Droit des trusts/Niveau VII · Biens immobiliers et entreprises/7.1 L'immobilier/Leçon 1

Fonds fonciers

Ce qu’est un land trust (trust foncier) aux États-Unis, quels États ont des lois à ce sujet, comment le bénéficiaire conserve le contrôle tandis qu’un trustee détient le titre de propriété, et pourquoi il ne constitue ni un abri fiscal ni une protection solide des actifs.

Ceci est une ressource éducative et non un conseil juridique. Le droit des trusts varie d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, et la structure appropriée dépend de votre situation personnelle. Tout document que vous signez doit être rédigé ou examiné par un avocat qualifié dans votre juridiction.

La voie la plus légère

La voie la moins chère, la moins imposée, la plus simple et la plus discrète que permet la loi, de la meilleure à la moins bonne. Chaque étape indique la règle sur laquelle elle repose et la condition qui la maintient dans la légalité.

Le plus souvent, la voie la plus simple est de ne pas recourir du tout à un trust foncier : lorsque le droit de l'État le permet, une déclaration de transfert au décès (transfer-on-death deed) ou un trust entre vifs révocable évite l'homologation du testament (probate), et un trust foncier n'économise aucun impôt, car la Rev. Rul. 92-105 taxe directement le propriétaire.
Lorsqu'une loi existe, comme en Floride au titre de l'article §689.071, un trust foncier ne nécessite qu'un acte de propriété enregistré auprès du comté et une convention de trust privée ; les frais d'enregistrement du comté et tout droit de mutation restent applicables.
Étant donné que le IRS traite le bénéficiaire comme propriétaire direct du terrain, aucune déclaration fiscale distincte pour le trust ne se produit et un échange de même nature au titre de l'article §1031 reste disponible ; les loyers et les plus-values figurent toujours sur la propre déclaration du propriétaire.
Céder l'intérêt bénéficiaire plutôt qu'enregistrer un nouvel acte de propriété ne permet pas d'éviter le droit de mutation : l'Illinois taxe les transferts d'intérêts bénéficiaires à 50 cents pour 500 $ de valeur, enregistrés ou non (35 ILCS 200/31-10).
Un trust foncier n'apporte que peu de protection contre les responsabilités ; c'est l'assurance ou une LLC qui remplit cette fonction. Transférer un terrain dans un tel trust pour entraver des créanciers existants peut être annulé en tant que transfert révocable.

MatérielFlorida Statutes §689.071, le Florida Land Trust Act, disponible gratuitement sur le site du Sénat de FlorideCode of Virginia §55.1-117, relatif aux trusts fonciers, disponible gratuitement sur le site du Virginia Legislative Information SystemLa Rev. Rul. 2004-86 sur le site de l’IRS, qui résume la Rev. Rul. 92-105 relative aux trusts fonciers de l’Illinois

Curiosité

Pourquoi un trustee détiendrait-il le titre de propriété d’un terrain alors que quelqu’un d’autre prend les décisions le concernant ?
Quels États ont des lois relatives aux trusts fonciers, et que disent ces lois ?
Pourquoi le droit fiscal fédéral américain fait-il généralement abstraction d’un trust foncier ?

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Aux États-Unis, un land trust (trust foncier), souvent appelé trust foncier « de type Illinois », est un montage dans lequel un trustee détient le titre de propriété d’un bien immobilier, généralement en vertu d’un acte de transfert en trust (deed in trust) enregistré, tandis que le bénéficiaire conserve le pouvoir de donner des instructions au trustee, gère le bien et en perçoit les revenus et le produit de la vente. Les obligations du trustee se limitent pour l’essentiel à détenir le titre et à signer des actes ou des hypothèques sur instruction. Les modalités détaillées figurent dans un contrat de trust distinct, qui n’est généralement pas enregistré. Cette leçon décrit ce mécanisme et ne le recommande pas.
Ce mécanisme s’est développé dans l’Illinois, en particulier à Chicago. Dans Duncanson v. Lill (1926), la Cour suprême de l’Illinois a examiné un immeuble d’habitation de Chicago transféré en 1917 à la Chicago Title and Trust Company en qualité de trustee, en vertu d’un acte déclarant que le droit des bénéficiaires était un bien meuble. Dans Conley v. Petersen (1962), elle a qualifié la validité de ces trusts fonciers de « clairement établie dans l’Illinois ». Les trusts fonciers de l’Illinois reposent principalement sur la jurisprudence et la pratique des actes de transfert immobilier ; les lois de l’Illinois, comme le Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405), les réglementent plutôt qu’elles ne les créent (leçon 7.1.2).
Certains autres États ont des lois relatives aux trusts fonciers. Le Land Trust Act de Floride (Fla. Stat. §689.071) définit le trust foncier et prévoit que si l’acte enregistré ou le contrat de trust déclare que les droits des bénéficiaires sont uniquement des biens meubles, cette disposition prévaut ; à défaut, ces droits sont des biens immobiliers. Le Code of Virginia §55.1-117 prévoit qu’un trust foncier n’est pas nul du seul fait qu’aucun bénéficiaire n’est désigné et qu’aucune obligation n’est imposée au trustee, et précise dans quels cas les droits des bénéficiaires sont des biens meubles. Le Land Trust Act d’Hawaï (Hawaii Revised Statutes, chapitre 558) autorise les trusts qui s’y réfèrent et prévoit la divulgation de l’identité des bénéficiaires.
Dans les États dépourvus d’une telle loi, un montage similaire est apprécié selon le droit général des trusts et des biens, et les tribunaux peuvent le qualifier différemment, par exemple de mandat ; les solutions varient d’un État à l’autre. Les listes d’« États à trusts fonciers » publiées en ligne diffèrent les unes des autres ; il vaut donc la peine de vérifier chaque loi invoquée dans le code de l’État concerné avant de s’y fier. Le terme ne doit pas non plus être confondu avec les conservation land trusts, des organisations à but non lucratif qui protègent des terres contre l’urbanisation et qui n’ont en commun que le nom.
Un trust foncier n’est pas un abri fiscal. Dans la Rev. Rul. 92-105, l’IRS a examiné un trust foncier de l’Illinois dans lequel le contribuable conservait le contrôle exclusif de la gestion, de l’exploitation, de la location et de la vente du bien, avec un droit exclusif sur ses revenus et le produit de sa vente, et devait déposer toutes les déclarations fiscales et payer tous les impôts y afférents. Comme la seule responsabilité du trustee était de détenir et de transférer le titre de propriété sur instruction du contribuable, l’IRS a conclu qu’aucun trust n’existait au regard de l’impôt fédéral : le trustee n’était qu’un simple mandataire, et le contribuable était considéré comme propriétaire direct du bien immobilier.
Un trust foncier n’offre pas non plus une protection solide des actifs. Comme le bénéficiaire conserve le contrôle et l’avantage économique, un tribunal peut généralement atteindre le droit bénéficiaire pour payer les dettes du bénéficiaire, et l’identité de ce dernier peut être obtenue par la procédure de communication de pièces (discovery) et d’autres voies de droit (leçon 7.1.4). Ce qu’offre surtout un trust foncier, c’est un acte public portant le nom du trustee plutôt que celui du bénéficiaire, et la possibilité de transférer le droit bénéficiaire par cession au lieu d’un nouvel acte. Le fonctionnement de ces caractéristiques, ainsi que l’imposition et l’enregistrement des transferts, dépendent de l’État.

Faits clés

Dans un trust foncier américain, un trustee détient le titre de propriété d’un bien immobilier tandis que le bénéficiaire donne des instructions au trustee, gère le bien et en perçoit les revenus et le produit de la vente.
Dans Conley v. Petersen (1962), la Cour suprême de l’Illinois a qualifié la validité des trusts fonciers de l’Illinois de « clairement établie ».
La Floride (Fla. Stat. §689.071), la Virginie (Va. Code §55.1-117) et Hawaï (HRS, chapitre 558) ont des lois relatives aux trusts fonciers.
Selon le Land Trust Act de Floride, une disposition déclarant que les droits des bénéficiaires sont des biens meubles prévaut ; à défaut, ces droits sont des biens immobiliers.
Dans la Rev. Rul. 92-105, l’IRS a traité le trustee d’un trust foncier de l’Illinois comme un simple mandataire, de sorte que le contribuable a été considéré comme propriétaire direct du bien.
Un trust foncier n’offre pas une protection solide des actifs : le droit et l’identité d’un bénéficiaire peuvent être atteints par voie judiciaire.

Exercice neuf, six, trois, un

9RassemblerÉnumérez jusqu’à 9 caractéristiques des trusts fonciers décrites dans cette leçon ou dans une loi d’État que vous lisez (certaines sources en donnent moins), par exemple qui détient le titre de propriété, qui donne des instructions au trustee, comment le droit bénéficiaire est qualifié et comment le montage est imposé.

6RegrouperClassez-les en 6 catégories : qui détient le titre de propriété, qui contrôle le bien, comment le droit bénéficiaire est qualifié, les lois des États, le traitement fiscal fédéral, et les éléments dont vous n’êtes pas certain.

3DistillerRéduisez les 6 catégories à 3 groupes : ce qu’un trust foncier change dans les registres publics, ce qu’il laisse au bénéficiaire, et ce qu’il ne change pas en matière fiscale ou vis-à-vis des créanciers.

1CristalliserRédigez 1 phrase expliquant, avec vos propres mots, pourquoi l’IRS, dans la Rev. Rul. 92-105, a traité le trustee d’un trust foncier comme un simple mandataire.

Vérification des faits

Les dates, les chiffres et les affirmations ont été vérifiés à l’aide des sources publiées listées ci-dessous.

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