자격을 갖춘 개인 주거 신탁(QPRT)

호기심

1. 수탁 기간이 끝나기 전에 설정자가 사망하면 어떻게 되나요?
2. QPRT를 거친 주택은 왜 보통 증액된 기준가를 받지 못하나요?
3. 만약 계약 기간 중에 주택이 매각된다면, 신탁은 무엇을 해야 합니까?

탐구

1. IRC §2702에 따르면, 누군가가 가족 구성원에게 신탁 지분을 주면서 자신도 그 지분을 보유하고 있는 경우, 해당 지분은 ‘자격을 갖춘’ 연금이나 유닛트러스트 지분인 경우를 제외하고는 증여세 산정 시 일반적으로 0으로 간주됩니다(5.2.1절). §2702(a)(3)(A)(ii)조는 신탁이 단지 수혜자들이 개인 주거로 사용하는 주택만을 보유하고 있는 경우에 예외를 규정합니다. 자격을 갖춘 개인 주거 신탁(QPRT)은 이러한 예외 규정을 활용하는데, 증여자는 주택을 신탁에 양도하고 일정 기간 동안 그곳에 거주할 권리를 유지하며, 해당 기간이 만료되면 나머지 지분은 보통 자녀와 같은 가족 구성원들에게 넘어갑니다.
2. 이러한 예외 규정 덕분에 증여자의 주택 사용권은 0으로 평가되지 않습니다. 과세 대상이 되는 증여액은 주택의 공정 시장 가치에서, IRS §7520 이자율 및 보험계리표를 사용하여 산출된 유지되는 기간 지분(remaining term interest)과 환수권(reversion)의 가치를 뺀 금액입니다. 기간이 길어지거나 §7520 이자율이 높을수록 유지되는 권리의 가치가 커져 증여액은 줄어듭니다. 잔여 지분은 미래 이익(future interest)이므로 연간 공제 규정이 적용되지 않으며, 이 증여는 709양식에 신고되고 증여자의 기본 공제액 중 일부가 사용됩니다(5.1.1절).
3. 설정자는 해당 기간이 끝날 때까지 살아 있어야 합니다. 만약 설정자가 그 기간 중에 사망하면, IRC §2036에 따라 사망 시의 주택 가치는 일반적으로 총 상속재산(gross estate)에 포함됩니다. 이는 설정자가 해당 주택을 계속 사용했기 때문입니다(5.1.3절 참조). 그러면 이 계획은 대체로 되돌아가며(unwind), 이전에 이루어진 증여는 다시 조정된 과세 대상 증여로 간주되지 않아 기존의 공제 혜택이 복원됩니다. 하지만 신탁을 설립하는 데 든 비용은 손실됩니다. 만약 설정자가 해당 기간을 넘겨 살아남는다면, 주택 및 그 가치의 추가 상승분은 상속재산에 포함되지 않습니다. 기간이 길어질수록 증여액은 줄어들지만, 기간이 끝나기 전에 사망할 가능성은 커집니다.
4. 기준가(basis)는 타협의 산물입니다. 유산(estate)에 포함된 재산의 기준가는 일반적으로 사망 시 그 가치와 동일합니다(IRC §1014). QPRT를 통해 유산에서 제외되는 주택은 증여로 간주되므로, 일반적으로 가족들은 증여자의 기준가를 그대로 유지하게 됩니다(IRC §1015). 이후 해당 주택을 매각할 경우 증여자가 소유했던 기간 동안의 가치 상승분에 대해 자본이득세가 부과될 수 있습니다. 유산세를 절약하는 금액이 이러한 세금보다 큰지는 재산 가치, 세율, 그리고 가족들이 주택을 소유하는 기간에 따라 달라집니다. 2026년 연방 기본 공제액(basic exclusion)이 1인당 15,000,000달러로 설정되어 있으므로, 많은 가족들은 절약할 연방 유산세가 없습니다.
5. Treas. Reg. §25.2702-5에 해당 규정이 명시되어 있습니다. 이 신탁은 기간 수혜자(term holder)의 주거지 중 하나(주거용 주택 또는 다른 한 곳)와 함께 제한된 금액의 현금을 보유할 수 있습니다. 이 현금은 6개월 이내에 발생하는 비용이나 개선 비용, 또는 3개월 이내에 주거지를 구입하는 데 필요한 금액으로 사용됩니다. 신탁 관리인(trustee)은 최소 분기별로 검토하여 초과된 현금을 기간 수혜자에게 지급해야 합니다. 수익금은 최소 연 1회 이상 기간 수혜자에게 지급되어야 하며, 기간 동안 원금은 다른 누구에게도 넘겨질 수 없습니다. 또한 신탁은 설정자(grantor), 그의 배우자, 혹은 그들이 통제하는 법인에게 주택을 매각하는 것을 금지해야 합니다. 한 사람은 이러한 신탁의 기간 지분을 2개 이상 보유할 수 없습니다.
6. 주택이 매각될 경우, 신탁은 대체 주택을 구입하기 위해 그 수익금을 별도의 지분(separate share)으로 최대 2년간 보유할 수 있습니다. 그렇지 않으면 QPRT 지위를 잃게 되며, 30일 이내에 해당 자산은 기간 수혜자에게 지급되거나 적격 연금(qualified annuity)으로 전환되어야 합니다. 기간이 만료된 후에도 그 주택에 계속 거주하는 설정자는 새로운 소유주에게 시장 가격에 맞는 임대료를 지불해야 하며, 무상으로 거주할 경우 §2036 조항에 따라 상속재산에 포함될 위험이 있습니다. 모기지는 상황을 더욱 복잡하게 만드는데, 대출 조건이 자산 이전을 제한할 수 있으며, 설정자가 나중에 상환하는 원금도 추가적인 증여로 간주될 수 있습니다. QPRT는 메디케이드용 도구가 아닌 세금 관련 도구입니다(4.2.5절). 이 강의에서는 QPRT를 사용할 것을 권장하지 않습니다.

핵심 사실

연습 아홉, 여섯, 셋, 하나

팩트 체크

날짜, 수치 및 주장은 아래에 명시된 출처들을 통해 확인되었습니다.

• 26 U.S.C. §2702 (special valuation rules; personal residence exception)
• 26 C.F.R. §25.2702-5 (personal residence trusts)
• 26 U.S.C. §2036 (retained life estate)
• 26 U.S.C. §7520 (valuation tables)
• 26 U.S.C. §1014 (basis at death)
• 26 U.S.C. §1015 (basis of gifts)
• IRS: What's new, estate and gift tax