信託法/レベル VII · 不動産と事業/7.1 土地/レッスン 6
不動産証書、所有権保険、信託による所有権
土地を信託に移すための手続き、登記が果たす役割、ALTA所有者保険契約が被保険者の信託への移転をどのように扱うか、そしてカリフォルニア州の再評価規則について。
これは教育であり、法的助言ではありません。信託法は国や州によって異なり、適切な構造はあなたの状況に依存します。あなたが署名するものはすべて、お住まいの地域の資格を持った弁護士による起草またはレビューを受けるべきです。
最小コストの道
法律が認める範囲で、最も安く、税負担が最も軽く、最も簡単で、最もプライバシーを守れる方法を、優先順に示します。各ステップには根拠となるルールと、合法であり続けるための条件を記しています。
- 自宅を自身の信託に名義移転する前に、所有者の所有権保険証券（title policy）を確認してください。2006年および2021年のALTA様式は、遺産計画信託の受託者も補償対象と定めているため、通常は新たな保険証券の取得は不要です。
- 自身の信託への名義移転は譲渡税（transfer tax）から免除されることがあります。例えばイリノイ州では、対価が100ドル未満の名義書（deed）を免除対象としています（35 ILCS 200/31-45(e)）。ただし登記手数料は依然として発生し、後日の購入者に対する保護を得るには登記を行うことが不可欠です。
- カリフォルニア州では、撤回可能信託（revocable trust）への移転は所有権の移転（change in ownership）に該当しません（Revenue and Taxation Code §62(d)）。そのため再評価（reassessment）は発生せず、所有権の移転とされるのは死亡時に受益権が他者に承継された時点です。
- Proposition 19による親子間除外規定は、2025年2月16日から2027年2月15日までの移転について、当該住宅の課税価格に1,044,586ドルを加えた額を上限としますが、これは子が1年以内に住宅所有者控除（homeowners' exemption）を申請した場合に限ります。
- 自身の信託への資金注入においてquitclaim deed（無保証譲渡書）は最も費用が安価ですが、いかなる保証も伴いません。また、フロリダ州のように生涯受益権（lifetime beneficial interest）を認めるため、homestead exemption（居住用不動産控除）が存続することを確認してください（Fla. Stat. §196.041(2)）。
用意するもの郡の登記官による公的な検索結果から得られた、信託設定の記録された文書で、設定者と受託者が受益者として記載されているものalta.orgから取得した、2006年および2021年版のALTAオーナー保険証書における「被保険者」の定義カリフォルニア州平等化委員会のプロポジション19ページ（boe.ca.gov/prop19）
問い
- 住宅が所有者自身の信託に移転された後でも、所有権保険は依然として所有者を保護するのでしょうか？
- 所有者が土地を自分の信託に移すだけなら、その行為の種類はなぜ重要なのでしょうか？
- 一部の州では、住宅を信託に移すことで固定資産税が変わることがありますか？
探究
- 権利証書によって土地の所有権が移転する。一般保証付き権利証書は、第三者からのあらゆる請求に対して正当な所有権があることを保証し、特別保証付き権利証書は、譲渡人が所有していた間に生じた欠陥についてのみ保証する。無条件移転権利証書は、譲渡人が持つあらゆる権利を何の保証もなく移転する。カリフォルニア州では一般的に通常の権利証書が使用される。信託を設立するために、所有者は通常、受託者を受取人として指定した上記のいずれかの権利証書に署名する。受託者の権利証書は、通常、受託者が信託から土地を譲渡する際に使用される。このレッスンではこれらの規則について説明しているが、特定の権利証書や信託を推奨するものではない。
- 郡の土地登記簿に権利証明書を記録することで、所有権移転が公に公示されます。州の登記法により、これによって新しい所有者は、その登記簿に依存する後の購入者や貸し手から保護されます。登記されていない権利証明書でも、当事者間では一般的に有効ですが、このような第三者に対しては効力を持たない場合があります。登記料、移転税、および自己の信託への移転に関する免除規定は、州や郡によって異なります。
- 所有者向け所有権保険は、保険の対象となる所有権上の欠陥によるリスクを補償します。2006年版ALTA所有者向け保険では、「被保険者」という定義が、名宛人被保険者が相続計画の目的で作成した書面による信託の受託者または受益者であり、かつ価値ある対価なしに交付された所有権移転証書に基づく受取人にまで拡大されています。2021年版ALTA所有者向け保険では、対価不要という条件なしに、被保険者が相続計画のために設立した信託の受託者や受益者も補償対象となります。いずれの場合も、保険会社は以前の被保険者に対して有していた免責事由を維持します。
- 古い書式で発行された保険証券にはこの文言が記載されていない場合もあり、また一部の州では独自の書式を使用している。保険証券が移転後も有効かどうかは、その書式や条件によって決まり、所有権保険会社がエンドーサメントが可能かどうかを判断できる。レッスン3.1.2では、このチェック項目を信託の資金調達の一環として挙げている。
- 一部の州では、所有権が変更される際に財産税を再評価する。カリフォルニア州の提案13（1978年）は、一般的な財産税率を評価額の1％に制限し、評価額の年間上昇幅も2％に抑えており、所有権が変更されると再評価が行われる。歳入・税法第62条(d)項によれば、撤回可能な信託や、移転者が現在受益者である信託への財産移転は所有権の変更には該当しない。しかし、被相続人が死亡した際に信託が撤回不能となると、他者に移転される権利は所有権の変更とみなされることがある。
- 2020年11月3日にカリフォルニア州の有権者によって承認された提案19により、2021年2月16日以降の移転における親子間の除外規定が緩和され、親の死亡時に信託からの移転も含まれるようになった。これにより家族所有の住宅や農地も対象となり、住宅が対象となるためには、子供がその住宅を主住居とし、1年以内に住宅所有者免税措置を申請する必要がある。除外範囲は、住宅の課税価値にインフレ調整済みの100万ドル（2025年2月16日から2027年2月15日までの移転の場合は1,044,586ドル）を加えた額に限定される。他州のホームステッド免税措置には、信託で保有されている住宅に関する独自の規則がある。
重要な事実
- 保証契約、特別保証契約、譲渡証書、無条件所有権移転証書によって土地を信託に組み入れることができる。信託管理人が土地を譲渡する場合は、通常、信託管理人の証書が用いられる。
- 登記によって公に通知がなされ、所有者は後の買主や貸し手から保護される。一方、登記されていない権利証明書でも、当事者間では一般的に有効である。
- 2006年版ALTAオーナー保険契約では、被保険者が設立した遺産計画信託の受託者または受益者で、価値ある対価なしに権利証書を受け取る者も被保険者とみなされます。
- 2021年版ALTAオーナーズ保険は、対価のない取引という条件なしに、被保険者が設立した遺産計画信託の受託者や受益者を補償します。
- カリフォルニア州では、撤回可能な信託への移転は財産税の観点から所有権の変更には該当しない（歳入・課税法第62条(d)項）。
- カリフォルニア州の提案19により、2021年2月16日以降、親子間の控除は家族が住む住宅または農場に限定され、住宅には価値の上限が設けられている。
演習 九・六・三・一
9集める記録されている信託契約書、所有権保険証券、または本講義から、契約の種類、設定者と受取人、登録日、所有権保険証券のフォーム、および申請されている不動産税の免除事項など、9つまでの事実を挙げてください（情報源によってはそれ以下の場合もあります）。
6まとめるそれらを「権利証明書」「登記」「不動産保険」「固定資産税」「州ごとの規則」「不明な点」という6つのカテゴリーに分類してください。
3絞り込む6つのカテゴリを「タイトルが変更される事実」「報道内容に影響を与える事実」「税金に影響を与える事実」の3つのグループに分けます。
1結晶化する土地が所有者の信託に移転される場合、所有者名義の保険証書の形式が重要であるのは、その証書が信託の管理下にある財産を適切に補償するためだからです。
事実確認
日付、数字、主張は、下記に記載された公表資料と照合して確認しました。