MSTR Cat

Trustrecht/Niveau VII · Vermögen und Unternehmen/7.1 Grundstücke/Lektion 1

Land Trusts

Was ein US-amerikanischer Land Trust ist, welche Bundesstaaten Gesetze dazu haben, wie der Begünstigte die Kontrolle behält, während ein Trustee das Eigentum hält, und warum er weder ein Steuersparmodell noch ein starker Vermögensschutz ist.

Bildung statt Rechtsberatung. Das Trustrecht variiert von Land zu Land und von Bundesstaat zu Bundesstaat; die richtige Struktur hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Alles, was Sie unterzeichnen, sollte von einem qualifizierten Anwalt an Ihrem Wohnsitz erstellt oder geprüft werden.

Der schlanke Weg

Der günstigste, steuerärmste, einfachste und diskreteste Weg, den das Recht erlaubt – das Beste zuerst. Jeder Schritt nennt die Regel, auf der er beruht, und die Bedingung, unter der er rechtmäßig bleibt.

  1. Oft ist der schlankste Weg, gar keinen Land-Trust zu gründen: Wo das Landesrecht es zulässt, vermeidet eine Erbschaftsurkunde (Transfer-on-death deed) oder ein widerruflicher Living Trust das Nachlassverfahren (Probate), und ein Land-Trust spart keine Steuern, da Rev. Rul. 92-105 den Eigentümer direkt besteuert.
  2. Wo ein Gesetz existiert, wie in Florida unter §689.071, benötigt ein Land-Trust nur eine beim County eingetragene Urkunde und einen privaten Trustvertrag; die Gebühren des Countys für die Eintragung und etwaige Übertragungssteuern gelten weiterhin.
  3. Da das IRS den Begünstigten als direkten Eigentümer des Grundstücks behandelt, entsteht keine gesonderte Trust-Steuerklärung und ein §1031-Exchange (Tausch gleichartiger Wirtschaftsgüter) bleibt verfügbar; Mieteinnahmen und Gewinne werden weiterhin auf der eigenen Steuererklärung des Eigentümers ausgewiesen.
  4. Die Abtretung des Nutzungsrechts (beneficial interest) anstelle der Eintragung einer neuen Urkunde vermeidet keine Übertragungssteuer: Illinois besteuert die Übertragung von Nutzungsrechten mit 50 Cent pro 500 US-Dollar Wert, unabhängig davon, ob sie eingetragen wird oder nicht (35 ILCS 200/31-10).
  5. Ein Land-Trust bietet nur geringen Haftungsschutz; diese Aufgabe übernehmen Versicherung oder eine LLC. Die Übertragung von Grundstücken in einen solchen Trust, um bestehende Gläubiger zu behindern, kann als anfechtbare Zuwendung rückgängig gemacht werden.

MaterialienFlorida Statutes §689.071, der Florida Land Trust Act, kostenlos auf der Website des Senats von FloridaCode of Virginia §55.1-117 zu Land Trusts, kostenlos auf der Website des Virginia Legislative Information SystemRev. Rul. 2004-86 auf der Website des IRS, die Rev. Rul. 92-105 zu Land Trusts in Illinois zusammenfasst

Neugier

  1. Warum sollte ein Trustee das Eigentum an einem Grundstück halten, während jemand anderes die Entscheidungen darüber trifft?
  2. Welche Bundesstaaten haben Gesetze über Land Trusts, und was sagen diese Gesetze?
  3. Warum schaut das US-Bundessteuerrecht in der Regel direkt durch einen Land Trust hindurch?

Erkunden

  1. In den USA ist ein Land Trust, oft „Land Trust nach Illinois-Art“ genannt, eine Gestaltung, bei der ein Trustee das Eigentum an einem Grundstück hält, meist aufgrund einer eingetragenen Übertragungsurkunde an den Trust (deed in trust), während der Begünstigte die Befugnis behält, dem Trustee Weisungen zu erteilen, das Grundstück verwaltet und dessen Erträge und Verkaufserlöse erhält. Die Pflichten des Trustees beschränken sich überwiegend darauf, das Eigentum zu halten und auf Weisung Übertragungsurkunden oder Hypotheken zu unterzeichnen. Die Einzelheiten stehen in einem gesonderten Trustvertrag, der in der Regel nicht eingetragen wird. Diese Lektion beschreibt das Instrument und empfiehlt es nicht.
  2. Das Instrument entstand in Illinois, vor allem in Chicago. In Duncanson v. Lill (1926) befasste sich der Illinois Supreme Court mit einem Wohnhaus in Chicago, das 1917 an die Chicago Title and Trust Company als Trustee übertragen worden war, aufgrund einer Urkunde, die das Recht der Begünstigten zu beweglichem Vermögen (personal property) erklärte. In Conley v. Petersen (1962) bezeichnete er die Wirksamkeit solcher Land Trusts als „clearly settled in Illinois“ (in Illinois eindeutig geklärt). Land Trusts in Illinois beruhen hauptsächlich auf Rechtsprechung und Übertragungspraxis; Gesetze von Illinois wie der Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405) regeln sie, statt sie zu schaffen (Lektion 7.1.2).
  3. Einige andere Bundesstaaten haben Gesetze über Land Trusts. Der Land Trust Act von Florida (Fla. Stat. §689.071) definiert einen Land Trust und bestimmt: Erklärt die eingetragene Urkunde oder der Trustvertrag die Rechte der Begünstigten ausschließlich zu beweglichem Vermögen, ist diese Bestimmung maßgeblich; andernfalls sind die Rechte unbewegliches Vermögen. Code of Virginia §55.1-117 bestimmt, dass ein Land Trust nicht deshalb scheitert, weil keine Begünstigten benannt und dem Trustee keine Pflichten auferlegt sind, und regelt, wann die Rechte der Begünstigten bewegliches Vermögen sind. Der Land Trust Act von Hawaii (Hawaii Revised Statutes chapter 558) lässt Trusts zu, die ihn in Bezug nehmen, und sieht die Offenlegung der Begünstigten vor.
  4. In Bundesstaaten ohne ein solches Gesetz wird eine ähnliche Gestaltung nach dem allgemeinen Trust- und Sachenrecht beurteilt, und Gerichte können sie anders einordnen, etwa als Vertretungsverhältnis (agency); die Ergebnisse unterscheiden sich je nach Bundesstaat. Online veröffentlichte Listen von „Land-Trust-Bundesstaaten“ weichen voneinander ab, daher sollte jedes angeführte Gesetz im Gesetzbuch des jeweiligen Bundesstaates geprüft werden, bevor man sich darauf verlässt. Der Begriff ist außerdem nicht mit Conservation Land Trusts zu verwechseln: gemeinnützigen Organisationen, die Land vor Bebauung schützen und nur den Namen gemeinsam haben.
  5. Ein Land Trust ist kein Steuersparmodell. In Rev. Rul. 92-105 prüfte der IRS einen Land Trust in Illinois, bei dem der Steuerpflichtige die ausschließliche Kontrolle über Verwaltung, Betrieb, Vermietung und Verkauf des Grundstücks behielt, ein ausschließliches Recht auf dessen Erträge und Erlöse hatte und alle Steuererklärungen dafür abgeben und alle Steuern darauf zahlen musste. Da die einzige Aufgabe des Trustees darin bestand, das Eigentum auf Weisung des Steuerpflichtigen zu halten und zu übertragen, kam der IRS zu dem Schluss, dass für Zwecke der Bundessteuer kein Trust bestand: Der Trustee war bloßer Vertreter, und der Steuerpflichtige wurde so behandelt, als sei er unmittelbar Eigentümer des Grundstücks.
  6. Ein Land Trust ist auch kein starker Vermögensschutz. Da der Begünstigte Kontrolle und Nutzen behält, kann ein Gericht in der Regel auf das Recht des Begünstigten zugreifen, um dessen Schulden zu begleichen, und die Identität des Begünstigten kann im Wege der Discovery und anderer rechtlicher Verfahren ermittelt werden (Lektion 7.1.4). Ein Land Trust bietet hauptsächlich eine öffentliche Urkunde, die den Namen des Trustees statt den des Begünstigten zeigt, sowie die Möglichkeit, das Recht des Begünstigten durch Abtretung statt durch eine neue Urkunde zu übertragen. Wie diese Merkmale wirken und wie Übertragungen besteuert und eingetragen werden, hängt vom Bundesstaat ab.

Kernfakten

  • Bei einem US-amerikanischen Land Trust hält ein Trustee das Eigentum an einem Grundstück, während der Begünstigte dem Trustee Weisungen erteilt, das Grundstück verwaltet und dessen Erträge und Erlöse erhält.
  • In Conley v. Petersen (1962) bezeichnete der Illinois Supreme Court die Wirksamkeit von Land Trusts in Illinois als „clearly settled“ (eindeutig geklärt).
  • Florida (Fla. Stat. §689.071), Virginia (Va. Code §55.1-117) und Hawaii (HRS chapter 558) haben Gesetze über Land Trusts.
  • Nach dem Land Trust Act von Florida ist eine Bestimmung maßgeblich, die die Rechte der Begünstigten zu beweglichem Vermögen erklärt; fehlt sie, sind die Rechte unbewegliches Vermögen.
  • In Rev. Rul. 92-105 behandelte der IRS den Trustee eines Land Trust in Illinois als bloßen Vertreter, sodass der Steuerpflichtige als unmittelbarer Eigentümer des Grundstücks behandelt wurde.
  • Ein Land Trust ist kein starker Vermögensschutz: Recht und Identität eines Begünstigten können durch rechtliche Verfahren erreicht werden.

Übung neun, sechs, drei, eins

9SammelnNennen Sie bis zu 9 Merkmale von Land Trusts, die in dieser Lektion oder in einem Gesetz eines Bundesstaates, das Sie gerade lesen, beschrieben werden (manche Quellen nennen weniger), etwa wer das Eigentum hält, wer dem Trustee Weisungen erteilt, wie das Recht des Begünstigten eingeordnet wird und wie die Gestaltung besteuert wird.
6GruppierenOrdnen Sie sie in 6 Kategorien ein: wer das Eigentum hält, wer das Grundstück kontrolliert, wie das Recht des Begünstigten eingeordnet wird, Gesetze der Bundesstaaten, bundessteuerliche Behandlung sowie Fakten, bei denen Sie unsicher sind.
3VerdichtenReduzieren Sie die 6 Kategorien auf 3 Gruppen: was ein Land Trust in den öffentlichen Registern ändert, was er beim Begünstigten belässt und was er für Steuern oder Gläubiger nicht ändert.
1KristallisierenSchreiben Sie 1 Satz, der in eigenen Worten erklärt, warum der IRS in Rev. Rul. 92-105 den Trustee eines Land Trust als bloßen Vertreter behandelte.

Faktcheck

Datumsangaben, Zahlen und Behauptungen wurden mit den unten aufgeführten veröffentlichten Quellen abgeglichen.

In der interaktiven Akademie öffnen →

EN PT ES ZH JA KO RU FR MS