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信託法/レベル VII · 不動産と事業/7.1 土地/レッスン 1

土地信託

アメリカの土地信託（land trust）とは何か、その法制化がされている州はどこか、受託者が所有権を保持する間も受益者がどのように支配権を維持するのか、そしてなぜそれが税務上の優遇措置でも強力な資産保護策でもないのか。

これは教育であり、法的助言ではありません。信託法は国や州によって異なり、適切な構造はあなたの状況に依存します。あなたが署名するものはすべて、お住まいの地域の資格を持った弁護士による起草またはレビューを受けるべきです。

最小コストの道

法律が認める範囲で、最も安く、税負担が最も軽く、最も簡単で、最もプライバシーを守れる方法を、優先順に示します。各ステップには根拠となるルールと、合法であり続けるための条件を記しています。

  1. 最も簡素な経路は、土地信託を一切設定しないことである。州法が許可する場合、死亡時移転証書（transfer-on-death deed）や取消可能な生前信託により遺産整理手続（probate）を回避できる。また、Rev. Rul. 92-105によれば所有者に直接課税されるため、土地信託を設定しても税務上のメリットは生じない。
  2. フロリダ州の§689.071のような法律が存在する場合、土地信託には郡への登記された証書と私的な信託契約のみで足りる。ただし、郡の登記手数料や移転税（transfer tax）は依然として適用される。
  3. IRSは受益者を土地の直接所有者とみなすため、信託固有の申告書は不要となり、§1031による同種交換（like-kind exchange）も利用可能である。家賃収入や利益は依然として所有者自身の申告書に計上される。
  4. 新証書の登記ではなく受益権を譲渡しても移転税の回避にはならない。イリノイ州では、登記の有無にかかわらず、受益権の移転に対して価値500ドルごとに50セントが課税される（35 ILCS 200/31-10）。
  5. 土地信託は責任保護（liability protection）にほとんど寄与しない。その役割を担うのは保険やLLCである。既存の債権者を妨害するために土地を信託に移す行為は、取り消し得る譲渡（voidable transfer）として無効化され得る。

用意するものフロリダ州法第689.071条、フロリダ州土地信託法、フロリダ州上院のウェブサイトに掲載バージニア州法典第55.1-117条、土地信託に関する規定。バージニア州立法情報システムのウェブサイトに掲載。IRSのウェブサイトにあるRev. Rul. 2004-86で、イリノイ州の土地信託に関するRev. Rul. 92-105が要約されている

問い

  1. なぜ、他の人が土地に関する決定を下すのに、受託者がその所有権を持つのでしょうか？
  2. 土地信託に関する法規を定めている州はどこですか？また、それらの法規では何が定められていますか？
  3. なぜ米国の連邦税法は通常、ランドトラストをそのまま通過するのでしょうか？

探究

  1. アメリカにおいて、「イリノイ型」と呼ばれることの多いランドトラストとは、信託管理人が通常は記録された信託証書に基づき不動産の所有権を保持し、一方で受益者が信託管理人への指示権を持ち、物件を管理し、その収益や売却代金を受け取るという仕組みです。信託管理人の職務は、主に所有権の保持や指示があった際の証書や抵当権設定契約の署名に限られます。詳細な条件は別途締結される信託契約に記載されており、通常は登録されません。この解説ではその仕組みを説明するものであり、推奨するものではありません。
  2. この制度はイリノイ州、特にシカゴで発展した。1926年のダンカソン対リル事件において、イリノイ州最高裁判所は、受益者の権利を動産とする旨を定めた契約書に基づき、1917年にシカゴ・タイトル・アンド・トラスト・カンパニーに信託管理者として物件が譲渡されたシカゴのアパート建物を審理した。1962年のコンリー対ピーターセン事件では、このような土地信託の有効性は「イリノイ州において明確に確立されている」と判断された。イリノイ州の土地信託は主として判例法や不動産取引の慣行に基づいている。『土地信託受益権開示法』（765 ILCS 405）などのイリノイ州法則は、この制度を創設するのではなく規制する役割を果たしている（レッスン7.1.2）。
  3. 他の州にも土地信託に関する法令がある。フロリダ州の土地信託法（Fla. Stat. §689.071）は土地信託の定義を明記し、登記された権利証書または信託契約で受益者の権利が単なる動産であると規定されている場合はその規定が適用され、そうでない場合は不動産とみなされるとしている。バージニア州法典§55.1-117では、受益者の名前が記載されておらず、信託管理人に義務が課されていなくても土地信託は無効にはならないと規定し、受益者の権利が動産である場合についても取り扱っている。ハワイ州の土地信託法（Hawaii Revised Statutes chapter 558）は、同法を適用する信託の設立を認め、受益者の開示を定めている。
  4. このような法規がない州では、類似の取り決めは一般信託および財産法に基づいて判断され、裁判所はそれを代理関係などとして異なる扱いをすることもあり、結果は州によって異なります。オンラインで公開されている「ランドトラスト州」のリストは互いに異なるため、それぞれの法規を利用する前にはその州の法令を確認する必要があります。また、この用語は、土地の開発から保護し、名前だけが同じである非営利団体である保全ランドトラストと混同してはなりません。
  5. 土地信託は税務上の優遇措置ではありません。Rev. Rul. 92-105において、IRSは、納税者がその不動産の管理、運営、賃貸、売却を独占的に支配し、収益や売却代金に対する独占的権利を有し、すべての税務申告を行い全ての税金を支払わなければならないイリノイ州の土地信託を検討しました。受託者の責任は納税者の指示に従って所有権を保持・移転することだけであったため、IRSは連邦税法上の観点からは信託関係は存在しないと結論づけました。つまり、受託者は単なる代理人に過ぎず、納税者はその不動産を直接所有しているものとみなされるのです。
  6. 土地信託もまた、強力な資産保護策とは言えません。受益者が支配権および利益を保持しているため、裁判所は一般的に受益者の債務を支払うためにその受益権にアクセスすることができ、またディスカバリーやその他の法的手続きを通じて受益者の身元を把握することも可能です（レッスン7.1.4）。土地信託が主に提供するのは、受益者ではなく受託者の名前が記載された公的証書、そして新しい証書を作成する代わりに譲渡によって受益権を移転できるという点です。これらの仕組みや、移転時の税金の取り扱い、登記の方法は州によって異なります。

重要な事実

  • アメリカの土地信託においては、受託者が不動産の所有権を保持し、受益者が受託者に指示を出し、物件を管理し、その収益や利益を受け取ります。
  • コンリー対ピーターセン事件（1962年）において、イリノイ州最高裁判所はイリノイ州の土地信託の有効性が「明確に定着している」と判断した。
  • フロリダ州（Fla. Stat. §689.071）、バージニア州（Va. Code §55.1-117）、ハワイ州（HRS chapter 558）には土地信託に関する法令がある。
  • フロリダ州のランド・トラスト法によれば、受益者の権利を動産とする規定が適用される。この規定がなければ、その権利は不動産とみなされる。
  • Rev. Rul. 92-105において、IRSはイリノイ州の土地信託の受託者を単なる代理人とみなし、その結果、納税者はその財産を直接所有しているものと扱われました。
  • 土地信託は強力な資産保護策ではありません：受益者の権利や身元は法的手続きを通じて追求される可能性があります。

演習 九・六・三・一

9集めるこのレッスンで説明されている、または読んでいる州の法令に記載されているランドトラストの特徴を9つまで挙げなさい（情報源によってはそれ以下の数しか記載されていない場合もある）。例えば、所有権を持つ者、受託者を指揮する者、受益権がどのように分類されるか、そしてこの仕組みがどのように課税されるかなどである。
6まとめる所有権の帰属、財産の管理権限、受益権の分類、州法、連邦税法上の扱い、および不確実な事項という6つのカテゴリーに分類してください。
3絞り込む6つのカテゴリーを3つのグループにまとめる：ランドトラストが公的記録に与える変更点、受益者に残されるもの、そして税金や債権者に対しては何も変わらないこと。
1結晶化するIRSがRev. Rul. 92-105において土地信託の受託者を単なる代理人とみなした理由を、自分の言葉で1文で説明しなさい。

事実確認

日付、数字、主張は、下記に記載された公表資料と照合して確認しました。

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