MSTR Cat

Право доверительного управления/Уровень VII · Недвижимость и бизнес/7.1 Земля/Урок 6

Акты передачи, титульное страхование и владение через траст

Какими актами передачи (deeds) земля передаётся в траст, что даёт регистрация, как полисы собственника ALTA относятся к передаче в траст застрахованного лица и каковы правила переоценки в Калифорнии.

Это образование, а не юридическая консультация. Право доверительного управления различается от страны к стране и от штата к штату, а правильный выбор структуры зависит от вашей ситуации. Любые документы, которые вы подписываете, должны быть составлены или проверены квалифицированным юристом в вашем регионе.

Экономный путь

Самый дешёвый, с наименьшими налогами, самый простой и самый приватный путь, который допускает закон, — от лучшего к худшему. Для каждого шага указано, на какой норме он основан и при каком условии остаётся законным.

  1. Прежде чем оформлять передачу дома в собственный траст, изучите титульный полис собственника: формы ALTA 2006 и 2021 годов обеспечивают страхование доверительного собственника (трасти) вашего траста по планированию наследства, поэтому обычно новый полис не требуется.
  2. Передача права собственности в собственный траст может быть освобождена от налога на передачу; например, в Иллинойсе освобождаются от налога сделки с ценой (consideration) менее $100 (35 ILCS 200/31-45(e)). Сбор за регистрацию по-прежнему взимается, и только регистрация защищает от последующих покупателей.
  3. В Калифорнии передача в отзывный траст не является сменой собственника (Revenue and Taxation Code §62(d)), поэтому повторная оценка стоимости не производится; изменение наступает, когда права переходят к другим лицам после смерти.
  4. Исключение для родителей и детей по Proposition 19 охватывает налогооблагаемую стоимость дома плюс $1,044,586 для передач с 16 февраля 2025 года по 15 февраля 2027 года, но только если ребенок заявляет об освобождении от налога на жилье (homeowners' exemption) в течение 1 года.
  5. Акт о безоговорочной передаче права собственности (quitclaim deed) является самым дешевым способом финансирования собственного траста, но не содержит гарантий; также убедитесь, что сохранится освобождение от налога на основное место жительства (homestead exemption), как во Флориде, где принимается пожизненное право бенефициара (Fla. Stat. §196.041(2)).

МатериалыЗарегистрированный акт о передаче в траст из публичной поисковой системы окружного регистратора (county recorder), в котором указаны отчуждатель и доверительный собственник как приобретательОпределение «Insured» (застрахованное лицо) в формах полиса собственника ALTA 2006 и 2021 годов, бесплатно на alta.orgСтраница California State Board of Equalization о Proposition 19 (boe.ca.gov/prop19)

Любопытство

  1. Защищает ли титульный полис собственника после того, как дом передан по акту в его собственный траст?
  2. Почему вид акта передачи имеет значение, если собственник лишь передаёт землю в собственный траст?
  3. Может ли передача дома в траст изменить налог на недвижимость в некоторых штатах?

Исследование

  1. Акт передачи (deed) переносит право на землю. Акт с общей гарантией (general warranty deed) гарантирует надлежащий титул против притязаний любых лиц; акт со специальной гарантией (special warranty deed) гарантирует лишь от дефектов, возникших в период владения отчуждателя; акт отказа от притязаний (quitclaim deed) передаёт то право, которое есть у отчуждателя, без каких-либо гарантий. В Калифорнии обычно используется grant deed. Чтобы внести землю в траст, собственник обычно подписывает один из этих актов, указывая доверительного собственника в качестве приобретателя. Акт доверительного собственника (trustee's deed) обычно используется позже, когда доверительный собственник передаёт землю из траста. Этот урок объясняет эти правила; он не предлагает какой-либо конкретный акт или траст.
  2. Регистрация акта передачи в окружном реестре земли служит публичным уведомлением о передаче. Согласно законам штатов о регистрации она защищает нового собственника от последующих покупателей и кредиторов, полагающихся на реестр. Незарегистрированный акт, как правило, остаётся действительным между сторонами, но может не иметь силы против таких третьих лиц. Регистрационные сборы, налоги на передачу недвижимости и освобождения от них при передаче в собственный траст различаются в зависимости от штата и округа.
  3. Титульный полис собственника защищает от покрываемых страхованием дефектов титула. Полис собственника ALTA 2006 года распространяет определение «Insured» (застрахованное лицо) на приобретателя по акту, переданному без встречного предоставления, если приобретатель является доверительным собственником или бенефициаром траста, учреждённого в письменной форме названным застрахованным лицом для целей наследственного планирования. Полис собственника ALTA 2021 года охватывает доверительного собственника или бенефициара траста, учреждённого застрахованным лицом для наследственного планирования, без условия о безвозмездности. В обоих случаях страховщик сохраняет возражения, которые имел против прежнего застрахованного лица.
  4. Полисы, выданные по более старым формам, могут не содержать такой формулировки, а некоторые штаты используют собственные формы. Сохраняет ли конкретный полис силу после передачи, зависит от его формы и условий, а титульные страховщики могут сообщить, доступен ли дополнительный индоссамент (endorsement). В уроке 3.1.2 эта проверка указана как часть внесения имущества в траст.
  5. Некоторые штаты проводят переоценку для налога на недвижимость при смене собственника. Proposition 13 Калифорнии (1978) ограничивает общую ставку налога на недвижимость 1% оценочной стоимости, а ежегодный рост оценочной стоимости — 2%, с переоценкой при смене собственника. Согласно Revenue and Taxation Code §62(d) передача в отзывный траст или в траст, нынешним бенефициаром которого является передающее лицо, не является сменой собственника. Когда траст становится безотзывным в связи со смертью, переход прав к другим лицам может считаться сменой собственника.
  6. Proposition 19, одобренная избирателями Калифорнии 3 ноября 2020 года, сузила исключение для передач между родителями и детьми (parent-child exclusion) в отношении передач, совершённых 16 февраля 2021 года или позже, включая передачи из траста после смерти родителя. Теперь оно распространяется на семейный дом или семейную ферму, причём дом подпадает под исключение, только если ребёнок делает его своим основным местом жительства и в течение 1 года заявляет об освобождении для домовладельцев (homeowners' exemption). Исключение ограничено налогооблагаемой стоимостью дома плюс 1 миллион долларов с поправкой на инфляцию (1 044 586 долларов для передач с 16 февраля 2025 года по 15 февраля 2027 года). Освобождения для жилья (homestead exemptions) в других штатах имеют собственные правила для домов, находящихся в трасте.

Ключевые факты

  • Землю в траст можно передать актом с общей гарантией, актом со специальной гарантией, grant deed или актом отказа от притязаний (quitclaim deed); акт доверительного собственника обычно используется, когда доверительный собственник передаёт землю из траста.
  • Регистрация служит публичным уведомлением и защищает собственника от последующих покупателей и кредиторов; незарегистрированный акт, как правило, остаётся действительным между сторонами.
  • Полис собственника ALTA 2006 года признаёт застрахованным лицом доверительного собственника или бенефициара траста для наследственного планирования, учреждённого названным застрахованным лицом, если он получает акт без встречного предоставления.
  • Полис собственника ALTA 2021 года охватывает доверительного собственника или бенефициара траста для наследственного планирования, учреждённого застрахованным лицом, без условия о безвозмездности.
  • В Калифорнии передача в отзывный траст не является сменой собственника для целей налога на недвижимость (Revenue and Taxation Code §62(d)).
  • Proposition 19 Калифорнии с 16 февраля 2021 года ограничивает исключение для передач между родителями и детьми семейным домом или фермой, с предельной стоимостью для дома.

Упражнение девять, шесть, три, один

9СобратьПеречислите до 9 фактов из зарегистрированного акта о передаче в траст, титульного полиса или этого урока (в некоторых источниках их меньше), например: вид акта, отчуждатель (grantor) и приобретатель (grantee), дата регистрации, форма титульного полиса и любое заявленное освобождение от налога на недвижимость.
6СгруппироватьРаспределите их по 6 категориям: акт передачи, регистрация, титульное страхование, налог на недвижимость, правила конкретного штата и факты, в которых вы не уверены.
3Выделить главноеСведите 6 категорий к 3 группам: факты, которые меняют правовой титул, факты, влияющие на страховое покрытие, и факты, влияющие на налоги.
1КристаллизоватьНапишите 1 предложение, объясняющее своими словами, почему форма титульного полиса собственника важна, когда земля передаётся по акту в траст собственника.

Проверка фактов

Даты, цифры и утверждения были проверены по приведенным ниже опубликованным источникам.

Открыть в интерактивной академии →

EN PT ES ZH JA KO DE FR MS