Hukum Amanah/Tahap VII · Harta dan perniagaan/7.1 Tanah/Pelajaran 1

Amanah tanah

Apa itu amanah tanah (land trust) AS, negeri mana yang mempunyai statut mengenainya, bagaimana benefisiari mengekalkan kawalan sementara pemegang amanah memegang hak milik, dan mengapa ia bukan perlindungan cukai mahupun perlindungan aset yang kukuh.

Pendidikan, bukan nasihat undang-undang. Hukum amanah berbeza dari negara ke negara dan negeri ke negeri, dan struktur yang betul bergantung kepada situasi anda. Apa sahaja yang anda tandatangani hendaklah dilakar atau semak semula oleh peguam berkelayakan di tempat anda tinggal.

Laluan paling ringan

Laluan paling murah, paling rendah cukai, paling mudah dan paling peribadi yang dibenarkan undang-undang, bermula dengan yang terbaik. Setiap langkah menyatakan peraturan yang menjadi asasnya dan syarat yang mengekalkannya sah.

Selalunya, laluan yang paling ringkas ialah tidak menggunakan amanah tanah langsung: di mana undang-undang negeri membenarkan, surat pemindahmilik atas kematian (transfer-on-death deed) atau amanah hidup boleh batal mengelakkan probet, dan amanah tanah tidak menjimatkan sebarang cukai kerana Rev. Rul. 92-105 mengenakan cukai secara langsung ke atas pemilik.
Di mana perundangan wujud, seperti di Florida di bawah §689.071, amanah tanah hanya memerlukan satu surat pemindahmilik yang direkodkan dengan daerah dan satu perjanjian amanah swasta; yuran rekodan daerah dan sebarang cukai pemindahan masih terpakai.
Oleh kerana IRS menganggap benefisiari sebagai pemilik tanah secara langsung, tiada borang cukai amanah berasingan timbul dan pertukaran jenis serupa (like-kind exchange) di bawah §1031 kekal tersedia; sewa dan keuntungan masih dilaporkan dalam borang cukai peribadi pemilik sendiri.
Menugaskan kepentingan benefisiari sebagai ganti merekodkan surat pemindahmilik baharu tidak mengelakkan cukai pemindahan: Illinois mengenakan cukai ke atas pemindahan kepentingan benefisiari sebanyak 50 sen bagi setiap $500 nilai, sama ada direkodkan atau tidak (35 ILCS 200/31-10).
Amanah tanah menambah sedikit perlindungan liabiliti; insurans atau LLC melakukan tugas tersebut. Memindahkan tanah ke dalamnya untuk menghalang pemiutang sedia ada boleh dibatalkan sebagai pemindahan yang boleh dibatalkan (voidable transfer).

BahanFlorida Statutes §689.071, Florida Land Trust Act, boleh didapati secara percuma di laman web Senat FloridaCode of Virginia §55.1-117, mengenai amanah tanah, boleh didapati secara percuma di laman web Virginia Legislative Information SystemRev. Rul. 2004-86 di laman web IRS, yang meringkaskan Rev. Rul. 92-105 mengenai amanah tanah Illinois

Ingin tahu

Mengapakah pemegang amanah memegang hak milik tanah sedangkan orang lain yang membuat keputusan mengenainya?
Negeri manakah yang mempunyai statut tentang amanah tanah, dan apakah yang dinyatakan oleh statut tersebut?
Mengapakah undang-undang cukai persekutuan AS biasanya melihat terus menembusi amanah tanah?

Teroka

Di AS, amanah tanah (land trust), sering dipanggil amanah tanah “jenis Illinois”, ialah aturan yang menurutnya pemegang amanah memegang hak milik hartanah, biasanya di bawah surat ikatan dalam amanah (deed in trust) yang didaftarkan, manakala benefisiari mengekalkan kuasa untuk mengarahkan pemegang amanah, menguruskan harta itu dan menerima pendapatan serta hasil jualannya. Kewajipan pemegang amanah kebanyakannya terhad kepada memegang hak milik dan menandatangani surat ikatan atau gadai janji apabila diarahkan. Terma terperinci terdapat dalam perjanjian amanah berasingan yang biasanya tidak didaftarkan. Pelajaran ini menerangkan mekanisme ini dan tidak mengesyorkannya.
Mekanisme ini berkembang di Illinois, terutamanya di Chicago. Dalam Duncanson v. Lill (1926), Mahkamah Agung Illinois menangani sebuah bangunan pangsapuri Chicago yang dipindahhakkan pada 1917 kepada Chicago Title and Trust Company sebagai pemegang amanah, di bawah surat ikatan yang mengisytiharkan kepentingan benefisiari sebagai harta alih (personal property). Dalam Conley v. Petersen (1962), mahkamah itu menyifatkan kesahan amanah tanah sedemikian sebagai “clearly settled in Illinois” (telah jelas mantap di Illinois). Amanah tanah Illinois terutamanya bersandarkan undang-undang kes dan amalan pemindahhakan; statut Illinois, seperti Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405), mengawal selianya dan bukan mewujudkannya (pelajaran 7.1.2).
Sesetengah negeri lain mempunyai statut tentang amanah tanah. Land Trust Act Florida (Fla. Stat. §689.071) mentakrifkan amanah tanah dan memperuntukkan bahawa jika surat ikatan yang didaftarkan atau perjanjian amanah mengisytiharkan kepentingan benefisiari sebagai harta alih semata-mata, peruntukan itu yang terpakai; jika tidak, kepentingan itu ialah harta tak alih. Code of Virginia §55.1-117 memperuntukkan bahawa amanah tanah tidak gagal kerana tiada benefisiari dinamakan dan tiada kewajipan dikenakan ke atas pemegang amanah, dan menangani bila kepentingan benefisiari merupakan harta alih. Land Trust Act Hawaii (Hawaii Revised Statutes chapter 558) membenarkan amanah yang menggabungkannya dan memperuntukkan pendedahan benefisiari.
Di negeri tanpa statut sedemikian, aturan yang serupa dinilai di bawah undang-undang am amanah dan harta, dan mahkamah mungkin melayannya secara berbeza, contohnya sebagai agensi; keputusannya berbeza mengikut negeri. Senarai “negeri amanah tanah” yang diterbitkan dalam talian berbeza antara satu sama lain, jadi setiap statut yang didakwa wajar disemak dalam kod negeri itu sendiri sebelum bergantung padanya. Istilah ini juga tidak patut dikelirukan dengan amanah tanah pemuliharaan (conservation land trust), iaitu organisasi bukan untung yang melindungi tanah daripada pembangunan dan hanya berkongsi nama.
Amanah tanah bukan perlindungan cukai. Dalam Rev. Rul. 92-105, IRS menimbang amanah tanah Illinois yang pembayar cukainya mengekalkan kawalan eksklusif ke atas pengurusan, operasi, penyewaan dan penjualan harta, dengan hak eksklusif ke atas pendapatan dan hasilnya, dan perlu memfailkan semua penyata cukai serta membayar semua cukai ke atasnya. Oleh sebab satu-satunya tanggungjawab pemegang amanah ialah memegang dan memindahkan hak milik atas arahan pembayar cukai, IRS menyimpulkan bahawa tiada amanah wujud bagi tujuan cukai persekutuan: pemegang amanah hanyalah ejen semata-mata, dan pembayar cukai dianggap memiliki hartanah itu secara langsung.
Amanah tanah juga bukan perlindungan aset yang kukuh. Oleh sebab benefisiari mengekalkan kawalan dan manfaat, mahkamah secara amnya boleh mencapai kepentingan benefisial untuk membayar hutang benefisiari, dan identiti benefisiari boleh diperoleh melalui penzahiran (discovery) dan proses undang-undang lain (pelajaran 7.1.4). Apa yang terutamanya ditawarkan oleh amanah tanah ialah surat ikatan awam yang menunjukkan nama pemegang amanah dan bukan nama benefisiari, serta keupayaan memindahkan kepentingan benefisial melalui penyerahhakan dan bukan surat ikatan baharu. Cara ciri-ciri ini berfungsi, dan cara pemindahan dicukai dan didaftarkan, bergantung pada negeri.

Fakta utama

Dalam amanah tanah AS, pemegang amanah memegang hak milik hartanah manakala benefisiari mengarahkan pemegang amanah, menguruskan harta dan menerima pendapatan serta hasilnya.
Dalam Conley v. Petersen (1962), Mahkamah Agung Illinois menyifatkan kesahan amanah tanah Illinois sebagai “clearly settled” (telah jelas mantap).
Florida (Fla. Stat. §689.071), Virginia (Va. Code §55.1-117) dan Hawaii (HRS chapter 558) mempunyai statut tentang amanah tanah.
Di bawah Land Trust Act Florida, peruntukan yang mengisytiharkan kepentingan benefisiari sebagai harta alih adalah terpakai; tanpanya, kepentingan itu ialah harta tak alih.
Dalam Rev. Rul. 92-105, IRS menganggap pemegang amanah bagi amanah tanah Illinois sebagai ejen semata-mata, jadi pembayar cukai dianggap memiliki harta itu secara langsung.
Amanah tanah bukan perlindungan aset yang kukuh: kepentingan dan identiti benefisiari boleh dicapai melalui proses undang-undang.

Latihan sembilan, enam, tiga, satu

9KumpulSenaraikan sehingga 9 ciri amanah tanah yang diterangkan dalam pelajaran ini atau dalam statut negeri yang sedang anda baca (sesetengah sumber memberikan lebih sedikit), seperti siapa yang memegang hak milik, siapa yang mengarahkan pemegang amanah, bagaimana kepentingan benefisial diklasifikasikan dan bagaimana aturan itu dicukai.

6KelompokkanSusun ciri tersebut ke dalam 6 kategori: siapa yang memegang hak milik, siapa yang mengawal harta, bagaimana kepentingan benefisial diklasifikasikan, statut negeri, layanan cukai persekutuan, dan fakta yang anda tidak pasti.

3SaringKurangkan 6 kategori tersebut kepada 3 kumpulan: apa yang diubah oleh amanah tanah dalam rekod awam, apa yang ditinggalkannya kepada benefisiari, dan apa yang tidak diubahnya dari segi cukai atau pemiutang.

1KristalkanTulis 1 ayat yang menerangkan, dengan kata-kata anda sendiri, mengapa IRS dalam Rev. Rul. 92-105 menganggap pemegang amanah bagi amanah tanah sebagai ejen semata-mata.

Semakan fakta

Tarikh, angka dan dakwaan telah disemak berbanding dengan sumber yang diterbitkan yang disenaraikan di bawah.

Buka dalam akademi interaktif →

EN PT ES ZH JA KO RU DE FR