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信托法/等级 VII · 财产与企业/7.1 土地/课程 1

土地信托

什么是美国土地信托，哪些州有相关法规，受益人如何在受托人持有产权的情况下保持控制权，以及为何它既不能作为避税工具，也不能提供有效的资产保护。

本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。

精简路径

法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。

  1. 通常最精简的路径是根本不使用土地信托：在州法允许的范围内，死亡时产权转让契据（transfer-on-death deed）或可撤销生前信托即可避免遗嘱认证程序；且由于《税收裁定》第92-105号（Rev. Rul. 92-105）规定直接对所有人征税，设立土地信托并不能节省任何税款。
  2. 在有相关成文法规定的情况下（例如佛罗里达州依据《佛罗里达州法规》第689.071条），设立土地信托仅需将一份契据在县政府备案并签署一份私密的信托协议；但县政府的备案费及任何产权转让税仍然适用。
  3. 由于美国国税局（IRS）视受益人为土地的直接所有人，因此不会产生单独的信托纳税申报表，且第1031条同类资产置换（§1031 like-kind exchange）依然可用；租金收入和资本利得仍须计入该所有人本人的纳税申报表中。
  4. 转让受益权而非备案新的契据并不能规避产权转让税：伊利诺伊州对受益权的转让按每500美元价值征收50美分的税款，无论是否备案（《伊利诺伊州法规》第35编第200章第31-10条）。
  5. 土地信托在责任隔离方面的作用甚微；保险或有限责任公司（LLC）才是承担该功能的工具。若将土地转入此类信托以阻碍现有债权人的追索，该转让可能被撤销为可撤销的转让行为（voidable transfer）。

材料《佛罗里达州法典》第689.071条，即《佛罗里达州土地信托法》，可在佛罗里达州参议院网站查看。《弗吉尼亚州法典》第55.1-117条关于土地信托的规定，可在弗吉尼亚州立法信息系统网站上查看。IRS网站上的《2004-86号税务裁定》，该裁定总结了关于伊利诺伊州土地信托的《92-105号税务裁定》。

好奇

  1. 为什么受托人会持有土地的所有权，而由其他人来决定其使用事宜？
  2. 哪些州有关于土地信托的法规？这些法规规定了什么内容？
  3. 为什么美国联邦税法通常会直接穿透土地信托结构？

探索

  1. 在美国，土地信托通常被称为“伊利诺伊型”土地信托。这是一种安排，其中受托人持有房地产的所有权（通常通过登记的信托契据），而受益人保留指示受托人的权力、管理该财产并获取其收入和出售所得。受托人的职责主要限于持有所有权，并在收到指示时签署契据或抵押文件。具体条款载于另一份独立的信托协议中，该协议通常不予登记。本课仅介绍这一工具，并不推荐其使用。
  2. 这种制度起源于伊利诺伊州，尤其是芝加哥。在 Duncanson v. Lill（1926）案中，伊利诺伊州最高法院审理了一起案件：一栋位于芝加哥的公寓楼于1917年转让给 Chicago Title and Trust Company作为受托人，相关契据声明受益人的权益属于个人财产。在 Conley v. Petersen（1962）案中，法院称此类土地信托的有效性“在伊利诺伊州已明确确立”。伊利诺伊州的土地信托主要基于判例法和产权转让惯例；伊利诺伊州的法规（如《土地信托受益权益披露法》765 ILCS 405）是对它们进行监管，而非创设它们（第7.1.2课）。
  3. 其他一些州也有关于土地信托的法规。佛罗里达州的《土地信托法》（Fla. Stat. §689.071）对土地信托进行了定义，并规定：如果登记在案的契据或信托协议明确说明受益人的权益仅为动产性质，则以该规定为准；否则，这些权益即属于不动产。弗吉尼亚州的法规第55.1-117条则指出，即便没有指定受益人，也没有为受托人设定任何义务，土地信托依然有效；同时该条款还规定了何时受益人的权益属于动产性质。夏威夷州的《土地信托法》（Hawaii Revised Statutes 第558章）允许设立符合该法规要求的信托，并要求公开披露受益人的信息。
  4. 在没有此类法规的州，类似的安排将根据一般的信托法和财产法进行判定，法院可能会以不同的方式处理，例如将其视为代理关系；结果因州而异。网上发布的“土地信托州”名单彼此之间存在差异，因此在依赖任何声称存在的法规之前，值得查阅该州自己的法典进行核实。此外，也不应将此术语与保护性土地信托混淆，后者是保护土地免受开发的非营利组织，两者仅名称相同而已。
  5. 土地信托也不是避税工具。在《92-105号税务裁定》中，美国国税局（IRS）审查了一项伊利诺伊州土地信托，其中纳税人保留了对该财产管理、运营、出租和出售的排他性控制权，拥有其收益和所得的排他性权利，并且必须提交所有纳税申报表并缴纳所有税款。由于受托人的唯一职责是按照纳税人的指示持有和转让所有权，IRS得出结论：就联邦税收目的而言，不存在信托关系：受托人仅仅是代理人，纳税人被视为直接拥有该房地产。
  6. 土地信托也无法提供强有力的资产保护。由于受益人保留控制权和利益，法院通常可以触及受益权益以偿还受益人的债务，并且可以通过调查和其他法律程序获取受益人的身份（第7.1.4课）。土地信托主要提供的是一份显示受托人姓名而非受益人姓名的公共契据，以及通过转让而非新契据来转移受益权益的能力。这些功能如何运作，以及转让如何征税和登记，取决于所在州的规定。

关键事实

  • 在美国的土地信托制度中，受托人持有房地产的所有权，而受益人则负责指导受托人、管理该财产，并获取其收益及所得款项。
  • 在 Conley 诉 Petersen（1962年）案中，伊利诺伊州最高法院认为该州土地信托的合法性“已得到明确界定”。
  • 佛罗里达州（《佛罗里达州法典》第689.071条）、弗吉尼亚州（《弗吉尼亚州法典》第55.1-117条）以及夏威夷州（《夏威夷州法规》第558章）均有关于土地信托的法律规定。
  • 根据佛罗里达州《土地信托法》，声明受益人权益为个人财产的条款具有优先效力；若无此声明，则这些权益属于不动产。
  • 在裁定编号 92-105 中，美国国税局将伊利诺伊州土地信托的受托人视为普通代理人，因此该纳税人被视作直接拥有该财产的所有权人。
  • 土地信托并非有效的资产保护手段：通过法律程序仍可查到受益人的权益及身份信息。

练习 九、六、三、一

9收集列出本课内容或你所阅读的州法规中提到的土地信托的最多9项特征（有些资料列出的特征较少），例如谁拥有所有权、谁来指导受托人、受益权益如何分类，以及该安排如何征税。
6归类将它们分为6类：谁持有产权、谁控制财产、受益权益的分类方式、州法律规定、联邦税收处理方式，以及你不确定的事实。
3提炼将这6个类别简化为3组：土地信托对公共记录的变更、留给受益人的内容，以及在税收和债权人方面不会发生的变化。
1凝结用你自己的话写一句，解释为什么美国国税局在第92-105号裁定中将土地信托的受托人视为普通代理人。

事实核查

日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。

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