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信托法/等级 VII · 财产与企业/7.1 土地/课程 2

伊利诺伊州土地信托

伊利诺伊州土地信托的运作方式：将地契交由银行或信托公司持有，受益权被视为个人财产；为何伊利诺伊州法院认定这属于主动型信托；以及其隐私保护的局限性。

本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。

精简路径

法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。

  1. 若唯一目标是避免遗嘱认证，则设立可撤销生前信托或在州法允许的情况下采用死亡时过户契据即可实现此目的，且无需支付银行或信托公司担任受托人的费用。
  2. 将自有土地以零对价转入伊利诺伊州土地信托，若对价低于 100 美元（35 ILCS 200/31-45(e)），可豁免州过户税；此后出售受益权益时，按每 500 美元征收 50 美分征税。
  3. 在信托协议中指定继任受益人，正如 Conley v. Petersen 案中的协议所做的那样，以便该权益在死亡时无需经过遗嘱认证即可转移；若缺乏此类条款，该权益可能会移交给遗产执行人。
  4. 隐私保护仅涵盖公开的土地契据：根据 765 ILCS 405，在向政府申请与该土地相关的许可证、执照或其他福利时，必须列明受益人姓名，且法院可强制披露相关信息。
  5. 无需单独提交信托纳税申报表，因为 Rev. Rul. 92-105 将受益人视为直接所有人；租金和收益计入受益人本人的纳税申报表，而房产税仍须照常缴纳。

材料芝加哥产权与信托公司诉商业信托与储蓄银行案（Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 300 Ill. App. 329 (1939)），可在Caselaw Access Project网站上免费查阅。康利诉彼得森案（Conley v. Petersen, 25 Ill. 2d 271 (1962)），可在Caselaw Access Project网站上免费查阅。《土地信托受益权披露法》（The Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act, 765 ILCS 405），可在伊利诺伊州议会网站上免费查阅。

好奇

  1. 为什么伊利诺伊州的法院会将那些仅在被要求时才签署契据的受托人视为“主动”受托人？
  2. 与土地相关的权益被视为个人财产意味着什么？
  3. 伊利诺伊州土地信托的受益人必须在何时指定？

探索

  1. 伊利诺伊州的土地信托是通过两份文件来设立的。一份是信托契约，该契约将不动产转让给受托人（通常是银行或信托公司），并需进行登记。另一份则是信托协议，通常无需登记，其中会指定受益人，并赋予他们指导受托人、管理及控制该财产以及收取租金和出售所得款项的权力。由于信托契约赋予了受托人广泛的权力，因此购买方和贷款方无需查看信托协议即可与之进行交易。本内容仅对这种制度进行说明，并不推荐使用它。
  2. 这种形式是在芝加哥的实践中发展起来的。在 Duncanson v. Lill（1926）案中，伊利诺伊州最高法院审理了一起涉及1917年将一处芝加哥公寓楼转让给 Chicago Title and Trust Company作为受托人的案件。该信托契约将全部法律上的所有权及衡平法上的权利赋予了受托人，并规定受益人的权益属于个人财产，即由该土地产生的收益、所得及产物。法院认为受益人对土地本身并不拥有永久产权。在 Conley v. Petersen（1962）案中，法院称此类土地信托的有效性“在伊利诺伊州早已得到明确确认”。
  3. 在芝加哥产权与信托公司诉商业信托与储蓄银行案（Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 1939）中，伊利诺伊州上诉法院认为，《英国用益权法》虽将被动用益权转化为受益人的法定所有权（见1.2.4节），但并不会赋予土地信托的受益人所有权，因为受托人负有主动履行的义务，而受益人的权益属于个人财产。这些义务包括按照指示办理产权转让手续，以及在信托二十年期届满后出售信托中剩余的任何财产。伊利诺伊州此前的判例认为，即便这些义务仅是形式上的，也仍属于主动义务。因此，针对受益人作出的判决并不构成对土地的留置权。
  4. 将受益人的权益视为个人财产具有实际意义：此类权益可通过转让方式转移，而无需重新签订契约。在 Duncanson v. Lill 一案中，受益人将其权益转让给了买主，买主签署了信托协议并成为新的受益人，而资产所有权仍归受托人所有。根据这些案例中的处理方式，受益人的权益在其去世后会转交给遗嘱执行者或财产管理人，而非直接传给继承人；不过，也可以通过协议指定继任受益人，正如 Conley v. Petersen 一案中所做的那样。因此，究竟如何处置这些权益，取决于信托协议的条款规定。
  5. 隐私保护是有限的。在 Sanelli v. Glenview State Bank（1985）案中，伊利诺伊州最高法院引用了相关法规，该法规规定：由于土地信托的房地产实际上由受益人掌控，立法机构多年来一直要求在特定情况下披露这些受益人的身份。根据《土地信托受益权披露法》（The Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act, 765 ILCS 405），若想获得与持有于土地信托中的土地相关的许可、执照或其他权益，就必须向州政府或地方政府提交申请，列明每位受益人及其享有的权益。通过调查及其他法律程序，也可以查明受益人的身份（见7.1.4课）。
  6. 关于联邦所得税，第92-105号规章将伊利诺伊州的土地信托视为一种仅由受托人根据纳税人的指示负责持有及转让财产所有权的结构。美国国税局认为，从税务角度而言并不存在真正的信托关系：受托人只是代理人而已，纳税人被视为直接拥有该不动产，这一事实对于依据第1031条进行的同类资产交换至关重要。因此，伊利诺伊州的土地信托并非税收避风港；而且由于受益人仍掌握控制权，它也无法提供有效的资产保护作用（见7.1.1课）。7.1.3课则对马萨诸塞州的名义信托进行了比较。

关键事实

  • 伊利诺伊州的土地信托使用一份已登记的信托契约将土地交给受托人（通常是银行或信托公司），以及一份通常未登记的信托协议来指定受益人。
  • 在 Duncanson v. Lill（1926）案中，芝加哥的一份土地信托契约将全部法律上的所有权与衡平法上的所有权赋予了受托人，并规定受益人的权益属于个人财产。
  • 1939年，伊利诺伊州上诉法院裁定，《用益权法》并不赋予土地信托的受益人所有权，因为受托人负有主动履行的义务，且该权益属于个人财产。
  • 在 Conley 诉 Petersen（1962年）案中，伊利诺伊州最高法院认为该州土地信托的合法性“早已得到明确界定”。
  • 根据765 ILCS 405的规定，凡向政府申请与持有于土地信托中的土地相关的许可、执照或其他权益时，都必须注明受益人的身份。
  • 在裁定编号 92-105 中，美国国税局将伊利诺伊州土地信托的受托人视为普通代理人，因此该纳税人被视作直接拥有该财产的所有权人。

练习 九、六、三、一

9收集列出本课内容或你所阅读的法院判决中提到的伊利诺伊州土地信托的最多9项特征（有些资料提及的特征较少），例如信托契约的内容、受托人应履行的义务、受益权的分类方式，以及何时必须指定受益人。
6归类将它们分为6类：信托契约、信托协议、受托人的职责、受益人的权利、披露规则以及联邦税收处理。
3提炼将这6个类别简化为3组：公开记录中的内容、仅存在于私人文件中的信息，以及法律要求必须披露或征税的信息。
1凝结用你自己的话写一句，解释为什么伊利诺伊州法院认为《用益权法》并不使土地信托的受益人成为该土地的法律所有者。

事实核查

日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。

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