MSTR Cat

Trustrecht/Niveau V · Steuer und Vermächtnis/5.2 Renten- und Unitrust-Strukturen/Lektion 4

Qualified Personal Residence Trusts (QPRT)

Wie ein US-amerikanischer Qualified Personal Residence Trust die Schenkung eines Eigenheims bewertet, was die Verordnungen von ihm verlangen und was passiert, wenn der Treugeber während der Laufzeit stirbt.

Bildung statt Rechtsberatung. Das Trustrecht variiert von Land zu Land und von Bundesstaat zu Bundesstaat; die richtige Struktur hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Alles, was Sie unterzeichnen, sollte von einem qualifizierten Anwalt an Ihrem Wohnsitz erstellt oder geprüft werden.

Der schlanke Weg

Der günstigste, steuerärmste, einfachste und diskreteste Weg, den das Recht erlaubt – das Beste zuerst. Jeder Schritt nennt die Regel, auf der er beruht, und die Bedingung, unter der er rechtmäßig bleibt.

  1. Bei der Grundfreibetragsgrenze von 15.000.000 US-Dollar für das Jahr 2026 geht ein Haus, das bis zum Tod des Erblassers gehalten wird, mit einer nach §1014 angehobenen Anschaffungskostengrundlage und ohne Bundes-Erbschaftssteuer in den Nachlass über; dies ist vorteilhafter als eine QPRT, bei der der Restwert die alte, niedrige Anschaffungskostenbasis des Treugebers (§1015) beibehält. Die Freibetragsgrenzen auf Ebene der Bundesstaaten können niedriger liegen.
  2. Der Verkauf einer Hauptwohnsitzimmobilie schließt gemäß IRC §121 Gewinne von bis zu 250.000 US-Dollar aus, für die meisten gemeinsam veranlagten Ehepaare sogar bis zu 500.000 US-Dollar; Voraussetzung ist, dass das Haus in den letzten 5 Jahren vor dem Verkauf mindestens 2 Jahre lang im Eigentum des Verkäufers stand und als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
  3. Sollte die Erbschaftssteuer eine erhebliche Belastung darstellen, reduziert eine QPRT gemäß IRC §2702(a)(3)(A)(ii) das steuerpflichtige Geschenk; der Zinssatz von 5,6 % nach §7520 im Oktober 2026 erhöht den Wert des behaltenen Nutzungsrechts und verkleinert die steuerpflichtige Zuwendung entsprechend. Der Treugeber muss den vereinbarten Zeitraum überleben, andernfalls wird das Haus gemäß §2036 wieder in den Nachlass einbezogen.
  4. Nach Ablauf der Frist führt die Zahlung einer marktüblichen Miete an die neuen Eigentümer dazu, dass das Haus aus dem Nachlass herausgehalten wird und mehr Geld steuerfrei als Schenkung an die Familie fließt; die mietfreie Nutzung des Hauses birgt die Gefahr eines Einbezugs in den Nachlass gemäß §2036, und die Eigentümer müssen die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern.

MaterialienEin aktuelles Wertgutachten des Eigenheims, über das Sie lesen, für Ihre eigenen UnterlagenDer Text von IRC §2702 und Treas. Reg. §25.2702-5, kostenlos auf law.cornell.eduDie Hypothekenabrechnung und die Kreditbedingungen für das Haus, sofern es eine Hypothek gibtLektion 4.2.5 über den Schutz des Familienheims, zu den gesonderten Medicaid-Regeln

Neugier

  1. Was passiert, wenn der Treugeber vor dem Ende der Trustlaufzeit stirbt?
  2. Warum erhält ein Eigenheim, das über einen QPRT übergeht, in der Regel keine aufgestockte Kostenbasis?
  3. Was muss der Trust tun, wenn das Eigenheim während der Laufzeit verkauft wird?

Erkunden

  1. Wenn jemand nach IRC §2702 einem Familienangehörigen ein Recht an einem Trust zuwendet, sich selbst aber ein Recht vorbehält, wird das vorbehaltene Recht für die Schenkungsteuer in der Regel mit null bewertet, es sei denn, es ist ein „qualifiziertes“ Annuitäts- oder Unitrust-Recht (Lektion 5.2.1). §2702(a)(3)(A)(ii) macht eine Ausnahme für einen Trust, der nur ein Wohnhaus hält, das die Inhaber des befristeten Rechts als persönlichen Wohnsitz nutzen. Ein Qualified Personal Residence Trust (QPRT) nutzt diese Ausnahme: Der Treugeber überträgt ein Eigenheim auf den Trust, behält sich das Recht vor, für eine feste Anzahl von Jahren darin zu wohnen, und am Ende der Laufzeit geht der Rest an die Familie, oft die Kinder.
  2. Wegen der Ausnahme wird das Nutzungsrecht des Treugebers am Eigenheim nicht mit null bewertet. Die steuerpflichtige Schenkung ist der Verkehrswert des Eigenheims abzüglich des Werts des vorbehaltenen befristeten Rechts und eines etwaigen vorbehaltenen Rückfallrechts, berechnet mit dem §7520-Zinssatz des IRS und versicherungsmathematischen Tabellen. Eine längere Laufzeit oder ein höherer §7520-Zinssatz macht das vorbehaltene Recht wertvoller und die Schenkung kleiner. Das Restrecht ist ein künftiges Recht, sodass der jährliche Freibetrag nicht gilt; die Schenkung wird auf Form 709 erklärt und verbraucht einen Teil des Grundfreibetrags des Treugebers (Lektion 5.1.1).
  3. Der Treugeber muss die Laufzeit überleben. Stirbt er währenddessen, wird der Wert des Eigenheims beim Tod in der Regel nach IRC §2036 in den Bruttonachlass einbezogen, weil sich der Treugeber die Nutzung vorbehalten hat (Lektion 5.1.3). Die Planung wird dann weitgehend rückabgewickelt: Die frühere Schenkung wird nicht noch einmal als bereinigte steuerpflichtige Schenkung angerechnet, sodass der dafür verbrauchte Freibetrag im Wesentlichen wiederhergestellt wird, die Kosten für die Errichtung des Trusts sind aber verloren. Überlebt der Treugeber die Laufzeit, liegen das Eigenheim und jeder spätere Wertzuwachs außerhalb des Nachlasses. Eine längere Laufzeit bedeutet eine kleinere Schenkung, aber eine höhere Wahrscheinlichkeit, vor ihrem Ende zu sterben.
  4. Die Kostenbasis ist ein Zielkonflikt. Vermögen, das in einen Nachlass einbezogen wird, erhält in der Regel eine Kostenbasis in Höhe seines Werts beim Tod (IRC §1014). Ein Eigenheim, das den Nachlass über einen QPRT verlässt, ist eine Schenkung, sodass die Familie stattdessen in der Regel die Kostenbasis des Treugebers übernimmt (IRC §1015), und ein späterer Verkauf kann Kapitalertragsteuer auf den Wertzuwachs während der Eigentumszeit des Treugebers auslösen. Ob die ersparte Nachlasssteuer dies überwiegt, hängt von Werten, Steuersätzen und davon ab, wie lange die Familie das Eigenheim behält. Bei einem Grundfreibetrag des Bundes von 15.000.000 Dollar pro Person für 2026 haben viele Familien keine Nachlasssteuer des Bundes, die sie sparen könnten.
  5. Treas. Reg. §25.2702-5 legt die Regeln fest. Der Trust darf ein Wohnhaus des Inhabers des befristeten Rechts halten, entweder den Hauptwohnsitz oder einen weiteren, zuzüglich begrenzter Barmittel: genug für Ausgaben oder Verbesserungen, die innerhalb von 6 Monaten fällig werden, oder für den Kauf eines Wohnhauses innerhalb von 3 Monaten. Der Trustee prüft mindestens vierteljährlich und zahlt überschüssige Barmittel an den Inhaber des befristeten Rechts aus. Erträge müssen mindestens jährlich an den Inhaber des befristeten Rechts gezahlt werden, und Kapital darf während der Laufzeit an niemand anderen gehen. Der Trust muss den Verkauf des Eigenheims an den Treugeber, dessen Ehepartner oder ein von ihnen beherrschtes Unternehmen verbieten. Eine Person darf befristete Rechte an höchstens 2 solchen Trusts halten.
  6. Wird das Eigenheim verkauft, darf der Trust den Erlös bis zu 2 Jahre lang in einem gesonderten Anteil halten, um ein Ersatzobjekt zu kaufen; andernfalls ist er kein QPRT mehr, und innerhalb von 30 Tagen müssen die Vermögenswerte an den Inhaber des befristeten Rechts ausgezahlt oder in eine qualifizierte Annuität umgewandelt werden. Ein Treugeber, der nach Ablauf der Laufzeit im Eigenheim bleibt, zahlt den neuen Eigentümern in der Regel eine marktübliche Miete; mietfreies Wohnen riskiert eine Einbeziehung nach §2036. Eine Hypothek erschwert die Sache: Die Darlehensbedingungen können eine Übertragung einschränken, und spätere Tilgungszahlungen des Treugebers können weitere Schenkungen sein. Ein QPRT ist ein Steuerinstrument, kein Medicaid-Instrument (Lektion 4.2.5). Diese Lektion empfiehlt nicht, einen zu nutzen.

Kernfakten

  • IRC §2702(a)(3)(A)(ii) nimmt einen Trust, der nur einen persönlichen Wohnsitz hält, von der Nullwertregel des §2702 für vorbehaltene Rechte aus.
  • Die steuerpflichtige Schenkung ist der Wert des Eigenheims abzüglich des vorbehaltenen befristeten Rechts des Treugebers, bewertet mit dem §7520-Zinssatz und den Tabellen des IRS.
  • Stirbt der Treugeber während der Laufzeit, wird das Eigenheim in der Regel nach IRC §2036 in den Bruttonachlass einbezogen.
  • Ein Eigenheim, das über einen QPRT übergeht, behält in der Regel die Kostenbasis des Treugebers, statt beim Tod eine aufgestockte Kostenbasis zu erhalten.
  • Treas. Reg. §25.2702-5 beschränkt einen QPRT auf ein Wohnhaus und begrenzte Barmittel, wobei überschüssige Barmittel mindestens vierteljährlich an den Inhaber des befristeten Rechts gezahlt werden.
  • Ein QPRT muss den Verkauf des Eigenheims an den Treugeber, dessen Ehepartner oder ein von ihnen beherrschtes Unternehmen verbieten.

Übung neun, sechs, drei, eins

9SammelnNennen Sie bis zu 9 Fakten über ein Eigenheim, über das Sie lesen (manche Listen sind kürzer), etwa seinen Wert, den Kaufpreis, die Hypothek, wer dort wohnt, das Alter des Treugebers, eine vorgesehene Laufzeit und wer es erhalten würde.
6GruppierenOrdnen Sie sie in 6 Kategorien ein: Wert und Kostenbasis, Schulden, Nutzung und Bewohnung, beteiligte Personen, zeitliche Abläufe sowie Fakten, bei denen Sie unsicher sind.
3VerdichtenReduzieren Sie die 6 Kategorien auf 3 Gruppen: Fakten, die die Höhe der Schenkung beeinflussen, Fakten, die beeinflussen, was am Ende der Laufzeit oder beim Tod geschieht, und Fakten, zu denen Sie einen Berater befragen würden.
1KristallisierenErklären Sie in einem Satz mit eigenen Worten, warum ein QPRT nur dann wie beabsichtigt funktioniert, wenn der Treugeber die Laufzeit überlebt.

Faktcheck

Datumsangaben, Zahlen und Behauptungen wurden mit den unten aufgeführten veröffentlichten Quellen abgeglichen.

In der interaktiven Akademie öffnen →

EN PT ES ZH JA KO RU FR MS