Право доверительного управления/Уровень VII · Недвижимость и бизнес/7.1 Земля/Урок 1

Земельные трасты

Что такое земельный траст (land trust) в США, в каких штатах есть законы о нём, как бенефициар сохраняет контроль, пока правовой титул принадлежит доверительному собственнику, и почему это не налоговое убежище и не надёжная защита активов.

Это образование, а не юридическая консультация. Право доверительного управления различается от страны к стране и от штата к штату, а правильный выбор структуры зависит от вашей ситуации. Любые документы, которые вы подписываете, должны быть составлены или проверены квалифицированным юристом в вашем регионе.

Экономный путь

Самый дешёвый, с наименьшими налогами, самый простой и самый приватный путь, который допускает закон, — от лучшего к худшему. Для каждого шага указано, на какой норме он основан и при каком условии остаётся законным.

Часто наиболее простым вариантом является отказ от земельного траста: если это допускается законодательством штата, завещательная передача права собственности (transfer-on-death deed) или отзывный прижизненный траст позволяют избежать утверждения завещания (пробейта), а земельный траст не даёт никакой налоговой выгоды, поскольку Rev. Rul. 92-105 облагает налогом непосредственно собственника.
Если соответствующий закон существует, как во Флориде в соответствии с §689.071, для создания земельного траста достаточно акта о передаче права собственности (deed), зарегистрированного в округе, и частного соглашения об учреждении траста; при этом сборы округа за регистрацию и любые налоги на передачу прав по-прежнему взимаются.
Поскольку IRS рассматривает бенефициара как прямо владеющего землёй, отдельная налоговая декларация для траста не требуется, а обмен аналогичных активов в соответствии с §1031 остаётся доступным; арендная плата и прибыль по-прежнему указываются в личной декларации собственника.
Передача бенефициарских прав вместо регистрации нового акта о передаче права собственности (deed) не позволяет избежать налога на передачу: Иллинойс облагает налогом передачу бенефициарских прав в размере 50 центов с каждой суммы в $500 стоимости, независимо от факта регистрации (35 ILCS 200/31-10).
Земельный траст незначительно усиливает защиту от ответственности; эту функцию выполняют страхование или LLC. Перевод земли в такой траст с целью затруднить действия существующих кредиторов может быть аннулирован как оспоримая сделка.

МатериалыFlorida Statutes §689.071, Florida Land Trust Act, бесплатно на сайте Сената штата ФлоридаCode of Virginia §55.1-117 о земельных трастах, бесплатно на сайте Virginia Legislative Information SystemRev. Rul. 2004-86 на сайте IRS, где кратко изложено Rev. Rul. 92-105 о земельных трастах Иллинойса

Любопытство

Зачем доверительному собственнику держать правовой титул на землю, если решения о ней принимает кто-то другой?
В каких штатах существуют законы о земельных трастах, и что в них говорится?
Почему федеральное налоговое право США обычно «смотрит сквозь» земельный траст?

Исследование

В США земельный траст (land trust), часто называемый земельным трастом «иллинойсского типа», — это механизм, при котором доверительный собственник (трасти) держит правовой титул на недвижимость, обычно на основании зарегистрированного акта о передаче в траст (deed in trust), а бенефициар сохраняет право давать указания доверительному собственнику, управляет имуществом и получает доход от него и выручку от его продажи. Обязанности доверительного собственника в основном сводятся к тому, чтобы держать титул и подписывать акты передачи или ипотечные договоры по указанию. Подробные условия содержатся в отдельном договоре траста, который обычно не регистрируется. Этот урок описывает данный механизм и не рекомендует его.
Этот механизм сложился в Иллинойсе, прежде всего в Чикаго. В деле Duncanson v. Lill (1926) Верховный суд Иллинойса рассматривал многоквартирный дом в Чикаго, переданный в 1917 году Chicago Title and Trust Company в качестве доверительного собственника по акту, объявлявшему право бенефициаров движимым имуществом (personal property). В деле Conley v. Petersen (1962) суд назвал действительность таких земельных трастов «явно установленной в Иллинойсе». Земельные трасты Иллинойса основаны главным образом на судебной практике и практике оформления сделок с недвижимостью; законы Иллинойса, например Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405), регулируют их, а не создают (урок 7.1.2).
В некоторых других штатах есть законы о земельных трастах. Land Trust Act Флориды (Fla. Stat. §689.071) определяет земельный траст и предусматривает, что если зарегистрированный акт передачи или договор траста объявляет права бенефициаров исключительно движимым имуществом, действует это положение; в противном случае эти права являются недвижимым имуществом. Code of Virginia §55.1-117 предусматривает, что земельный траст не становится недействительным из-за того, что бенефициары не названы и на доверительного собственника не возложено обязанностей, и регулирует, когда права бенефициаров являются движимым имуществом. Land Trust Act Гавайев (Hawaii Revised Statutes, глава 558) разрешает трасты, включающие его положения по ссылке, и предусматривает раскрытие сведений о бенефициарах.
В штатах без такого закона аналогичная структура оценивается по общим нормам права о трастах и имуществе, и суды могут квалифицировать её иначе, например как агентские отношения; результаты зависят от штата. Публикуемые в интернете списки «штатов земельных трастов» расходятся между собой, поэтому каждый упоминаемый закон стоит проверить в кодексе самого штата, прежде чем на него полагаться. Этот термин также не следует путать с природоохранными земельными трастами (conservation land trusts) — некоммерческими организациями, которые защищают землю от застройки и совпадают с ним лишь названием.
Земельный траст — не налоговое убежище. В Rev. Rul. 92-105 IRS рассмотрела земельный траст Иллинойса, в котором налогоплательщик сохранял исключительный контроль над управлением, эксплуатацией, сдачей в аренду и продажей имущества, имел исключительное право на доходы и выручку от него и был обязан подавать все налоговые декларации и уплачивать все налоги по нему. Поскольку единственная обязанность доверительного собственника состояла в том, чтобы держать и передавать титул по указанию налогоплательщика, IRS пришла к выводу, что для целей федерального налогообложения траста не существовало: доверительный собственник был лишь агентом, а налогоплательщик рассматривался как непосредственный собственник недвижимости.
Не является земельный траст и надёжной защитой активов. Поскольку бенефициар сохраняет контроль и выгоду, суд, как правило, может обратить взыскание на бенефициарное право для погашения долгов бенефициара, а личность бенефициара можно установить через раскрытие доказательств (discovery) и другие правовые процедуры (урок 7.1.4). Главное, что даёт земельный траст, — публичный акт передачи, в котором указано имя доверительного собственника, а не бенефициара, и возможность передать бенефициарное право путём уступки, а не нового акта передачи. Как работают эти особенности и как облагаются налогом и регистрируются такие передачи, зависит от штата.

Ключевые факты

В земельном трасте в США доверительный собственник держит правовой титул на недвижимость, а бенефициар даёт указания доверительному собственнику, управляет имуществом и получает доход от него и выручку.
В деле Conley v. Petersen (1962) Верховный суд Иллинойса назвал действительность земельных трастов Иллинойса «явно установленной».
Во Флориде (Fla. Stat. §689.071), Вирджинии (Va. Code §55.1-117) и на Гавайях (HRS, глава 558) есть законы о земельных трастах.
Согласно Land Trust Act Флориды положение, объявляющее права бенефициаров движимым имуществом, имеет решающее значение; при отсутствии такого положения эти права являются недвижимым имуществом.
В Rev. Rul. 92-105 IRS рассматривала доверительного собственника земельного траста Иллинойса лишь как агента, поэтому налогоплательщик считался непосредственным собственником имущества.
Земельный траст — не надёжная защита активов: на право бенефициара можно обратить взыскание, а его личность установить посредством правовых процедур.

Упражнение девять, шесть, три, один

9СобратьПеречислите до 9 особенностей земельных трастов, описанных в этом уроке или в законе штата, который вы читаете (в некоторых источниках их меньше), например: кому принадлежит правовой титул, кто даёт указания доверительному собственнику, как квалифицируется бенефициарное право и как такая структура облагается налогом.

6СгруппироватьРаспределите их по 6 категориям: кому принадлежит правовой титул, кто контролирует имущество, как квалифицируется бенефициарное право, законы штатов, федеральный налоговый режим и факты, в которых вы не уверены.

3Выделить главноеСведите 6 категорий к 3 группам: что земельный траст меняет в публичном реестре, что он оставляет за бенефициаром и чего он не меняет с точки зрения налогов или кредиторов.

1КристаллизоватьНапишите 1 предложение, объясняющее своими словами, почему IRS в Rev. Rul. 92-105 рассматривала доверительного собственника земельного траста лишь как агента.

Проверка фактов

Даты, цифры и утверждения были проверены по приведенным ниже опубликованным источникам.

Открыть в интерактивной академии →

EN PT ES ZH JA KO DE FR MS