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信托法/等级 VII · 财产与企业/7.1 土地/课程 4

土地信托与隐私保护

土地信托会隐藏哪些信息不让其出现在公开地契上，还有谁能够查明业主的身份，以及联邦住宅房地产报告规定的现状如何。

本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。

精简路径

法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。

  1. 免费的第一步是确保您控制的文件中不出现您的居住地址：在法律允许的范围内使用邮寄地址，并咨询您所在州是否为遭受虐待或跟踪的受害者提供地址保密计划。
  2. 土地信托或有限责任公司（LLC）可以让您的姓名不出现在公开的产权契据上，但受益人仍可能通过传票、证据开示、贷款机构、产权保险公司以及（在伊利诺伊州）根据 765 ILCS 405 的许可申请而被识别。
  3. 自 2025 年 3 月起，在美国成立的公司已豁免于 FinCEN 的受益所有权报告义务，且住宅房地产规则已于 2026 年 3 月 19 日被撤销；FinCEN 已提起上诉，因此在依赖此规定前请务必查阅 fincen.gov。
  4. 在索赔产生后转移财产以图隐匿该行为，可被撤销为可撤销的转让；合法的隐私是指对公众的隐私，绝不可能是对有权知情的债权人或法院的隐私。
  5. 隐私权绝不延伸至税务领域：租金和收益仍须申报在您个人的报税表中，房产税必须缴纳，且贷款机构、法院和税务机关有权要求披露受益人的身份。

材料通过您所在县的登记处公开查询获取的任何房产的已登记地契，以查看上面显示的是谁的名字FinCEN的住宅房地产规则页面（fincen.gov/rre），显示该规则的当前状态。第6.3.7课：隐私与保密的差异；第6.3.1课：欺诈性转让与可撤销的转让

好奇

  1. 如果契据上写着受托人的名字，还有谁能够知道受益人是谁？
  2. 出于安全考虑，为什么有人会希望将自己的名字从公共财产记录中删除？
  3. 为什么联邦法规要重点关注信托和公司用现金购买住宅的行为？

探索

  1. 在美国的土地信托制度中（第7.1.1课），地契上列明的是受托人而非受益人的姓名，因此通过受益人的姓名在县土地登记处进行查询可能无法找到该房产。这正是土地信托所提供的隐私保护。不过这种保护仅限于公开的地契信息上。本课将阐述这些限制，并不会建议人们使用土地信托制度。
  2. 受托人知道受益人的身份，这些信息也可以通过法律程序获取。在诉讼中，一方可以通过证据开示或传票要求受托人或持有受益权益的受益人提供相关信息；判决债权人还可以要求债务人宣誓后透露其资产状况。法院还可以命令将受益人的权益用于偿还债务。土地信托并不能起到有效的资产保护作用。
  3. 某些州要求在特定情况下披露相关信息。伊利诺伊州的《土地信托受益权披露法》（765 ILCS 405）规定，若要向州政府或地方政府申请与持有在土地信托中的土地相关的许可、执照或其他利益，必须列明每位受益人及其权益情况（第7.1.2课）。贷款机构和产权保险商通常也会在提供贷款或保险服务之前了解受益人的身份，而税单则会寄送给实际缴纳税款的人。
  4. 美国金融犯罪执法网（FinCEN）制定的《住宅房地产规则》（31 C.F.R.第1031部分）要求房产交易或结算专业人员报告将住宅物业转移给信托或法律实体的某些非融资性质的交易。该规则豁免了某些交易，包括个人单独或与配偶共同将其拥有的房产无偿转让给他们自己设立的信托。该规则原定于2025年12月1日实施，后被推迟至2026年3月1日，而2026年3月19日，德克萨斯州的一家联邦法院宣布该规则无效。FinCEN称，在该裁决有效期间无需进行报告；该机构已提出上诉，其他法院则维持了该规则的效力。
  5. 人们有合法理由不在地契上登记自己的姓名：避免受到骚扰或跟踪，保护公众人物或正在逃避虐待的人的住址，或是不让租户知道房东的住址。这种隐私与那种向拥有法定知情权的人隐瞒所有权的行为不同（第6.3.7课）。
  6. 将财产移入土地信托并不能对抗那些已经拥有债权的债权人。任何旨在妨碍、拖延或欺骗债权人的转让行为，都可能根据欺诈性转让或可撤销转让的相关法律被宣告无效（第6.3.1节），无论该地契上是否指定了受托人。关于登记、披露和报告的规定因州而异，并且会随时间发生变化。

关键事实

  • 土地信托的地契上注明的是受托人的姓名，因此受益人的姓名可能不会出现在公开的土地登记记录查询结果中。
  • 受益人的身份可通过证据开示、传票以及对判决债务人的质询来获取。
  • 伊利诺伊州《土地信托受益权披露法》（765 ILCS 405）要求在向政府提交的与土地相关的申请中注明受益人姓名。
  • 美国金融犯罪执法网（FinCEN）的住宅房地产规则涵盖了将住宅物业转移给信托及实体的某些非融资性质的交易，同时也规定了例外情况，例如向转让人自己的信托进行无对价转让即属于此类例外。
  • 2026年3月19日，德克萨斯州的一家联邦法院撤销了FinCEN的该项规定；在该裁决有效期间，FinCEN表示无需提交相关报告，并已提出上诉。
  • 为阻碍、拖延或欺骗债权人而进行的土地信托转让，可根据欺诈性转让或可撤销转让相关法律予以撤销。

练习 九、六、三、一

9收集列出最多9种方式（有些资料列出的较少），说明土地信托受益人的身份是如何被知晓的，这些方式可来自本课内容或你所阅读的资料，例如传票、贷款机构的档案、许可申请文件或联邦政府报告等。
6归类将它们分为6类：法庭程序、政府申请、贷款机构与保险公司、税务记录、联邦报告，以及您不确定的信息。
3提炼将这6类信息简化为3组：常规披露、仅在发生争议时才进行的披露，以及状态不确定的披露。
1凝结用1句话解释，在你自己的理解中，将姓名从地契上隐去与向有权知晓的人隐瞒所有权之间的区别是什么。

事实核查

日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。

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