MSTR Cat

Hukum Amanah/Tahap VII · Harta dan perniagaan/7.1 Tanah/Pelajaran 2

Amanah tanah Illinois

Cara amanah tanah Illinois berfungsi: surat ikatan dalam amanah kepada bank atau syarikat amanah, kepentingan benefisial yang dianggap harta alih, mengapa mahkamah Illinois memutuskan ia amanah aktif, dan had privasinya.

Pendidikan, bukan nasihat undang-undang. Hukum amanah berbeza dari negara ke negara dan negeri ke negeri, dan struktur yang betul bergantung kepada situasi anda. Apa sahaja yang anda tandatangani hendaklah dilakar atau semak semula oleh peguam berkelayakan di tempat anda tinggal.

Laluan paling ringan

Laluan paling murah, paling rendah cukai, paling mudah dan paling peribadi yang dibenarkan undang-undang, bermula dengan yang terbaik. Setiap langkah menyatakan peraturan yang menjadi asasnya dan syarat yang mengekalkannya sah.

  1. Jika tujuan tunggal hanyalah mengelak proses probet, sebuah amanah hidup boleh batal atau, di mana negeri membenarkan, surat pemindahan hak atas kematian (transfer-on-death deed) dapat mencapai matlamat tersebut tanpa perlu membayar bank atau syarikat amanah untuk bertindak sebagai pemegang amanah.
  2. Meminda nama pemilik tanah sendiri ke dalam sebuah amanah tanah Illinois tanpa harga adalah dikecualikan daripada cukai pemindahan negeri jika pertimbangannya (consideration) kurang daripada $100 (35 ILCS 200/31-45(e)); jualan berikutan bagi kepentingan benefisiari akan dikenakan cukai sebanyak 50 sen untuk setiap $500.
  3. Nyatakan nama benefisiari pengganti dalam perjanjian amanah, sebagaimana yang dilakukan dalam perjanjian dalam kes Conley v. Petersen, supaya kepentingan tersebut beralih semasa kematian tanpa proses probet; tanpa klausa sedemikian, ia mungkin beralih kepada eksekutor.
  4. Privasi hanya meliputi surat tanah awam: 765 ILCS 405 mewajibkan benefisiari dinamakan pada permohonan kepada kerajaan untuk permit, lesen atau faedah lain yang berkaitan dengan tanah tersebut, dan mahkamah boleh memaksa pendedahan.
  5. Tiada borang cukai amanah berasingan diperlukan, kerana Rev. Rul. 92-105 menganggap benefisiari sebagai pemilik langsung; sewa dan keuntungan dicatatkan dalam borang cukai sendiri benefisiari tersebut, dan cukai hartanah masih tertunggak.

BahanChicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 300 Ill. App. 329 (1939), boleh didapati secara percuma di laman web Caselaw Access ProjectConley v. Petersen, 25 Ill. 2d 271 (1962), boleh didapati secara percuma di laman web Caselaw Access ProjectLand Trust Beneficial Interest Disclosure Act, 765 ILCS 405, boleh didapati secara percuma di laman web Illinois General Assembly

Ingin tahu

  1. Mengapakah mahkamah Illinois menganggap pemegang amanah yang menandatangani surat ikatan hanya apabila diminta sebagai pemegang amanah “aktif”?
  2. Apakah maksudnya apabila kepentingan yang berkaitan dengan tanah dianggap sebagai harta alih?
  3. Bilakah benefisiari amanah tanah Illinois mesti dinamakan?

Teroka

  1. Amanah tanah Illinois diwujudkan melalui dua dokumen. Surat ikatan dalam amanah memindahhakkan hartanah kepada pemegang amanah, selalunya bank atau syarikat amanah, dan didaftarkan. Perjanjian amanah berasingan, yang biasanya tidak didaftarkan, menamakan benefisiari dan memberi mereka kuasa untuk mengarahkan pemegang amanah, mengurus dan mengawal harta, serta menerima sewa dan hasil jualannya. Surat ikatan itu memberi pemegang amanah kuasa yang luas supaya pembeli dan pemberi pinjaman boleh berurusan dengannya tanpa meneliti perjanjian itu. Pelajaran ini menerangkan mekanisme ini dan tidak mengesyorkannya.
  2. Bentuk ini berkembang dalam amalan Chicago. Dalam Duncanson v. Lill (1926), Mahkamah Agung Illinois menimbang sebuah bangunan pangsapuri Chicago yang dipindahhakkan pada 1917 kepada Chicago Title and Trust Company sebagai pemegang amanah. Surat ikatan itu meletakhakkan seluruh hak milik di sisi undang-undang dan ekuiti pada pemegang amanah dan mengisytiharkan kepentingan benefisiari sebagai harta alih, yang terdiri daripada pendapatan, hasil dan perolehan tanah itu. Mahkamah menganggap benefisiari tidak memegang hak milik bebas (freehold) dalam tanah itu sendiri. Dalam Conley v. Petersen (1962), mahkamah itu menyifatkan kesahan amanah tanah sedemikian sebagai “clearly settled in Illinois”.
  3. Dalam Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank (1939), Mahkamah Rayuan Illinois memutuskan bahawa Statute of Uses Inggeris, yang mengubah kegunaan (use) pasif menjadi pemilikan di sisi undang-undang oleh benefisiari (pelajaran 1.2.4), tidak meletakhakkan hak milik pada benefisiari amanah tanah, kerana pemegang amanah mempunyai kewajipan aktif dan kepentingan benefisiari ialah harta alih. Kewajipan itu ialah membuat surat ikatan apabila diarahkan dan menjual sebarang harta yang tinggal dalam amanah pada akhir tempoh dua puluh tahunnya. Keputusan Illinois terdahulu telah memutuskan bahawa kewajipan dikira aktif walaupun hanya bersifat formal. Oleh itu, penghakiman terhadap benefisiari bukan lien ke atas tanah itu.
  4. Menganggap kepentingan benefisial sebagai harta alih mempunyai kesan praktikal. Ia boleh dipindahkan melalui penyerahhakan dan bukan surat ikatan baharu: dalam Duncanson v. Lill, benefisiari menyerahhakkan kepentingan mereka kepada pembeli, yang menandatangani perjanjian amanah dan menjadi benefisiari sementara hak milik kekal pada pemegang amanah. Di bawah borang dalam kes-kes ini, kepentingan benefisiari berpindah apabila dia meninggal dunia kepada wasi atau pentadbir, bukan terus kepada waris, walaupun perjanjian boleh menamakan benefisiari pengganti, seperti yang dilakukan dalam Conley v. Petersen. Oleh itu, terma perjanjian amanah yang menentukan apa yang berlaku.
  5. Privasinya terhad. Dalam Sanelli v. Glenview State Bank (1985), Mahkamah Agung Illinois memetik statut yang menyatakan bahawa badan perundangan telah bertahun-tahun mewajibkan pendedahan benefisiari amanah tanah dalam keadaan tertentu, kerana arahan dan kawalan hartanah terletak pada mereka. Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405) mewajibkan permohonan kepada negeri atau kerajaan tempatan bagi permit, lesen atau manfaat lain yang berkaitan dengan tanah yang dipegang dalam amanah tanah menamakan setiap benefisiari dan kepentingan mereka. Penzahiran (discovery) dan proses undang-undang lain juga boleh mendedahkan benefisiari (pelajaran 7.1.4).
  6. Bagi cukai pendapatan persekutuan, Rev. Rul. 92-105 menimbang amanah tanah Illinois yang satu-satunya tanggungjawab pemegang amanahnya ialah memegang dan memindahkan hak milik atas arahan pembayar cukai. IRS menyimpulkan bahawa tiada amanah wujud bagi tujuan cukai: pemegang amanah hanyalah ejen semata-mata, dan pembayar cukai dianggap memiliki hartanah itu secara langsung, yang penting bagi pertukaran sejenis (like-kind exchange) di bawah §1031. Oleh itu, amanah tanah Illinois bukan perlindungan cukai, dan kerana benefisiari mengekalkan kawalan, ia juga bukan perlindungan aset yang kukuh (pelajaran 7.1.1). Pelajaran 7.1.3 membandingkan amanah nomini (nominee trust) Massachusetts.

Fakta utama

  • Amanah tanah Illinois menggunakan surat ikatan dalam amanah yang didaftarkan kepada pemegang amanah, selalunya bank atau syarikat amanah, dan perjanjian amanah yang biasanya tidak didaftarkan yang menamakan benefisiari.
  • Dalam Duncanson v. Lill (1926), surat ikatan amanah tanah Chicago meletakhakkan seluruh hak milik di sisi undang-undang dan ekuiti pada pemegang amanah dan mengisytiharkan kepentingan benefisiari sebagai harta alih.
  • Pada 1939, Mahkamah Rayuan Illinois memutuskan bahawa Statute of Uses tidak meletakhakkan hak milik pada benefisiari amanah tanah, kerana pemegang amanah mempunyai kewajipan aktif dan kepentingan itu ialah harta alih.
  • Dalam Conley v. Petersen (1962), Mahkamah Agung Illinois menyifatkan kesahan amanah tanah Illinois sebagai “clearly settled” (telah jelas mantap).
  • 765 ILCS 405 mewajibkan permohonan kepada kerajaan bagi permit, lesen atau manfaat lain yang berkaitan dengan tanah dalam amanah tanah mengenal pasti benefisiari.
  • Dalam Rev. Rul. 92-105, IRS menganggap pemegang amanah bagi amanah tanah Illinois sebagai ejen semata-mata, jadi pembayar cukai dianggap memiliki harta itu secara langsung.

Latihan sembilan, enam, tiga, satu

9KumpulSenaraikan sehingga 9 ciri amanah tanah Illinois yang diterangkan dalam pelajaran ini atau dalam keputusan mahkamah yang sedang anda baca (sesetengah sumber memberikan lebih sedikit), seperti apa yang dinyatakan oleh surat ikatan dalam amanah, apa yang mesti dilakukan oleh pemegang amanah, bagaimana kepentingan benefisial diklasifikasikan dan bila benefisiari mesti dinamakan.
6KelompokkanSusun ciri tersebut ke dalam 6 kategori: surat ikatan dalam amanah, perjanjian amanah, kewajipan pemegang amanah, hak benefisiari, peraturan pendedahan, dan layanan cukai persekutuan.
3SaringKurangkan 6 kategori tersebut kepada 3 kumpulan: apa yang terdapat dalam rekod awam, apa yang kekal dalam dokumen persendirian, dan apa yang boleh diwajibkan oleh undang-undang untuk didedahkan atau dicukai.
1KristalkanTulis 1 ayat yang menerangkan, dengan kata-kata anda sendiri, mengapa mahkamah Illinois memutuskan bahawa Statute of Uses tidak menjadikan benefisiari amanah tanah sebagai pemilik di sisi undang-undang.

Semakan fakta

Tarikh, angka dan dakwaan telah disemak berbanding dengan sumber yang diterbitkan yang disenaraikan di bawah.

Buka dalam akademi interaktif →

EN PT ES ZH JA KO RU DE FR