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Trustrecht/Niveau VII · Vermögen und Unternehmen/7.1 Grundstücke/Lektion 2

Der Illinois Land Trust

Wie der Illinois Land Trust funktioniert: eine Übertragungsurkunde an den Trust zugunsten einer Bank oder Trust-Gesellschaft, ein als bewegliches Vermögen behandeltes Recht des Begünstigten, warum Gerichte in Illinois ihn als aktiven Trust ansahen und wo seine Vertraulichkeit endet.

Bildung statt Rechtsberatung. Das Trustrecht variiert von Land zu Land und von Bundesstaat zu Bundesstaat; die richtige Struktur hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Alles, was Sie unterzeichnen, sollte von einem qualifizierten Anwalt an Ihrem Wohnsitz erstellt oder geprüft werden.

Der schlanke Weg

Der günstigste, steuerärmste, einfachste und diskreteste Weg, den das Recht erlaubt – das Beste zuerst. Jeder Schritt nennt die Regel, auf der er beruht, und die Bedingung, unter der er rechtmäßig bleibt.

  1. Wenn das einzige Ziel die Vermeidung des Nachlassverfahrens (Probate) ist, genügt ein widerruflicher Living Trust oder – sofern der Staat dies zulässt – eine Transfer-on-Death-Urkunde, ohne dass eine Bank oder Trustgesellschaft als Trustee tätig werden muss.
  2. Die Übertragung eigenen Grundstücks in einen Illinois Land Trust gegen keinen Preis ist von der staatlichen Grunderwerbsteuer befreit, wenn die Gegenleistung unter 100 US-Dollar liegt (35 ILCS 200/31-45(e)); spätere Veräußerungen des Nutzungsrechts werden mit 50 Cent pro 500 US-Dollar besteuert.
  3. Benennen Sie in der Trust-Vereinbarung Nachfolgebegünstigte, wie es die Vereinbarung in Conley v. Petersen tat, damit das Recht im Todesfall ohne Nachlassverfahren (Probate) übergeht; ohne eine solche Klausel kann es an den Testamentsvollstrecker übergehen.
  4. Der Datenschutz erstreckt sich nur auf die öffentliche Urkunde: 765 ILCS 405 verlangt, dass Begünstigte in Anträgen an Behörden auf Genehmigungen, Lizenzen oder andere Leistungen im Zusammenhang mit dem Grundstück namentlich genannt werden, und Gerichte können die Offenlegung erzwingen.
  5. Eine gesonderte Trust-Steuerklärung ist nicht erforderlich, da Rev. Rul. 92-105 den Begünstigten als unmittelbaren Eigentümer behandelt; Mieteinnahmen und Gewinne werden in der eigenen Steuererklärung des Begünstigten angegeben, und die Grundsteuer bleibt weiterhin fällig.

MaterialienChicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 300 Ill. App. 329 (1939), kostenlos auf der Website des Caselaw Access ProjectConley v. Petersen, 25 Ill. 2d 271 (1962), kostenlos auf der Website des Caselaw Access ProjectDer Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act, 765 ILCS 405, kostenlos auf der Website der Illinois General Assembly

Neugier

  1. Warum behandelten Gerichte in Illinois einen Trustee, der Urkunden nur auf Aufforderung unterzeichnet, als „aktiven“ Trustee?
  2. Was bedeutet es, wenn ein mit einem Grundstück verbundenes Recht als bewegliches Vermögen behandelt wird?
  3. Wann müssen die Begünstigten eines Illinois Land Trust benannt werden?

Erkunden

  1. Ein Illinois Land Trust wird durch zwei Dokumente errichtet. Eine Übertragungsurkunde an den Trust (deed in trust) überträgt das Grundstück auf einen Trustee, oft eine Bank oder Trust-Gesellschaft, und wird eingetragen. Ein gesonderter Trustvertrag, der in der Regel nicht eingetragen wird, benennt die Begünstigten und gibt ihnen die Befugnis, dem Trustee Weisungen zu erteilen, das Grundstück zu verwalten und zu kontrollieren sowie seine Mieten und Verkaufserlöse zu erhalten. Die Urkunde räumt dem Trustee weitreichende Befugnisse ein, damit Käufer und Kreditgeber mit ihm verhandeln können, ohne den Vertrag prüfen zu müssen. Diese Lektion beschreibt das Instrument und empfiehlt es nicht.
  2. Die Form entwickelte sich in der Praxis in Chicago. In Duncanson v. Lill (1926) befasste sich der Illinois Supreme Court mit einem Wohnhaus in Chicago, das 1917 an die Chicago Title and Trust Company als Trustee übertragen worden war. Die Urkunde übertrug dem Trustee das gesamte rechtliche und nach Equity bestehende Eigentum (legal and equitable title) und erklärte das Recht der Begünstigten zu beweglichem Vermögen, bestehend aus den Erträgen, Nutzungen und Erlösen des Grundstücks. Das Gericht ging davon aus, dass die Begünstigten kein dingliches Eigentumsrecht (freehold) am Grundstück selbst hatten. In Conley v. Petersen (1962) bezeichnete es die Wirksamkeit solcher Land Trusts als „clearly settled in Illinois“ (in Illinois eindeutig geklärt).
  3. In Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank (1939) entschied der Illinois Appellate Court, dass das englische Statute of Uses, das eine passive Nutzungsberechtigung (use) in rechtliches Eigentum des Begünstigten umwandelte (Lektion 1.2.4), dem Begünstigten eines Land Trust kein Eigentum verschaffte, weil der Trustee aktive Pflichten hatte und das Recht des Begünstigten bewegliches Vermögen war. Die Pflichten bestanden darin, auf Weisung Urkunden auszustellen und am Ende der zwanzigjährigen Laufzeit noch im Trust befindliches Vermögen zu verkaufen. Frühere Entscheidungen in Illinois hatten festgestellt, dass Pflichten auch dann als aktiv gelten, wenn sie rein formal sind. Ein Urteil gegen den Begünstigten begründete daher kein Pfandrecht am Grundstück.
  4. Die Behandlung des Rechts des Begünstigten als bewegliches Vermögen hat praktische Folgen. Es kann durch Abtretung statt durch eine neue Urkunde übertragen werden: In Duncanson v. Lill traten die Begünstigten ihr Recht an Käufer ab, die den Trustvertrag unterzeichneten und Begünstigte wurden, während das Eigentum beim Trustee blieb. Nach den Formularen in diesen Fällen ging das Recht eines Begünstigten beim Tod auf den Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter über, nicht unmittelbar auf die Erben, auch wenn ein Vertrag Nachfolgebegünstigte benennen kann, wie es der Vertrag in Conley v. Petersen tat. Es sind also die Bestimmungen des Trustvertrags, die entscheiden, was geschieht.
  5. Die Vertraulichkeit ist begrenzt. In Sanelli v. Glenview State Bank (1985) zitierte der Illinois Supreme Court ein Gesetz, in dem es hieß, der Gesetzgeber verlange seit Jahren in bestimmten Situationen die Offenlegung der Begünstigten von Land Trusts, weil Weisung und Kontrolle über das Grundstück bei ihnen lägen. Der Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405) verlangt, dass ein Antrag an den Bundesstaat oder eine Kommunalbehörde auf eine Genehmigung, Lizenz oder sonstige Vergünstigung in Bezug auf ein in einem Land Trust gehaltenes Grundstück jeden Begünstigten und dessen Anteil nennt. Auch Discovery und andere rechtliche Verfahren können Begünstigte offenlegen (Lektion 7.1.4).
  6. Für die Bundeseinkommensteuer prüfte Rev. Rul. 92-105 einen Illinois Land Trust, dessen Trustee einzig dafür zuständig war, das Eigentum auf Weisung des Steuerpflichtigen zu halten und zu übertragen. Der IRS kam zu dem Schluss, dass steuerlich kein Trust bestand: Der Trustee war bloßer Vertreter, und der Steuerpflichtige wurde als unmittelbarer Eigentümer des Grundstücks behandelt, was für einen Tausch gleichartiger Vermögenswerte (like-kind exchange) nach §1031 von Bedeutung war. Ein Illinois Land Trust ist daher kein Steuersparmodell, und da der Begünstigte die Kontrolle behält, ist er auch kein starker Vermögensschutz (Lektion 7.1.1). Lektion 7.1.3 vergleicht den Nominee Trust in Massachusetts.

Kernfakten

  • Ein Illinois Land Trust nutzt eine eingetragene Übertragungsurkunde an einen Trustee, oft eine Bank oder Trust-Gesellschaft, und einen meist nicht eingetragenen Trustvertrag, der die Begünstigten benennt.
  • In Duncanson v. Lill (1926) übertrug die Urkunde eines Land Trust in Chicago dem Trustee das gesamte rechtliche und nach Equity bestehende Eigentum und erklärte das Recht der Begünstigten zu beweglichem Vermögen.
  • 1939 entschied der Illinois Appellate Court, dass das Statute of Uses dem Begünstigten eines Land Trust kein Eigentum verschaffte, weil der Trustee aktive Pflichten hatte und das Recht bewegliches Vermögen war.
  • In Conley v. Petersen (1962) bezeichnete der Illinois Supreme Court die Wirksamkeit von Land Trusts in Illinois als „clearly settled“ (eindeutig geklärt).
  • 765 ILCS 405 verlangt, dass Anträge an Behörden auf eine Genehmigung, Lizenz oder sonstige Vergünstigung in Bezug auf ein Grundstück in einem Land Trust die Begünstigten benennen.
  • In Rev. Rul. 92-105 behandelte der IRS den Trustee eines Illinois Land Trust als bloßen Vertreter, sodass der Steuerpflichtige als unmittelbarer Eigentümer des Grundstücks behandelt wurde.

Übung neun, sechs, drei, eins

9SammelnNennen Sie bis zu 9 Merkmale des Illinois Land Trust, die in dieser Lektion oder in einer Gerichtsentscheidung, die Sie gerade lesen, beschrieben werden (manche Quellen nennen weniger), etwa was die Übertragungsurkunde an den Trust besagt, was der Trustee tun muss, wie das Recht des Begünstigten eingeordnet wird und wann Begünstigte benannt werden müssen.
6GruppierenOrdnen Sie sie in 6 Kategorien ein: die Übertragungsurkunde an den Trust, der Trustvertrag, die Pflichten des Trustees, die Rechte des Begünstigten, Offenlegungsvorschriften und die bundessteuerliche Behandlung.
3VerdichtenReduzieren Sie die 6 Kategorien auf 3 Gruppen: was in öffentlichen Registern erscheint, was in privaten Dokumenten bleibt und was nach dem Gesetz offengelegt oder besteuert werden muss.
1KristallisierenSchreiben Sie 1 Satz, der in eigenen Worten erklärt, warum ein Gericht in Illinois entschied, dass das Statute of Uses den Begünstigten eines Land Trust nicht zum rechtlichen Eigentümer machte.

Faktcheck

Datumsangaben, Zahlen und Behauptungen wurden mit den unten aufgeführten veröffentlichten Quellen abgeglichen.

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