MSTR Cat

Direito dos Trusts/Nível VII · Propriedade e negócios/7.1 Terras/Lição 5

Detenção de imóvel para aluguel em trust

O que um trust revogável faz e não faz em relação a imóveis para aluguel, como uma LLC se encaixa nisso, e os pontos relacionados à hipoteca e ao seguro que mudam com a titularidade.

É educação, não aconselhamento jurídico. O direito dos trusts varia de país para país e de estado para estado, e a estrutura adequada depende da sua situação. Qualquer documento que você assine deve ser elaborado ou revisado por um advogado habilitado na sua região.

O caminho enxuto

A rota mais barata, com menos impostos, mais simples e mais privada que a lei permite, da melhor para a pior. Cada passo indica a regra em que se apoia e a condição que o mantém dentro da lei.

  1. Correção mais barata para o inventário: onde a lei do estado permitir, registre uma escritura de transferência em caso de falecimento (transfer-on-death deed) para o imóvel alugado; o Texas, por exemplo, permite que seja revogável e não exige contraprestação, mas ela deve ser registrada antes da morte (Estates Code §114.055).
  2. Uma fidúcia vitalícia revogável também evita o inventário e mantém a renda do aluguel na sua própria declaração como uma trust de constituinte (grantor trust), mas não oferece proteção contra responsabilidades, e a proteção contra exigência de liquidação imediata (due-on-sale) da lei Garn-St Germain pode não cobrir um imóvel alugado que você não ocupa.
  3. Para responsabilidade civil, uma LLC constituída no estado onde o imóvel está localizado evita o registro em um segundo estado; uma LLC de membro único é desconsiderada para fins de imposto de renda federal por padrão, embora taxas estaduais se apliquem, como o imposto anual de US$ 400 da Delaware.
  4. O seguro de responsabilidade civil do proprietário e o seguro guarda-chuva (umbrella liability insurance) são frequentemente a primeira camada de proteção mais barata; independentemente de quem detenha a titularidade, a seguradora deve nomear o fiduciário ou a LLC como segurada, e as garantias pessoais de empréstimos permanecem pessoais.
  5. A participação na LLC pode ser mantida pela sua trust revogável para que passe sem inventário; isso não adiciona proteção contra credores, e transferir um imóvel alugado com hipoteca para uma LLC pode permitir que o mutuante exija a liquidação imediata do empréstimo.

MateriaisUma escritura registrada para um imóvel para aluguel, para ver quem detém a titularidadeA cláusula de vencimento na venda (due-on-sale) em uma hipoteca ou escritura de confiança (deed of trust) de exemploLição 3.1.2, sobre o financiamento de um trust em vida (living trust) e a Lei Garn-St GermainLição 7.2.7, sobre LLCs e empresas operacionais mantidas dentro de um trust

Curiosidade

  1. O contrato de locação do inquilino muda quando o imóvel do proprietário é transferido para um trust?
  2. Se um trust revogável não oferece proteção contra credores, por que alguns proprietários o combinam com uma LLC?
  3. A regra federal que protege os empréstimos imobiliários em transferências para um trust também se aplica a imóveis para aluguel?

Explorar

  1. Um trust revogável em vida (living trust) pode deter imóveis para aluguel da mesma forma que detém uma residência: o proprietário transfere a propriedade ao trustee, que geralmente é o próprio proprietário. Se o trust for financiado, a propriedade pode ser transferida após a morte sem necessidade de inventário judicial (lição 3.1.2). O trust não separa o proprietário das reivindicações contra ele. Os bens de um trust revogável geralmente estão acessíveis aos credores do instituidor, e os ativos permanecem no patrimônio tributável do instituidor (lição 3.1.5). Esta lição descreve estruturas comuns e não recomenda nenhuma delas.
  2. As obrigações entre proprietário e inquilino não mudam quando a titularidade é transferida para um trust. Os contratos de locação existentes geralmente continuam em vigor, e o trustee, como proprietário registrado, torna-se o senhorio com as mesmas responsabilidades relativas a depósitos, reparos, habitabilidade e moradia justa. Uma reivindicação por parte do inquilino ou de um visitante pode ser direcionada ao trustee, e quando o instituidor é o trustee de um trust revogável, os próprios bens do proprietário permanecem expostos. Para fins de imposto de renda, um trust revogável costuma ser um grantor trust, portanto, a renda proveniente de aluguéis é declarada na declaração de renda do próprio proprietário.
  3. Alguns proprietários preferem colocar imóveis para aluguel em uma empresa de responsabilidade limitada (LLC). A LLC detém o título de propriedade, e seus membros geralmente não são pessoalmente responsáveis por suas dívidas, embora um membro ainda possa ser responsável por seus próprios atos ilícitos e os credores frequentemente exijam garantias pessoais. Os interesses dos membros da LLC podem, por sua vez, ser detidos pelo trust revogável, o que permite que esses interesses sejam transferidos após a morte sem necessidade de inventário judicial, enquanto a LLC oferece uma camada de proteção contra reivindicações decorrentes do imóvel.
  4. Um credor pessoal de um membro de uma LLC é frequentemente limitado, por lei estadual, a uma ordem de penhora (charging order), o que lhe confere direito sobre as distribuições do membro, mas não ao poder de administrar a empresa. As leis variam de estado para estado, e a proteção costuma ser menor para LLCs com apenas um membro; por exemplo, no caso Olmstead v. FTC (2010), o Supremo Tribunal da Flórida decidiu que uma ordem de penhora não era o único remédio contra uma LLC com apenas um membro; posteriormente, a Flórida alterou sua legislação. Deter os interesses na empresa por meio de um trust revogável não oferece nenhuma proteção, pois os credores do instituidor podem acessar os ativos do trust.
  5. Transferir um imóvel hipotecado pode acionar a cláusula de vencimento na venda (due-on-sale) do empréstimo. A Lei Garn-St Germain (12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)) proíbe o credor de fazer valer essa cláusula em caso de transferência para um trust em vida (living trust) no qual o mutuário é e permanece sendo beneficiário, para residências com menos de cinco unidades habitacionais (lição 3.1.2). A regulamentação federal (12 CFR §191.5) acrescenta que o mutuário permanece como ocupante; portanto, um imóvel para aluguel no qual o mutuário não mora, ou um edifício com cinco ou mais unidades, pode ficar fora dessa exceção. A transferência para uma LLC não é abrangida pela exceção relativa a trusts.
  6. O seguro deve corresponder ao proprietário registrado. Se a titularidade for transferida para um trustee ou uma LLC, a seguradora pode precisar incluir o trustee ou a LLC como segurado; uma apólice que mencione apenas o indivíduo pode gerar lacunas após a transferência. O seguro de título (title insurance) também precisa ser verificado quando há mudança de titularidade (lição 7.1.6). As regras relativas à aprovação dos credores, as práticas das seguradoras e as leis estaduais sobre LLCs variam.

Fatos-chave

  • Um trust revogável em vida (living trust) pode permitir que um imóvel para aluguel financiado seja transferido sem necessidade de inventário judicial, mas não oferece proteção contra os credores do instituidor.
  • Os contratos de locação e as obrigações entre proprietário e inquilino continuam quando o imóvel para aluguel é transferido para um trust; o trustee torna-se o proprietário registrado.
  • Os membros de uma LLC geralmente não são pessoalmente responsáveis por suas dívidas; os interesses na LLC podem ser detidos por um trust revogável.
  • O credor pessoal de um membro costuma se limitar a uma ordem de penhora (charging order), embora a proteção varie de estado para estado e seja frequentemente mais fraca em LLCs com um único membro.
  • A Lei Garn-St Germain proíbe o acionamento da cláusula de vencimento na venda (due-on-sale) para transferências para um trust em vida (living trust) no qual o mutuário é e permanece sendo beneficiário, para residências com menos de cinco unidades.
  • A regulamentação federal (12 CFR §191.5) também exige que o mutuário permaneça como ocupante; portanto, imóveis para aluguel nos quais o mutuário não mora podem ficar fora dessa exceção.

Exercício nove, seis, três, um

9ReunirListe até 9 fatos sobre como um imóvel para aluguel é detido, a partir de uma escritura de exemplo, contrato de locação, hipoteca ou esta lição (algumas fontes fornecem menos informações), como quem possui o título de propriedade, quem assina os contratos de locação, o que diz a hipoteca sobre transferências e quem está segurado.
6AgruparClassifique-os em 6 categorias: titularidade, obrigações do proprietário e do inquilino, responsabilidade, a hipoteca, o seguro e fatos sobre os quais você não tem certeza.
3DestilarReduza as 6 categorias para 3 grupos: o que uma trust revogável muda, o que uma LLC muda e o que nenhum dos dois muda.
1CristalizarEscreva 1 frase explicando, com suas próprias palavras, por que um trust revogável isolado não protege um proprietário de reivindicações.

Verificação de fatos

Datas, números e afirmações verificados com as fontes publicadas listadas abaixo.

Abrir na academia interativa →

EN ES ZH JA KO RU DE FR MS