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Droit des trusts/Niveau V · Fiscalité et patrimoine/5.2 Structures d'annuités et de unitrusts/Leçon 4

Trusts de résidence personnelle qualifiés (QPRT)

Comment un qualified personal residence trust américain évalue la donation d’une maison, ce que les règlements exigent de lui, et ce qui se passe si le constituant décède pendant la durée du trust.

Ceci est une ressource éducative et non un conseil juridique. Le droit des trusts varie d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, et la structure appropriée dépend de votre situation personnelle. Tout document que vous signez doit être rédigé ou examiné par un avocat qualifié dans votre juridiction.

La voie la plus légère

La voie la moins chère, la moins imposée, la plus simple et la plus discrète que permet la loi, de la meilleure à la moins bonne. Chaque étape indique la règle sur laquelle elle repose et la condition qui la maintient dans la légalité.

  1. Au titre de l'exonération de base de 15 000 000 $ prévue pour 2026, une résidence conservée jusqu'au décès est transmise avec un coût majoré au juste prix du marché en vertu de la section §1014 et sans imposition fédérale sur les successions, ce qui s'avère plus avantageux qu'un QPRT, dont le bien résiduel conserve l'ancien coût d'acquisition du constituant (section §1015) ; les seuils applicables au niveau des États peuvent être inférieurs.
  2. À l'inverse, la vente d'une résidence principale permet d'exonérer jusqu'à 250 000 $ de plus-value, ou 500 000 $ pour la plupart des déclarations conjointes, en vertu de la section §121 du Code des impôts (IRC) ; le bien doit avoir été détenu et utilisé comme résidence principale pendant au moins 2 ans sur les 5 années précédant la vente.
  3. Lorsque l'impôt sur les successions constitue un coût réel, un QPRT régi par la section §2702(a)(3)(A)(ii) de l'IRC réduit le don imposable, et le taux de 5,6 % applicable en octobre 2026 au titre de la section §7520 augmente la valeur du terme conservé, réduisant ainsi davantage ce don ; le constituant doit toutefois survivre à ce terme, faute de quoi la section §2036 ramène le bien dans sa succession.
  4. À l'issue du terme, le versement d'un loyer au juste prix du marché aux nouveaux propriétaires permet d'exclure le bien de la succession et de transférer davantage de liquidités à la famille sans imposition sur les dons ; résider gratuitement dans le bien expose à une réintégration dans la succession en vertu de la section §2036, et les propriétaires doivent déclarer ce loyer comme revenu.

MatérielUne expertise récente de la maison qui vous intéresse, pour votre propre informationLe texte de l’IRC §2702 et du Treas. Reg. §25.2702-5, disponible gratuitement sur law.cornell.eduLe relevé du prêt hypothécaire et les conditions du prêt pour la maison, si elle est hypothéquéeLeçon 4.2.5, sur la protection de la maison familiale, pour les règles distinctes de Medicaid

Curiosité

  1. Que se passe-t-il si le constituant décède avant la fin de la durée du trust ?
  2. Pourquoi une maison transmise par un QPRT ne bénéficie-t-elle généralement pas d’une réévaluation de sa base (stepped-up basis) ?
  3. Que doit faire le trust si la maison est vendue pendant sa durée ?

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  1. Selon l’IRC §2702, lorsqu’une personne donne à un membre de sa famille un droit dans un trust tout en conservant elle-même un droit, le droit conservé est généralement évalué à zéro aux fins de l’impôt sur les donations, sauf s’il s’agit d’un droit de rente ou d’unitrust « qualifié » (leçon 5.2.1). Le §2702(a)(3)(A)(ii) prévoit une exception pour un trust qui ne détient qu’une résidence utilisée comme résidence personnelle par les titulaires du droit temporaire. Un qualified personal residence trust (QPRT) recourt à cette exception : le constituant transfère une maison au trust, conserve le droit d’y vivre pendant un nombre d’années déterminé, et le reliquat revient à la famille, souvent aux enfants, au terme de cette durée.
  2. Grâce à cette exception, le droit du constituant d’utiliser la maison n’est pas évalué à zéro. La donation imposable correspond à la juste valeur marchande de la maison diminuée de la valeur du droit temporaire conservé et de tout droit de retour conservé, calculée à l’aide du taux d’intérêt du §7520 de l’IRS et des tables actuarielles. Une durée plus longue ou un taux du §7520 plus élevé augmente la valeur du droit conservé et réduit la donation. Le reliquat est un droit futur ; l’exclusion annuelle ne s’applique donc pas ; la donation est déclarée sur le formulaire 709 et consomme une partie de l’exclusion de base du constituant (leçon 5.1.1).
  3. Le constituant doit survivre à la durée du trust. S’il décède pendant celle-ci, la valeur de la maison au décès est généralement incluse dans la masse successorale brute en vertu de l’IRC §2036, car le constituant en a conservé l’usage (leçon 5.1.3). Le plan se défait alors en grande partie : la donation antérieure n’est pas comptée une seconde fois comme donation imposable ajustée, de sorte que l’exclusion qu’elle avait consommée est en gros rétablie, mais les frais de constitution du trust sont perdus. Si le constituant survit à la durée, la maison et toute plus-value ultérieure se trouvent hors de la succession. Une durée plus longue signifie une donation plus faible, mais un risque plus élevé de décéder avant son terme.
  4. La base fiscale implique un arbitrage. Les biens inclus dans une succession prennent généralement une base égale à leur valeur au décès (IRC §1014). Une maison qui sort de la succession par un QPRT fait l’objet d’une donation ; la famille conserve donc généralement la base du constituant (IRC §1015), et une vente ultérieure peut entraîner un impôt sur la plus-value réalisée pendant la détention du constituant. Savoir si l’impôt sur les successions économisé compense cet effet dépend des valeurs, des taux et de la durée pendant laquelle la famille conserve la maison. Avec une exclusion de base fédérale de 15 000 000 $ par personne en 2026, de nombreuses familles n’ont aucun impôt fédéral sur les successions à économiser.
  5. Le Treas. Reg. §25.2702-5 fixe les règles. Le trust peut détenir une résidence du titulaire du droit temporaire, soit la résidence principale, soit une autre, plus des liquidités limitées : de quoi couvrir les dépenses ou travaux dus dans les 6 mois, ou acheter une résidence dans les 3 mois. Le trustee vérifie au moins chaque trimestre et verse tout excédent de liquidités au titulaire du droit temporaire. Les revenus doivent lui être versés au moins une fois par an, et le capital ne peut être versé à personne d’autre pendant la durée. Le trust doit interdire la vente de la maison au constituant, à son conjoint ou à une entité qu’ils contrôlent. Une personne ne peut détenir de droits temporaires que dans 2 trusts de ce type au maximum.
  6. Si la maison est vendue, le trust peut conserver le produit de la vente dans une part distincte pendant 2 ans au plus pour acheter une résidence de remplacement ; à défaut, il cesse d’être un QPRT et, dans les 30 jours, les actifs doivent être versés au titulaire du droit temporaire ou convertis en rente qualifiée. Un constituant qui reste dans la maison après le terme paie généralement un loyer au prix du marché aux nouveaux propriétaires ; y vivre sans loyer expose à une inclusion en vertu du §2036. Un prêt hypothécaire complique les choses : les conditions du prêt peuvent limiter le transfert, et les remboursements ultérieurs du capital par le constituant peuvent constituer de nouvelles donations. Un QPRT est un outil fiscal, pas un outil Medicaid (leçon 4.2.5). Cette leçon ne suggère pas d’y recourir.

Faits clés

  • L’IRC §2702(a)(3)(A)(ii) soustrait à la règle de valeur nulle du §2702 pour les droits conservés un trust qui ne détient qu’une résidence personnelle.
  • La donation imposable correspond à la valeur de la maison diminuée du droit temporaire conservé par le constituant, évalué au taux du §7520 et selon les tables de l’IRS.
  • Si le constituant décède pendant la durée du trust, la maison est généralement incluse dans la masse successorale brute en vertu de l’IRC §2036.
  • Une maison transmise par un QPRT conserve généralement la base du constituant au lieu de bénéficier d’une réévaluation de sa base au décès.
  • Le Treas. Reg. §25.2702-5 limite un QPRT à une résidence plus des liquidités limitées, l’excédent de liquidités étant versé au titulaire du droit temporaire au moins chaque trimestre.
  • Un QPRT doit interdire la vente de la maison au constituant, au conjoint du constituant ou à une entité qu’ils contrôlent.

Exercice neuf, six, trois, un

9RassemblerÉnumérez jusqu’à 9 éléments concernant une maison qui vous intéresse (certaines listes sont plus courtes), comme sa valeur, son prix d’achat, le prêt hypothécaire, qui y vit, l’âge du constituant, une durée envisagée et qui la recevrait.
6RegrouperClassez-les en 6 catégories : valeur et base fiscale, dettes, usage et occupation, personnes concernées, calendrier, et éléments dont vous n’êtes pas sûr.
3DistillerRéduisez les 6 catégories à 3 groupes : les éléments qui influent sur le montant de la donation, ceux qui influent sur ce qui se passe au terme ou au décès, et ceux au sujet desquels vous interrogeriez un conseiller.
1CristalliserÉcrivez 1 phrase expliquant, avec vos propres mots, pourquoi un QPRT ne fonctionne comme prévu que si le constituant survit à la durée du trust.

Vérification des faits

Les dates, les chiffres et les affirmations ont été vérifiés à l’aide des sources publiées listées ci-dessous.

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