Derecho de fideicomisos/Nivel V · Impuestos y legado/5.2 Estructuras de anualidad y fideicomiso unitario/Lección 4

Fideicomisos calificados de residencia personal (QPRT)

Cómo valora un fideicomiso de residencia personal calificado en EE. UU. una donación de vivienda, qué exigen las regulaciones al respecto y qué sucede si el otorgante fallece durante el plazo vigente.

Esto es educación, no asesoramiento legal. El derecho de fideicomisos varía de país a país y de estado a estado, y la estructura adecuada depende de tu situación. Todo lo que firmes debe ser redactado o revisado por un abogado cualificado en el lugar donde resides.

La vía ligera

La ruta más barata, con menos impuestos, más sencilla y más privada que permite la ley, de mejor a peor. Cada paso indica la norma en que se apoya y la condición que la mantiene dentro de la ley.

Con la exención básica de 15.000.000 dólares de 2026, una vivienda conservada hasta el fallecimiento se transmite con un coste fiscal actualizado conforme al §1014 y sin impuesto federal sobre sucesiones, lo cual resulta más ventajoso que un QPRT, cuyo remanente conserva el antiguo coste del constituyente (§1015); los umbrales estatales de sucesiones pueden ser inferiores.
La venta de una residencia principal excluye hasta 250.000 dólares de ganancia, o 500.000 dólares para la mayoría de las declaraciones conjuntas, conforme al IRC §121; la vivienda debe haber estado en propiedad y habitarla como residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta.
Cuando el impuesto sobre sucesiones supone un coste real, un QPRT conforme al IRC §2702(a)(3)(A)(ii) reduce la donación imponible, y la tasa del 5,6 % del §7520 de octubre de 2026 hace que el plazo retenido valga más, reduciéndola aún más; el constituyente debe sobrevivir al plazo, o el §2036 reincorporará la vivienda a la herencia.
Tras finalizar el plazo, pagar un alquiler de mercado a los nuevos propietarios mantiene la vivienda fuera de la herencia y transfiere más efectivo a la familia exento del impuesto sobre donaciones; residir allí sin pagar alquiler conlleva el riesgo de su inclusión conforme al §2036, y los propietarios deben declarar dicho alquiler como ingreso.

MaterialesUna evaluación reciente de la casa sobre la que está leyendo, para su referencia.El texto del IRC §2702 y del Treas. Reg. §25.2702-5, disponible en law.cornell.eduEl estado de la hipoteca y las condiciones del préstamo para la vivienda, si tiene hipotecaLección 4.2.5, sobre la protección de la vivienda familiar, para las normas separadas de Medicaid

Curiosidad

¿Qué sucede si el otorgante fallece antes de que finalice el plazo del fideicomiso?
¿Por qué una vivienda que pasa por un QPRT generalmente no recibe una base incrementada?
¿Qué debe hacer el fideicomiso si la vivienda se vende durante su vigencia?

Explorar

Según el §2702 del IRC, cuando alguien otorga a un miembro de su familia una participación en un fideicomiso pero mantiene él mismo una participación, dicha participación se valora generalmente en cero para efectos del impuesto sobre donaciones, a menos que se trate de una anualidad o participación en un fideicomiso “calificado” (lección 5.2.1). El §2702(a)(3)(A)(ii) establece una excepción para los fideicomisos que solo contienen una residencia utilizada como vivienda personal por quienes tienen derecho a ella. Un fideicomiso de residencia personal calificado (QPRT) hace uso de esta excepción: el otorgante transfiere la vivienda al fideicomiso, se reserva el derecho a vivir en ella durante un plazo determinado y el resto pasa a los familiares, con frecuencia a los hijos, cuando finaliza dicho plazo.
Debido a esta excepción, el derecho del otorgante a usar la vivienda no se valora en cero. La donación sujeta a impuestos es el valor de mercado razonable de la vivienda menos el valor del interés por plazo retenido y de cualquier reversión retenida, calculado con la tasa de interés del §7520 del IRS y las tablas actuariales. Un plazo más largo o una tasa §7520 más alta hacen que el interés retenido valga más y que la donación sea menor. El resto representa un interés futuro, por lo que no se aplica la exclusión anual; la donación se declara en el Formulario 709 y utiliza parte de la exclusión básica del otorgante (lección 5.1.1).
El otorgante debe sobrevivir al plazo establecido. Si fallece durante ese período, el valor de la vivienda en el momento de su muerte generalmente se incluye en el patrimonio bruto según lo dispuesto en el artículo 2036 del IRC, ya que el otorgante siguió teniendo uso de ella (lección 5.1.3). En ese caso, el plan se deshace en gran medida: la donación anterior no se cuenta nuevamente como una donación ajustada sujeta a impuestos, por lo que la exclusión que utilizó se restablece en gran parte; sin embargo, los costos de establecer el fideicomiso se pierden. Si el otorgante sobrevive al plazo, la vivienda y cualquier aumento posterior en su valor quedan fuera del patrimonio. Un plazo más largo implica una donación menor, pero también una mayor posibilidad de fallecer antes de que finalice.
La base es un compromiso. Los bienes incluidos en el patrimonio generalmente toman como base su valor en el momento del fallecimiento (IRC §1014). Una vivienda que sale del patrimonio a través de un QPRT se considera una donación, por lo que la familia generalmente mantiene la base del otorgante (IRC §1015), y una venta posterior puede generar impuestos sobre las ganancias de capital por el aumento de valor durante el período en que el otorgante fue propietario. Si los ahorros derivados de no pagar el impuesto sobre sucesiones son mayores que esto, depende de los valores, las tasas y del tiempo que la familia mantenga la vivienda. Con la exclusión básica federal para 2026 de $15,000,000 por persona, muchas familias no tienen que pagar impuesto federal sobre sucesiones.
La Regulación del Tesoro §25.2702-5 establece las reglas. El fideicomiso puede mantener una residencia del titular a plazo, ya sea la residencia principal o otra, además de una cantidad limitada en efectivo: suficiente para cubrir gastos o mejoras que se deban dentro de 6 meses, o para comprar una residencia dentro de 3 meses. El fiduciario verifica al menos cada tres meses y paga cualquier exceso de efectivo al titular a plazo. Los ingresos deben entregarse al titular a plazo al menos una vez al año, y el capital no puede ser transferido a nadie más durante el plazo establecido. El fideicomiso debe prohibir la venta de la vivienda al otorgante, al cónyuge del otorgante o a una entidad que esté bajo su control. Una persona puede tener intereses a plazo en no más de 2 fideicomisos de este tipo.
Si la vivienda se vende, el fideicomiso puede mantener los ingresos en una cuenta separada durante hasta 2 años para comprar otra vivienda; de lo contrario deja de ser un QPRT, y dentro de 30 días los activos deben entregarse al titular a plazo o convertirse en una anualidad calificada. El otorgante que permanece en la vivienda después del plazo suele pagar un alquiler acorde al valor de mercado a los nuevos propietarios; vivir allí sin pagar alquiler conlleva el riesgo de quedar sujeto a lo dispuesto en §2036. Una hipoteca complica las cosas: los términos del préstamo pueden restringir la transferencia, y los pagos posteriores del capital por parte del otorgante podrían considerarse nuevas donaciones. Un QPRT es una herramienta fiscal, no una herramienta de Medicaid (lección 4.2.5). Esta lección no sugiere su uso.

Datos clave

El IRC §2702(a)(3)(A)(ii) excluye a un fideicomiso que solo posee una residencia personal de la regla de valor cero del §2702 para los intereses retenidos.
La donación sujeta a impuestos es el valor de la vivienda menos el interés por plazo retenido por el otorgante, valorado según la tasa del §7520 y las tablas del IRS.
Si el otorgante fallece durante el plazo, la vivienda generalmente se incluye en el patrimonio bruto según el artículo 2036 del IRC.
Una vivienda que pasa por un QPRT generalmente mantiene la base del otorgante en lugar de recibir una base incrementada al fallecer.
La Regulación del Tesoro §25.2702-5 limita un QPRT a una residencia más una cantidad limitada de efectivo; el exceso de efectivo se paga al titular a plazo, al menos cada tres meses.
Un QPRT debe prohibir la venta de la vivienda al otorgante, al cónyuge del otorgante o a una entidad que esté bajo su control.

Ejercicio nueve, seis, tres, uno

9ReunirEnumere hasta 9 datos sobre una vivienda sobre la que está leyendo (algunas listas son más cortas), como su valor, precio de compra, hipoteca, quién vive allí, la edad del otorgante, un plazo propuesto y quién lo recibiría.

6AgruparClásifícalos en 6 categorías: valor y base, deuda, uso y ocupación, personas involucradas, temporalidad y hechos sobre los que no estás seguro.

3DestilarReduzca las 6 categorías a 3 grupos: hechos que afectan el tamaño de la donación, hechos que afectan lo que sucede al final del plazo o al fallecer, y hechos sobre los cuales consultaría a un asesor.

1CristalizarEscribe una oración explicando, con tus propias palabras, por qué un QPRT funciona como se pretende solo si el otorgante sobrevive al plazo establecido.

Verificación de hechos

Fechas, cifras y afirmaciones verificadas con las fuentes publicadas que se enumeran a continuación.

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