MSTR Cat

Право доверительного управления/Уровень VII · Недвижимость и бизнес/7.1 Земля/Урок 2

Земельный траст Иллинойса

Как работает земельный траст Иллинойса: акт о передаче в траст (deed in trust) банку или трастовой компании, бенефициарное право, рассматриваемое как движимое имущество, почему суды Иллинойса признали его активным трастом и каковы пределы его конфиденциальности.

Это образование, а не юридическая консультация. Право доверительного управления различается от страны к стране и от штата к штату, а правильный выбор структуры зависит от вашей ситуации. Любые документы, которые вы подписываете, должны быть составлены или проверены квалифицированным юристом в вашем регионе.

Экономный путь

Самый дешёвый, с наименьшими налогами, самый простой и самый приватный путь, который допускает закон, — от лучшего к худшему. Для каждого шага указано, на какой норме он основан и при каком условии остаётся законным.

  1. Если единственная цель — избежать утверждения завещания (пробейта), то отзывный прижизненный траст или, если это разрешено штатом, акт о передаче права собственности после смерти (transfer-on-death deed) решают вопрос без оплаты услуг банка или трастовой компании в качестве доверительного собственника.
  2. Передача собственного земельного участка в иллинойский земельный траст безвозмездно освобождается от государственного налога на передачу, если цена (consideration) составляет менее 100 долларов (35 ILCS 200/31-45(e)); последующие продажи бенефициарных долей облагаются налогом в размере 50 центов за каждые 500 долларов.
  3. Укажите преемственных бенефициаров в соглашении о трасте, как это было сделано в соглашении по делу Conley v. Petersen, чтобы доля переходила после смерти без утверждения завещания (пробейта); при отсутствии такого положения она может перейти к исполнителю завещания.
  4. Конфиденциальность распространяется только на публичный акт о праве собственности: 765 ILCS 405 требует указывать бенефициаров в заявках в государственные органы на получение разрешений, лицензий или иных льгот, связанных с земельным участком, а суды могут принудить к раскрытию информации.
  5. Отдельная налоговая декларация по трасту не требуется, поскольку Rev. Rul. 92-105 рассматривает бенефициара как прямого владельца; арендная плата и прибыль указываются в личной декларации бенефициара, а налог на имущество продолжает начисляться.

МатериалыChicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 300 Ill. App. 329 (1939), бесплатно на сайте Caselaw Access ProjectConley v. Petersen, 25 Ill. 2d 271 (1962), бесплатно на сайте Caselaw Access ProjectLand Trust Beneficial Interest Disclosure Act, 765 ILCS 405, бесплатно на сайте Генеральной ассамблеи штата Иллинойс

Любопытство

  1. Почему суды Иллинойса считали доверительного собственника, который подписывает акты передачи только по запросу, «активным» доверительным собственником?
  2. Что означает, что право, связанное с землёй, рассматривается как движимое имущество?
  3. Когда необходимо назвать бенефициаров земельного траста Иллинойса?

Исследование

  1. Земельный траст Иллинойса создаётся двумя документами. Акт о передаче в траст (deed in trust) передаёт недвижимость доверительному собственнику, часто банку или трастовой компании, и регистрируется. Отдельный договор траста, обычно не регистрируемый, называет бенефициаров и предоставляет им право давать указания доверительному собственнику, управлять имуществом и контролировать его, а также получать арендную плату и выручку от продажи. Акт наделяет доверительного собственника широкими полномочиями, чтобы покупатели и кредиторы могли иметь с ним дело, не изучая договор. Этот урок описывает данный механизм и не рекомендует его.
  2. Эта форма сложилась в чикагской практике. В деле Duncanson v. Lill (1926) Верховный суд Иллинойса рассматривал многоквартирный дом в Чикаго, переданный в 1917 году Chicago Title and Trust Company в качестве доверительного собственника. Акт передачи наделял доверительного собственника всем правовым и эквитабельным титулом и объявлял право бенефициаров движимым имуществом, состоящим из доходов, поступлений и выручки от земли. Суд счёл, что бенефициарам не принадлежит фригольд на саму землю. В деле Conley v. Petersen (1962) суд назвал действительность таких земельных трастов «явно установленной в Иллинойсе».
  3. В деле Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank (1939) Апелляционный суд Иллинойса постановил, что английский Statute of Uses, превращавший пассивное пользование (use) в законную собственность бенефициара (урок 1.2.4), не передал титул бенефициару земельного траста, поскольку у доверительного собственника были активные обязанности, а право бенефициара являлось движимым имуществом. Эти обязанности состояли в том, чтобы оформлять акты передачи по указанию и продать имущество, оставшееся в трасте по окончании его двадцатилетнего срока. Более ранние решения Иллинойса признавали обязанности активными, даже если они чисто формальны. Поэтому судебное решение против бенефициара не создавало обременения (lien) на землю.
  4. Квалификация бенефициарного права как движимого имущества имеет практические последствия. Его можно передать путём уступки, а не нового акта передачи: в деле Duncanson v. Lill бенефициары уступили своё право покупателям, которые подписали договор траста и стали бенефициарами, тогда как титул остался у доверительного собственника. По формам, использованным в этих делах, право бенефициара в случае его смерти переходило к исполнителю завещания или администратору наследства, а не непосредственно к наследникам, хотя договор может назначать последующих бенефициаров, как это было в деле Conley v. Petersen. Поэтому исход определяется условиями договора траста.
  5. Конфиденциальность ограничена. В деле Sanelli v. Glenview State Bank (1985) Верховный суд Иллинойса процитировал закон, в котором говорилось, что законодатель уже много лет требует в определённых ситуациях раскрывать бенефициаров земельных трастов, поскольку именно им принадлежат руководство недвижимостью и контроль над ней. Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405) требует, чтобы в заявлении в орган штата или местного самоуправления о выдаче разрешения, лицензии или иного блага, касающегося земли в земельном трасте, был назван каждый бенефициар и его доля. Раскрыть бенефициаров могут также раскрытие доказательств (discovery) и другие правовые процедуры (урок 7.1.4).
  6. Для целей федерального подоходного налога в Rev. Rul. 92-105 рассматривался земельный траст Иллинойса, единственная обязанность доверительного собственника которого состояла в том, чтобы держать и передавать титул по указанию налогоплательщика. IRS пришла к выводу, что для налоговых целей траста не существовало: доверительный собственник был лишь агентом, а налогоплательщик рассматривался как непосредственный собственник недвижимости, что имело значение для обмена однородным имуществом (like-kind exchange) по §1031. Поэтому земельный траст Иллинойса — не налоговое убежище, а поскольку контроль сохраняет бенефициар, он не является и надёжной защитой активов (урок 7.1.1). В уроке 7.1.3 для сравнения рассматривается номинальный траст Массачусетса (nominee trust).

Ключевые факты

  • Земельный траст Иллинойса использует зарегистрированный акт о передаче в траст доверительному собственнику, часто банку или трастовой компании, и обычно не регистрируемый договор траста, в котором названы бенефициары.
  • В деле Duncanson v. Lill (1926) чикагский акт о передаче в земельный траст наделял доверительного собственника всем правовым и эквитабельным титулом и объявлял право бенефициаров движимым имуществом.
  • В 1939 году Апелляционный суд Иллинойса постановил, что Statute of Uses не передал титул бенефициару земельного траста, поскольку у доверительного собственника были активные обязанности, а право бенефициара являлось движимым имуществом.
  • В деле Conley v. Petersen (1962) Верховный суд Иллинойса назвал действительность земельных трастов Иллинойса «явно установленной».
  • 765 ILCS 405 требует, чтобы в заявлениях в государственные органы о выдаче разрешения, лицензии или иного блага, касающегося земли в земельном трасте, были указаны бенефициары.
  • В Rev. Rul. 92-105 IRS рассматривала доверительного собственника земельного траста Иллинойса лишь как агента, поэтому налогоплательщик считался непосредственным собственником имущества.

Упражнение девять, шесть, три, один

9СобратьПеречислите до 9 особенностей земельного траста Иллинойса, описанных в этом уроке или в судебном решении, которое вы читаете (в некоторых источниках их меньше), например: что сказано в акте о передаче в траст, что обязан делать доверительный собственник, как квалифицируется бенефициарное право и когда бенефициары должны быть названы.
6СгруппироватьРаспределите их по 6 категориям: акт о передаче в траст, договор траста, обязанности доверительного собственника, права бенефициара, правила раскрытия и федеральный налоговый режим.
3Выделить главноеСократите 6 категорий до 3 групп: то, что фигурирует в публичных документах, то, что остается в частных документах, и то, что закон может потребовать раскрыть или обложить налогом.
1КристаллизоватьНапишите 1 предложение, объясняющее своими словами, почему суд Иллинойса постановил, что Statute of Uses не сделал бенефициара земельного траста законным собственником.

Проверка фактов

Даты, цифры и утверждения были проверены по приведенным ниже опубликованным источникам.

Открыть в интерактивной академии →

EN PT ES ZH JA KO DE FR MS