MSTR Cat

Право доверительного управления/Уровень V · Налоги и наследие/5.2 Структуры аннуитетов и юнитранстов/Урок 4

Квалифицированные трасты личного жилья (QPRT)

Как в США квалифицированный траст личного жилья оценивает дарение дома, что требуют от него регламенты и что происходит, если учредитель умирает в течение срока.

Это образование, а не юридическая консультация. Право доверительного управления различается от страны к стране и от штата к штату, а правильный выбор структуры зависит от вашей ситуации. Любые документы, которые вы подписываете, должны быть составлены или проверены квалифицированным юристом в вашем регионе.

Экономный путь

Самый дешёвый, с наименьшими налогами, самый простой и самый приватный путь, который допускает закон, — от лучшего к худшему. Для каждого шага указано, на какой норме он основан и при каком условии остаётся законным.

  1. В рамках базового порога освобождения 2026 года в размере $15,000,000 дом, сохраняемый до смерти владельца, переходит с обновлённой налоговой стоимостью по §1014 и без федерального налога на наследство, что выгоднее QPRT, остаточная стоимость которого сохраняет прежнюю налоговую стоимость учредителя (§1015); пороги освобождения от налога на наследство на уровне штатов могут быть ниже.
  2. Продажа основного жилого помещения позволяет исключить из налогообложения прибыль в размере до $250,000 (до $500,000 для большинства заявителей, подающих совместную декларацию) согласно IRC §121; при этом дом должен находиться во владении и использоваться в качестве постоянного места жительства не менее 2 лет из 5-летнего периода до продажи.
  3. Если налог на наследство является существенной статьёй расходов, QPRT по пункту (a)(3)(A)(ii) IRC §2702 сокращает размер облагаемого налогом дара, а ставка по §7520 в октябре 2026 года в размере 5,6% увеличивает стоимость сохраняемого срока, дополнительно уменьшая этот размер; при этом учредитель должен дожить до истечения срока, иначе §2036 возвращает дом в состав наследства.
  4. После истечения срока уплата рыночной арендной платы новым собственникам исключает дом из состава наследства и позволяет передать семье больше денежных средств без налога на дар; проживание там без оплаты аренды создаёт риск включения дома в наследство по §2036, а собственники обязаны указывать полученную арендную плату как доход.

МатериалыНедавняя оценка дома, о котором вы читаете, — для вашей собственной справкиТекст IRC §2702 и Treas. Reg. §25.2702-5, бесплатно на law.cornell.eduВыписка по ипотеке и условия кредита на дом, если он заложенУрок 4.2.5 о защите семейного дома — об отдельных правилах Medicaid

Любопытство

  1. Что происходит, если учредитель умирает до окончания срока траста?
  2. Почему дом, переходящий через QPRT, обычно не получает повышения налоговой базы (stepped-up basis)?
  3. Что должен сделать траст, если дом продаётся в течение срока?

Исследование

  1. Согласно IRC §2702, если лицо передаёт члену семьи интерес в трасте, но сохраняет интерес за собой, сохранённый интерес для целей налога на дарение, как правило, оценивается как нулевой, если только это не «квалифицированный» аннуитетный или юнитрастовый интерес (урок 5.2.1). §2702(a)(3)(A)(ii) делает исключение для траста, владеющего только жилым помещением, которое держатели срочного интереса используют как личное жильё. Квалифицированный траст личного жилья (QPRT) использует это исключение: учредитель передаёт дом в траст, сохраняет право жить в нём в течение фиксированного числа лет, а по окончании срока остаток переходит к семье, часто к детям.
  2. Благодаря этому исключению право учредителя пользоваться домом не оценивается как нулевое. Облагаемое дарение равно справедливой рыночной стоимости дома за вычетом стоимости сохранённого срочного интереса и любого сохранённого права на возврат имущества, рассчитанной по процентной ставке IRS §7520 и актуарным таблицам. Более длительный срок или более высокая ставка §7520 увеличивают стоимость сохранённого интереса и уменьшают дарение. Остаток является будущим интересом, поэтому ежегодный необлагаемый лимит не применяется; дарение указывается в форме 709 и использует часть базового необлагаемого лимита учредителя (урок 5.1.1).
  3. Учредитель должен пережить срок. Если учредитель умирает в течение срока, стоимость дома на дату смерти, как правило, включается в валовую наследственную массу согласно IRC §2036, поскольку учредитель сохранил право пользования им (урок 5.1.3). Тогда план в основном теряет силу: прежнее дарение повторно не учитывается как скорректированное облагаемое дарение, поэтому использованный им необлагаемый лимит в целом восстанавливается, но расходы на создание траста теряются. Если учредитель переживает срок, дом и любой последующий рост его стоимости находятся вне наследственной массы. Более длительный срок означает меньшее дарение, но более высокую вероятность умереть до его окончания.
  4. Налоговая база — это компромисс. Имущество, включённое в наследственную массу, как правило, получает налоговую базу, равную его стоимости на дату смерти (IRC §1014). Дом, выведенный из наследственной массы через QPRT, является дарением, поэтому семья, как правило, сохраняет налоговую базу учредителя (IRC §1015), и последующая продажа может повлечь налог на прирост капитала за период владения учредителя. Перевешивает ли сэкономленный налог на наследство этот недостаток, зависит от стоимости, ставок и того, как долго семья владеет домом. При федеральном базовом необлагаемом лимите в 2026 году 15 000 000 долларов на человека многим семьям нечего экономить на федеральном налоге на наследство.
  5. Правила устанавливает Treas. Reg. §25.2702-5. Траст может владеть одним жилым помещением держателя срочного интереса — основным жильём или одним другим — а также ограниченной суммой денежных средств: достаточной для расходов или улучшений, подлежащих оплате в течение 6 месяцев, либо для покупки жилья в течение 3 месяцев. Доверительный собственник проверяет это не реже раза в квартал и выплачивает любой излишек денежных средств держателю срочного интереса. Доход должен выплачиваться держателю срочного интереса не реже одного раза в год, а основная сумма не может быть передана никому другому в течение срока. Траст должен запрещать продажу дома учредителю, его супругу или организации, которую они контролируют. Лицо может иметь срочные интересы не более чем в 2 таких трастах.
  6. Если дом продан, траст может держать вырученные средства в отдельной доле до 2 лет, чтобы купить замену; в противном случае он перестаёт быть QPRT, и в течение 30 дней активы должны быть выплачены держателю срочного интереса или преобразованы в квалифицированный аннуитет. Учредитель, остающийся в доме после окончания срока, обычно платит новым владельцам рыночную арендную плату; бесплатное проживание создаёт риск включения дома в наследственную массу по §2036. Ипотека усложняет дело: условия кредита могут ограничивать передачу, а последующие платежи учредителя по основному долгу могут считаться дополнительными дарениями. QPRT — налоговый инструмент, а не инструмент для Medicaid (урок 4.2.5). Этот урок не призывает его использовать.

Ключевые факты

  • IRC §2702(a)(3)(A)(ii) исключает траст, владеющий только личным жильём, из правила §2702 о нулевой оценке сохранённых интересов.
  • Облагаемое дарение равно стоимости дома за вычетом сохранённого учредителем срочного интереса, оценённого по ставке §7520 и таблицам IRS.
  • Если учредитель умирает в течение срока, дом, как правило, включается в валовую наследственную массу согласно IRC §2036.
  • Дом, переходящий через QPRT, как правило, сохраняет налоговую базу учредителя, а не получает её повышения (stepped-up basis) при смерти.
  • Treas. Reg. §25.2702-5 ограничивает имущество QPRT одним жилым помещением и ограниченной суммой денежных средств, а излишек денежных средств выплачивается держателю срочного интереса не реже раза в квартал.
  • QPRT должен запрещать продажу дома учредителю, его супругу или организации, которую они контролируют.

Упражнение девять, шесть, три, один

9СобратьПеречислите до 9 фактов о доме, о котором вы читаете (некоторые списки короче), например: его стоимость, цена покупки, ипотека, кто в нём живёт, возраст учредителя, предлагаемый срок и кто его получит.
6СгруппироватьРаспределите их по 6 категориям: стоимость и налоговая база, долги, использование и проживание, участники, сроки и факты, в которых вы не уверены.
3Выделить главноеСведите 6 категорий к 3 группам: факты, влияющие на размер дарения, факты, влияющие на то, что происходит по окончании срока или в случае смерти, и факты, о которых вы спросили бы консультанта.
1КристаллизоватьНапишите 1 предложение, объясняющее своими словами, почему QPRT работает так, как задумано, только если учредитель переживёт срок траста.

Проверка фактов

Даты, цифры и утверждения были проверены по приведенным ниже опубликованным источникам.

Открыть в интерактивной академии →

EN PT ES ZH JA KO DE FR MS