信託法/レベル V · 税務と遺産承継/5.2 年金信託とユニットラスト構造/レッスン 4
適格個人居住信託（QPRT）
米国の適格個人居住信託（QPRT）が住宅の贈与をどのように評価するか、関連規制は何を要求しているか、そして設定者が存命中に死亡した場合に何が起こるか。
これは教育であり、法的助言ではありません。信託法は国や州によって異なり、適切な構造はあなたの状況に依存します。あなたが署名するものはすべて、お住まいの地域の資格を持った弁護士による起草またはレビューを受けるべきです。
最小コストの道
法律が認める範囲で、最も安く、税負担が最も軽く、最も簡単で、最もプライバシーを守れる方法を、優先順に示します。各ステップには根拠となるルールと、合法であり続けるための条件を記しています。
- 2026年の15,000,000ドルの基礎控除のもとでは、死亡時まで保持した住宅は§1014による取得価格の引き上げ（ステップアップ）を享受し、連邦相続税が発生しないため、QPRTよりも優位である。QPRTの剰余権益は設定者の旧来の取得価格（§1015）を引き継ぐためである。なお、州の相続税控除額はこれより低くなる場合がある。
- 主居住用住宅を売却する場合、IRC §121に基づき、最大250,000ドル（共同申告者の多くは500,000ドル）の利益が非課税となる。ただし、当該住宅は売却前の5年間のうち少なくとも2年間、所有し主たる居住用として使用されていたことが条件である。
- 相続税の実質的な負担が存在する場合、IRC §2702(a)(3)(A)(ii)に基づくQPRTにより課税贈与額を圧縮できる。2026年10月の5.6%という§7520利率は設定者が留保する期間の価値を高め、結果として課税対象となる贈与額をさらに縮小させる。ただし、設定者は当該期間を存命で迎えねばならず、そうでなければ§2036により住宅が相続財産に組み入れられる。
- 期間満了後、新たな所有者に対して時価の賃料を支払うことで、住宅を相続財産から除外し、贈与税なしでより多くの現金を家族に移転できる。無償で居住し続けることは§2036による相続財産への組み入れリスクを伴い、また所有者は当該賃料を所得として申告する必要がある。
用意するものご参考までに、こちらで紹介している物件の最近の評価額です。IRC第2702条およびTreas. Reg.第25.2702-5条の全文は、law.cornell.eduで閲覧可能です。住宅に抵当権が設定されている場合の抵当証明書および融資条件メディケイドの別規則に関する、家族の住居を守るためのレッスン4.2.5
問い
- 信託期間が終了する前に設定者が亡くなった場合、どうなるのでしょうか？
- QPRTを経由した住宅は、なぜ通常、基準価額の引き上げを受けないのでしょうか？
- 期間中に住宅が売却された場合、信託はどうすべきか？
探究
- IRC第2702条によれば、誰かが家族に信託の持分を与えつつ自分自身も持分を保持している場合、その保持する持分は「適格な」年金やユニットラストの持分でない限り、贈与税の計算上は原則としてゼロとみなされます（レッスン5.2.1）。第2702条(a)(3)(A)(ii)項では、受益者が個人的に居住するための住居のみを保有する信託について例外規定が設けられています。適格個人居住信託（QPRT）はこの例外規定を利用します。すなわち、設定者は自宅を信託に移転し、一定期間その家に住む権利を保持し、その期間が終了すると残りの財産は家族、多くの場合は子供たちに渡されます。
- この例外規定により、設定者の住宅使用権はゼロとして評価されることはない。課税対象となる贈与額は、住宅の公正市場価値から、IRSの§7520利率および保険数理表を用いて算出される残存期間に関する利息やその他の残存権利の価値を差し引いたものとなる。期間が長くなったり、§7520利率が高くなるほど残存利息の価値は上昇し、それによって贈与額は減少する。残りの部分は将来の利息であるため、年間控除は適用されず、この贈与はForm 709に記載され、設定者の基本控除額の一部が使用される（レッスン5.1.1）。
- 設定者はその期間を生き延びなければならない。もし設定者がその期間中に死亡した場合、IRC §2036により、設定者がその住宅の使用権を保持していたため、死亡時の住宅の価値は一般的に総遺産に含まれる（レッスン5.1.3）。そうなるとこのプランはほぼ元に戻り、以前行われた贈与は再び調整後の課税対象として扱われず、それによって適用されていた除外規定も復活するが、信託設立にかかった費用は失われる。一方、設定者がその期間を生き延びた場合、その住宅およびその後の価値上昇分は遺産に含まれない。期間が長くなるほど贈与額は少なくなるが、期間終了前に死亡する可能性も高くなる。
- 取得価額（ベース）とはトレードオフの関係にあります。遺産に含まれる財産の取得価額は、一般的に相続時の価値と同じになります（IRC §1014）。QPRTを通じて遺産から外される住宅は贈与とみなされるため、家族は通常、設定者の元の取得価額を維持します（IRC §1015）。その後の売却時には、設定者が所有していた期間中の価値上昇分に対して資本利得税が課されることになります。節約できる相続税の額がこれを上回るかどうかは、財産の価値、税率、そして家族がその住宅を所有し続ける期間によって決まります。2026年時点での連邦所得税の基礎控除額が1人あたり15,000,000ドルであるため、多くの家族は節約できる連邦相続税がありません。
- 財務規則第25.2702-5条に規則が定められている。この信託は、期間限定の受益者の住居として、主住居またはそれ以外の住居1軒に加え、限られた額の現金を保有できる。その現金額は、6ヶ月以内に発生する費用や改修費用、または3ヶ月以内に新たな住居を購入するのに十分な額でなければならない。受託者は少なくとも四半期ごとに確認し、余剰分の現金を受益者に支払う。収益は少なくとも年1回は受益者に支払われる必要があり、期間中は元本を他の誰かに渡してはならない。また、この信託では、設定者やその配偶者、または彼らが支配する団体に住宅を売却することを禁じなければならない。1人が保有できるこのような信託の期間限定受益権の数は2つまでである。
- 住宅が売却された場合、信託はその代金を別の口座に最大2年間保管し、代替の住宅を購入することができる。そうでなければQPRTの資格を失い、30日以内に資産を受益者に支払うか、適格年金に変換しなければならない。期間終了後もその住宅に住み続ける設定者は、新しい所有者に市場価格に見合った賃料を支払う必要があり、無償で住み続けると§2036の適用対象となるリスクがある。抵当権の存在は事態を複雑にする。融資条件によって所有権移転が制限される可能性があり、また設定者による後の元金返済もさらなる贈与と見なされることがある。QPRTは税制上の手段であり、メディケイドの手段ではない（レッスン4.2.5）。このレッスンではその利用を推奨していない。
重要な事実
- IRC §2702(a)(3)(A)(ii)は、保有される利益に関する§2702のゼロ価値規則から、個人用住宅のみを保有する信託を除外している。
- 課税対象となる贈与財産は、家屋の価値から設定者が保持する定期利息を差し引いた額であり、その評価には§7520の率およびIRSの表が用いられます。
- 設定者が有効期間中に死亡した場合、IRC第2036条に基づき、その住宅は一般的に総遺産に含まれる。
- QPRTを経由して移転される住宅は、通常、死亡時に評価額が引き上げられることなく、設定者の元の取得価額が維持されます。
- 財務規則第25.2702-5条により、QPRTの範囲は1つの住居と一定額の現金に限定され、超過分の現金は少なくとも四半期ごとに定期預金者に支払われる。
- QPRTは、設定者、設定者の配偶者、または彼らが支配する法人への住宅の売却を禁止しなければならない。
演習 九・六・三・一
9集める読んでいる家に関する最大9つの事実を挙げてください（リストは短くなることもあります）。例えば、その価値、購入価格、抵当ローン、そこに住んでいる人、設定者の年齢、提案されている期間、そして受取人などです。
6まとめるそれらを「価値と取得価額」「負債」「利用と占有」「関係者」「タイミング」「不明な事実」の6つのカテゴリーに分類してください。
3絞り込む6つのカテゴリーを3つのグループに分けます：贈与の規模に影響する事実、期間終了時や死亡時に起こることに影響する事実、そしてアドバイザーに尋ねたい事実です。
1結晶化する設定者が期限を超えて生存している場合のみ、QPRTが意図通りに機能する理由は、設定者の生存期間中にのみ権利行使が可能だからである。
事実確認
日付、数字、主張は、下記に記載された公表資料と照合して確認しました。