信托法/等级 V · 税务与传承/5.2 年金与单位信托结构/课程 4
合格个人住宅信托（QPRT）
美国合格的个人住宅信托如何对房屋赠与进行估值，相关法规有哪些要求，以及如果在信托存续期间赠与人去世会发生什么。
本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。
精简路径
法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。
- 在 2026 年 15,000,000 美元的免税额下，持有至去世的住宅将通过 §1014 实现成本基础上调（stepped-up basis），且不产生联邦遗产税；这优于 QPRT，因为 QPRT 的剩余权益仍保留委托人的原有成本基础（§1015）；各州的遗产税起征点可能更低。
- 出售主要住宅可依据 IRC §121 豁免最高 250,000 美元的资本利得，大多数联合申报者可豁免 500,000 美元；该房屋必须在出售前 5 年内至少有 2 年作为业主的主要居所持有并使用。
- 若遗产税构成实质性成本，依据 IRC §2702(a)(3)(A)(ii) 设立的 QPRT 可削减应税赠与额，且 2026 年 10 月适用的 5.6% §7520 利率使保留期的价值更高，从而进一步缩小该金额；委托人必须活过保留期，否则依据 §2036，该住宅将被重新计入遗产。
- 保留期结束后，向新业主支付公平市场租金可使该住宅排除在遗产之外，并将更多现金免税转移给家庭（不产生赠与税）；若免租居住则有被依据 §2036 纳入遗产的风险，且业主须将该租金申报为收入。
材料您正在阅读的这处房产的最新评估结果，供您参考。IRC第2702条及Treas. Reg.第25.2702-5条的文本，可在law.cornell.edu上查看。房屋的抵押贷款对账单及贷款条款，如有抵押贷款的话第4.2.5课：关于保护家庭住所的单独医疗补助规定
好奇
- 如果设立信托人在信托期限结束前去世，会发生什么？
- 为何通过QPRT处理的房屋通常无法获得增值后的计税基础？
- 如果在信托期限内房屋被出售，信托机构必须做什么？
探索
- 根据《国内税收法》第2702条，当某人将信托中的权益转让给家人，而自己仍保留部分权益时，除非该权益属于“合格”的年金或单位信托权益，否则在计算赠与税时这部分权益的价值通常为零（见5.2.1节）。第2702(a)(3)(A)(ii)条为仅持有供受益人作为个人住所使用的房产的信托设立了例外规定。合格个人住宅信托便利用了这一例外：设立人将房屋移交给信托，自己可在固定期限内继续居住在该房屋中，而期限届满后，房屋的剩余权益则转移给家人，通常是子女。
- 由于存在这一例外情况，赠与人的房屋使用权并非价值为零。应纳税的赠与额为房屋的公平市场价值减去保留的定期权益价值以及任何保留的回赎权益价值，这些数值是依据美国国税局第7520条规定的利率及精算表计算得出的。期限越长或第7520条规定的利率越高，保留的权益价值就越高，相应的赠与额则越低。剩余部分属于未来权益，因此不适用年度免税额度；此类赠与需在709表格上申报，并占用设立人的基本免税额度的一部分（参见5.1.1节）。
- 设立人必须在该期限结束之后仍然在世。如果设立人在期限内去世，根据《国内税收法》第2036条的规定，该房屋在设立人去世时的价值通常会被计入遗产总额，因为设立人仍继续使用该房屋（参见5.1.3节）。这样一来，这项计划基本上就失效了：之前的赠与不再被视为需要纳税的赠与，因此原本适用的免税额度也会恢复，但设立信托所产生的费用则无法得到补偿。如果设立人在期限结束之后仍然在世，那么该房屋及其后续增值部分都不属于遗产范围。期限越长，赠与金额就越少，但在期限结束前去世的可能性也越大。
- 计税基础是一种权衡。遗产中的财产，其计税基础通常等于该财产在死者去世时的价值（《国内税收法》第1014条）。通过QPRT方式从遗产中转移出去的房屋属于赠与行为，因此家属通常会保留设立人的原有计税基础（《国内税收法》第1015条）；日后出售该房屋时，需就设立人持有期间的资产增值部分缴纳资本利得税。能否通过免除遗产税来抵消这部分税负，取决于财产价值、税率以及家属持有房屋的时间长短。鉴于2026年联邦层面的每人遗产免税额为15,000,000美元，许多家庭无需缴纳联邦遗产税。
- 《财政部规章》第25.2702-5条规定了相关规则。该信托可以持有受益人的一处住所，可以是其主要居所，也可以是另一处住所，同时还可以持有少量现金——这些现金足以支付6个月内的各项开支或用于房屋修缮，或者用于在3个月内购买新的住所。受托人至少每季度核查一次账户，并将多余的现金返还给受益人。收益必须至少每年支付给受益人一次，而在信托期限内，本金不得转交给其他人。该信托还必须禁止将房产出售给设立人、其配偶或他们控制的实体。任何人持有的此类信托权益不得超过2个。
- 如果房屋被出售，该信托可以将所得款项单独存放最多2年，用于购买替代房屋；否则它就不再属于合格个人住宅信托。在30天内，这些资产必须交给受益人或转换为合格年金。若设立人在期限结束后仍继续居住在该房屋中，则需向新业主支付合理的市场租金；免费居住则可能被视为违反第2036条的规定。抵押贷款会使情况更加复杂：贷款条款可能会限制房屋的转让，而且设立人日后偿还的本金也可能被视为赠与行为。合格个人住宅信托是一种税务工具，而非医疗补助工具（见4.2.5节）。本节并不建议使用此类信托。
关键事实
- 根据《IRC》第2702条(a)(3)(A)(ii)款的规定，仅持有个人住宅的信托不受第2702条中关于保留权益零价值规则的约束。
- 应纳税的赠与额为该房屋的价值减去设立人保留的定期权益，其价值评估需依据第7520条规定的标准以及美国国税局的估值表。
- 根据《国内税收法》第2036条，若设立人在此期间去世，该住宅通常会被计入其遗产总额之中。
- 在通过QPRT进行财产转移时，该房产通常会保持设立人的原有计税基础，而不会在所有者去世时获得增值后的计税基础。
- 《财政部规章》第25.2702-5条规定，QPRT中的资产仅限于一处住所及一定数额的现金；多余的现金至少每季度支付给受益人一次。
- QPRT必须禁止将房屋出售给设立人、其配偶或由其控制的实体。
练习 九、六、三、一
9收集列出您正在了解的房产的最多9个相关信息（有些列表会较短），例如其价值、购买价格、抵押贷款情况、居住者是谁、设立人的年龄、预计期限以及受益人是谁。
6归类将它们分为6类：价值与计税基础、债务、使用与占用情况、涉及人员、时间节点以及不确定的事实。
3提炼将这6个类别归纳为3组：影响赠与金额的因素、影响信托期限届满或去世时结果的因素，以及需要向顾问咨询的因素。
1凝结用你自己的话写一句，解释为何只有当设立人存活超过该期限时，QPRT才能按预期发挥作用。
事实核查
日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。