Derecho de fideicomisos/Nivel VII · Propiedad y empresa/7.1 Tierras/Lección 5
Tener propiedades de alquiler en fideicomiso
Qué hace y qué no hace un fideicomiso revocable para propiedades de alquiler, cómo encaja una LLC, y los puntos relacionados con la hipoteca y el seguro que cambian con el título de propiedad.
Esto es educación, no asesoramiento legal. El derecho de fideicomisos varía de país a país y de estado a estado, y la estructura adecuada depende de tu situación. Todo lo que firmes debe ser redactado o revisado por un abogado cualificado en el lugar donde resides.
La vía ligera
La ruta más barata, con menos impuestos, más sencilla y más privada que permite la ley, de mejor a peor. Cada paso indica la norma en que se apoya y la condición que la mantiene dentro de la ley.
- La solución de sucesión más económica: donde la ley estatal lo permita, inscribir una escritura de transferencia al fallecimiento para el inmueble de alquiler; Texas, por ejemplo, permite que sea revocable y no exige contraprestación, pero debe inscribirse antes del fallecimiento (Estates Code §114.055).
- Un fideicomiso vitalicio revocable también evita la sucesión y mantiene los ingresos del alquiler en su propia declaración como fideicomiso de constituyente, pero no ofrece protección frente a responsabilidades, y la protección contra el vencimiento anticipado por venta (due-on-sale) de la ley Garn-St Germain puede no cubrir un inmueble de alquiler que usted no ocupe.
- En cuanto a la responsabilidad, una LLC constituida en el estado donde se ubica el inmueble evita registrarse en un segundo estado; una LLC de un solo miembro se ignora por defecto para los fines del impuesto federal sobre la renta, aunque aplican las tasas estatales, como el impuesto anual de 400 dólares de Delaware.
- El seguro de responsabilidad civil del arrendador y el seguro paraguas suelen ser la primera capa de protección más económica; sea quien sea el titular de la propiedad, la aseguradora debe designar al fiduciario o a la LLC como asegurado, y las garantías personales de préstamos siguen siendo personales.
- La membresía de la LLC puede estar en manos de su fideicomiso revocable para que se transmita sin sucesión; eso no añade protección frente a acreedores, y trasladar un inmueble de alquiler con hipoteca a una LLC puede permitir al prestamista exigir el pago anticipado del préstamo.
MaterialesUna escritura registrada de una propiedad de alquiler, para ver quién posee la titularidadLa cláusula de vencimiento al vender en una hipoteca de muestra o escritura de fideicomisoLección 3.1.2, sobre la financiación de un fideicomiso vital y la Ley Garn-St GermainLección 7.2.7, sobre LLC y compañías operativas mantenidas dentro de un fideicomiso
Curiosidad
- ¿Cambia el contrato de arrendamiento del inquilino cuando la propiedad del propietario pasa a formar parte de un fideicomiso?
- Si un fideicomiso revocable no brinda protección contra los acreedores, ¿por qué algunos propietarios lo combinan con una LLC?
- ¿La norma federal que protege los préstamos hipotecarios en casos de transferencia a un fideicomiso también cubre las propiedades de alquiler?
Explorar
- Un fideicomiso en vida (living trust) revocable puede poseer propiedades de alquiler de la misma manera que posee una vivienda: el propietario le transfiere la propiedad al fiduciario, quien a menudo es el propio propietario. Si el fideicomiso está financiado, la propiedad puede transmitirse tras la muerte sin necesidad del proceso sucesorio judicial (probate) (lección 3.1.2). El fideicomiso no separa al propietario de las reclamaciones legales. Los bienes de un fideicomiso revocable suelen estar al alcance de los acreedores del fideicomitente, y los activos permanecen dentro del patrimonio sujeto a impuestos del fideicomitente (lección 3.1.5). Esta lección describe estructuras comunes y no recomienda ninguna en particular.
- Las obligaciones del arrendador y el inquilino no cambian cuando la titularidad pasa a un fideicomiso. Los contratos de alquiler existentes suelen continuar en vigor, y el fiduciario, como propietario registrado, se convierte en el arrendador con las mismas responsabilidades en cuanto a depósitos, reparaciones, habitabilidad y vivienda justa. Una reclamación por parte del inquilino o de un visitante puede presentarse contra el fiduciario, y cuando el fideicomitente es el fiduciario de un fideicomiso revocable, los propios activos del propietario siguen estando expuestos. En cuanto al impuesto sobre la renta, un fideicomiso revocable suele ser un fideicomiso otorgante (grantor trust), por lo que los ingresos por alquiler se declaran en la declaración fiscal del propio propietario.
- Algunos propietarios prefieren colocar sus propiedades de alquiler dentro de una compañía de responsabilidad limitada (LLC). La LLC es quien posee la titularidad, y sus miembros generalmente no son personalmente responsables por sus deudas, aunque un miembro puede seguir siendo responsable por sus propios actos ilícitos. Además, los prestamistas suelen solicitar garantías personales. Los intereses como miembro de la LLC a su vez pueden estar bajo un fideicomiso revocable, lo que permite que dichos intereses se transmitan al fallecer sin necesidad del proceso sucesorio judicial (probate), mientras que la LLC brinda una capa de protección contra reclamaciones derivadas de la propiedad.
- Un acreedor personal de un miembro de una LLC suele estar limitado, según la legislación estatal, a una orden de gravamen (*charging order*), la cual le otorga derecho a las distribuciones del miembro pero no al control de la empresa. Las leyes varían de un estado a otro, y la protección es a menudo menor para las LLCs de un solo miembro; por ejemplo, en el caso Olmstead v. FTC (2010), la Corte Suprema de Florida dictaminó que una orden de gravamen no era el único recurso contra una LLC de un solo miembro; posteriormente, Florida modificó su legislación. Tener la condición de miembro dentro de un fideicomiso revocable no brinda ninguna protección, ya que los acreedores del fideicomitente pueden acceder a los activos del fideicomiso.
- Mover una propiedad hipotecada puede activar la cláusula de vencimiento al vender (*due-on-sale*). La Ley Garn-St Germain (12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)) prohíbe al prestamista hacer valer dicha cláusula debido a una transferencia a un fideicomiso en vida (living trust) en el que el prestatario es y sigue siendo beneficiario, en el caso de viviendas con menos de cinco unidades habitacionales (lección 3.1.2). La regulación federal (12 CFR §191.5) agrega que el prestatario sigue siendo el ocupante, por lo que una propiedad de alquiler en la que el prestatario no vive, o un edificio con cinco o más unidades, podría quedar fuera de este alcance. Una transferencia a una LLC no está cubierta por la excepción del fideicomiso.
- El seguro debe corresponder al propietario registrado. Si la titularidad pasa a un fiduciario o una LLC, es posible que el asegurador necesite designar al fiduciario o a la LLC como asegurado; además, una póliza que solo nombre a un individuo podría dejar una laguna tras la transferencia. También se debe verificar el seguro de titularidad cuando esta cambia (lección 7.1.6). Las normas de consentimiento de los prestamistas, las prácticas de los aseguradores y las leyes estatales sobre LLC varían.
Datos clave
- Un fideicomiso en vida (living trust) revocable puede permitir que una propiedad de alquiler financiada se transmita sin necesidad del proceso sucesorio judicial (probate), pero no brinda protección contra los acreedores del fideicomitente.
- Los arrendamientos y las obligaciones entre propietario e inquilino continúan cuando la propiedad de alquiler pasa a un fideicomiso; el fiduciario se convierte en el propietario registrado.
- Por lo general, los miembros de una LLC no son personalmente responsables por sus deudas; la membresía de la LLC puede estar en poder de un fideicomiso revocable.
- El acreedor personal de un miembro suele limitarse a una orden de gravamen (*charging order*), aunque la protección varía según el estado y es a menudo más débil en las LLCs de un solo socio.
- Garn-St Germain prohíbe una solicitud de transferencia al amparo de un fideicomiso en el que el prestatario sea y siga siendo beneficiario, para viviendas con menos de cinco unidades.
- La regulación federal (12 CFR §191.5) también exige que el prestatario siga siendo el ocupante, por lo que los alquileres en los que el prestatario no vive pueden quedar fuera de su ámbito de aplicación.
Ejercicio nueve, seis, tres, uno
9ReunirEnumere hasta 9 hechos sobre cómo se posee una propiedad de alquiler, a partir de un modelo de escritura, contrato de arrendamiento, hipoteca o esta lección (algunas fuentes indican menos), como quién posee la titularidad, quién firma los contratos de arrendamiento, qué establece la hipoteca respecto a las transferencias y quién está asegurado.
6AgruparClásifíquelos en 6 categorías: título, obligaciones del propietario y el inquilino, responsabilidad, la hipoteca, seguros y hechos sobre los que no está seguro.
3DestilarReduzca las 6 categorías a 3 grupos: qué cambia un fideicomiso revocable, qué cambia una LLC y qué no cambia ninguno de los dos.
1CristalizarEscriba una oración explicando, con sus propias palabras, por qué un fideicomiso revocable por sí solo no protege al arrendador de las reclamaciones.
Verificación de hechos
Fechas, cifras y afirmaciones verificadas con las fuentes publicadas que se enumeran a continuación.