LLC, как правило, не несут личной ответственности по её долгам; доли участия в LLC могут принадлежать отзывному трасту.
  • Личный кредитор участника зачастую ограничен приказом об обращении взыскания на долю (charging order), хотя степень защиты различается по штатам и часто слабее у LLC с одним участником.
  • Garn-St Germain Act запрещает требовать досрочного погашения по оговорке due-on-sale из-за передачи в прижизненный траст, в котором заёмщик является и остаётся бенефициаром, — для жилья, где менее пяти жилых единиц.
  • Федеральное регулирование (12 CFR §191.5) также требует, чтобы заёмщик продолжал проживать в жилье, поэтому сдаваемые объекты, в которых заёмщик не живёт, могут не подпадать под это исключение.

Упражнение девять, шесть, три, один

9СобратьПеречислите до 9 фактов о том, как оформлено владение одним объектом аренды, на основе образца акта передачи, договора аренды, ипотеки или этого урока (в некоторых источниках их меньше), например: кому принадлежит правовой титул, кто подписывает договоры аренды, что говорится в ипотеке о передаче имущества и кто застрахован.
6СгруппироватьРаспределите их по 6 категориям: правовой титул, обязанности арендодателя перед арендатором, ответственность, ипотека, страхование и факты, в которых вы не уверены.
3Выделить главноеСведите 6 категорий к 3 группам: что меняет отзывный траст, что меняет LLC и чего не меняет ни то, ни другое.
1КристаллизоватьНапишите 1 предложение, объясняющее своими словами, почему отзывный траст сам по себе не защищает арендодателя от требований.

Проверка фактов

Даты, цифры и утверждения были проверены по приведенным ниже опубликованным источникам.

Открыть в интерактивной академии →

EN PT ES ZH JA KO DE FR MS