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Direito dos Trusts/Nível VII · Propriedade e negócios/7.1 Terras/Lição 6

Escrituras, seguro de título e propriedade em trust

Quais escrituras transferem um imóvel para um trust, o que o registro faz, como as apólices de proprietário da ALTA tratam a transferência para o trust do segurado e as regras de reavaliação da Califórnia.

É educação, não aconselhamento jurídico. O direito dos trusts varia de país para país e de estado para estado, e a estrutura adequada depende da sua situação. Qualquer documento que você assine deve ser elaborado ou revisado por um advogado habilitado na sua região.

O caminho enxuto

A rota mais barata, com menos impostos, mais simples e mais privada que a lei permite, da melhor para a pior. Cada passo indica a regra em que se apoia e a condição que o mantém dentro da lei.

  1. Antes de transferir uma residência para o seu próprio trust, leia a apólice de titularidade do proprietário: os formulários ALTA de 2006 e 2021 mantêm um fiduciário (trustee) do seu trust de planejamento patrimonial segurado, de modo que geralmente não é necessária uma nova apólice.
  2. Uma escritura em favor do seu próprio trust pode estar isenta de imposto sobre transferência; Illinois, por exemplo, isenta escrituras com contraprestação inferior a US$ 100 (35 ILCS 200/31-45(e)). As taxas de registro ainda se aplicam, e apenas o registro oferece proteção contra compradores posteriores.
  3. Na Califórnia, uma transferência para um trust revogável não constitui alteração na titularidade (Revenue and Taxation Code §62(d)), de modo que não há nova avaliação fiscal; a alteração ocorre quando os interesses passam a terceiros no momento da morte.
  4. A exclusão pai-filho da Proposition 19 abrange o valor tributável da residência mais US$ 1.044.586 para transferências de 16 de fevereiro de 2025 a 15 de fevereiro de 2027, desde que um filho requeira a isenção de morador (homeowners' exemption) dentro de 1 ano.
  5. Uma escritura de desistência (quitclaim deed) é a mais econômica para constituir o seu próprio trust, mas não traz garantias; confirme também se a isenção de bem de família (homestead exemption) se mantém, como na Flórida, que aceita um interesse benéfico vitalício (Fla. Stat. §196.041(2)).

MateriaisUma escritura registrada em favor de um trust, obtida por meio de busca pública no registro do condado, mostrando o transmitente e o trustee como adquirente.A definição de 'Segurado' nos formulários da apólice do proprietário da ALTA de 2006 e 2021, disponível gratuitamente em alta.orgA página da Proposição 19 do Conselho Estadual de Igualação da Califórnia (boe.ca.gov/prop19)

Curiosidade

  1. Uma apólice de seguro de título ainda protege o proprietário após a casa ser transferida para o próprio trust do proprietário?
  2. Por que o tipo de escritura importa quando um proprietário está apenas transferindo terras para seu próprio trust?
  3. Transferir uma casa para um trust pode alterar seu imposto sobre propriedade em alguns estados?

Explorar

  1. Uma escritura transfere terras. Uma escritura com garantia geral promete um título válido contra quaisquer reivindicações; uma escritura com garantia especial promete proteção apenas contra defeitos que surjam enquanto o transmitente era seu proprietário; uma escritura de renúncia (quitclaim) transfere qualquer interesse que o transmitente possua, sem promessas. A Califórnia costuma usar a escritura de doação (grant deed). Para constituir um trust, o proprietário geralmente assina uma dessas, nomeando o trustee como adquirente. Uma escritura do trustee é normalmente usada posteriormente, quando o trustee transfere as terras para fora do trust. Esta lição explica essas regras; ela não sugere nenhuma escritura ou trust específico.
  2. O registro da escritura nos registros de terras do condado dá publicidade à transferência. De acordo com as leis estaduais de registro, isso protege o novo proprietário contra compradores e credores posteriores que se baseiam nesses registros. Uma escritura não registrada geralmente continua válida entre as partes envolvidas, mas pode não ser aceita por tais terceiros. As taxas de registro, os impostos sobre transferências e suas isenções para transferências para um próprio trust variam de estado para estado e de condado para condado.
  3. Uma apólice de seguro de título do proprietário protege contra defeitos cobertos no título. A apólice do proprietário da ALTA de 2006 amplia a definição de 'Segurado' para um adquirente sob uma escritura entregue sem contrapartida valiosa, desde que o adquirente seja trustee ou beneficiário de um trust criado por escrito pelo segurado nomeado para fins de planejamento patrimonial. A apólice do proprietário da ALTA de 2021 cobre um trustee ou beneficiário de um trust estabelecido para planejamento patrimonial por um segurado, sem a condição de ausência de contrapartida. Em ambos os casos, a seguradora mantém as defesas que tinha em relação ao segurado anterior.
  4. Apólices emitidas em formulários antigos podem não conter essa redação, e alguns estados utilizam seus próprios formulários. Se uma determinada apólice continua válida após uma transferência depende de seu formulário e termos, e as seguradoras de título podem informar se há possibilidade de endosso. A Lição 3.1.2 lista essa verificação como parte da constituição de um trust.
  5. Alguns estados reavaliam o imposto sobre propriedade quando há mudança de titularidade. A Proposição 13 da Califórnia (1978) limita a alíquota geral do imposto sobre propriedade a 1% do valor avaliado e os aumentos anuais nesse valor a 2%, com reavaliação em caso de mudança de titularidade. De acordo com o §62(d) do Código de Receitas e Tributação, uma transferência para um trust revogável, ou para um trust do qual o transferente é beneficiário atual, não constitui mudança de titularidade. Quando o trust se torna irrevogável após a morte, os interesses que passam para outras pessoas podem ser considerados uma mudança de titularidade.
  6. A Proposição 19, aprovada pelos eleitores da Califórnia em 3 de novembro de 2020, restringiu a exclusão entre pais e filhos para transferências feitas em ou após 16 de fevereiro de 2021, incluindo transferências de um trust na morte de um dos pais. Agora, ela abrange uma casa familiar ou fazenda familiar, sendo que uma residência só se qualifica se o filho a tornar sua residência principal e solicitar a isenção para proprietários de imóveis dentro de 1 ano. A exclusão é limitada ao valor tributável da residência, mais US$ 1 milhão ajustado pela inflação (US$ 1.044.586 para transferências de 16 de fevereiro de 2025 a 15 de fevereiro de 2027). As isenções de moradia em outros estados têm suas próprias regras para imóveis mantidos em trust.

Fatos-chave

  • Escrituras com garantia geral, garantia especial, de doação (grant) e de renúncia (quitclaim) podem transferir terras para um trust; uma escritura do trustee é normalmente usada quando o trustee transfere as terras para fora.
  • O registro dá conhecimento público e protege o proprietário contra compradores e credores futuros; uma escritura não registrada geralmente continua válida entre as partes.
  • A apólice do proprietário da ALTA de 2006 trata um trustee ou beneficiário de um trust de planejamento patrimonial criado pelo segurado nomeado, que recebe uma escritura sem contrapartida valiosa, como um segurado.
  • A apólice do proprietário da ALTA de 2021 cobre um trustee ou beneficiário de um trust de planejamento patrimonial estabelecido por um segurado, sem a condição de ausência de contrapartida.
  • Na Califórnia, uma transferência para um trust revogável não constitui mudança de titularidade para fins do imposto sobre propriedade (Código de Receitas e Tributação §62(d)).
  • A Proposição 19 da Califórnia limita a exclusão entre pais e filhos, a partir de 16 de fevereiro de 2021, a uma residência familiar ou fazenda, com um limite de valor para a residência.

Exercício nove, seis, três, um

9ReunirListe até 9 fatos de uma escritura de trust registrada, uma apólice de título ou desta lição (algumas fontes indicam menos), como o tipo de escritura, o transmitente e o adquirente, a data do registro, o formulário da apólice de título e qualquer isenção de imposto sobre propriedade solicitada.
6AgruparClassifique-os em 6 categorias: a escritura, o registro, o seguro de título, o imposto sobre propriedade, as regras específicas do estado e os fatos sobre os quais você não tem certeza.
3DestilarReduza as 6 categorias para 3 grupos: fatos que mudam o título, fatos que afetam a cobertura e fatos que afetam o imposto.
1CristalizarEscreva 1 frase explicando, com suas próprias palavras, por que o formulário da apólice de título do proprietário é importante quando a terra é transferida para o trust do proprietário.

Verificação de fatos

Datas, números e afirmações verificados com as fontes publicadas listadas abaixo.

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