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Derecho de fideicomisos/Nivel VII · Propiedad y empresa/7.1 Tierras/Lección 2

El fideicomiso de tierras de Illinois

Cómo funciona el fideicomiso de tierras de Illinois: una escritura en fideicomiso a favor de un banco o compañía fiduciaria, un interés beneficioso tratado como propiedad personal, por qué los tribunales de Illinois lo consideraron un fideicomiso activo y los límites de su privacidad.

Esto es educación, no asesoramiento legal. El derecho de fideicomisos varía de país a país y de estado a estado, y la estructura adecuada depende de tu situación. Todo lo que firmes debe ser redactado o revisado por un abogado cualificado en el lugar donde resides.

La vía ligera

La ruta más barata, con menos impuestos, más sencilla y más privada que permite la ley, de mejor a peor. Cada paso indica la norma en que se apoya y la condición que la mantiene dentro de la ley.

  1. Si el único objetivo es evitar la sucesión testamentaria (probate), un fideicomiso vitalicio revocable o, donde el estado lo permita, una escritura de transferencia a la muerte lo logra sin pagar a un banco ni a una sociedad fiduciaria para que actúe como fiduciario.
  2. Inscribir en su propio nombre los terrenos en un fideicomiso inmobiliario (land trust) del estado de Illinois sin precio está exento del impuesto estatal sobre transferencias cuando la contraprestación es inferior a 100 dólares (35 ILCS 200/31-45(e)); las ventas posteriores del interés fiduciario están sujetas a un impuesto de 50 centavos por cada 500 dólares.
  3. Designa beneficiarios sucesores en el acuerdo de fideicomiso, como lo hizo el acuerdo en Conley v. Petersen, para que el interés pase al fallecimiento sin pasar por la sucesión testamentaria; sin dicha cláusula, es posible que pase al albacea.
  4. La privacidad solo cubre la escritura pública: 765 ILCS 405 exige que los beneficiarios sean nombrados en las solicitudes presentadas ante el gobierno para obtener permisos, licencias u otros beneficios relacionados con el terreno, y los tribunales pueden obligar a su revelación.
  5. No se necesita una declaración de impuestos separada por fideicomiso, porque la Rev. Rul. 92-105 trata al beneficiario como propietario directo; las rentas y ganancias figuran en la propia declaración del beneficiario, y el impuesto sobre la propiedad sigue siendo exigible.

MaterialesChicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 300 Ill. App. 329 (1939), disponible en el sitio web del Caselaw Access ProjectConley v. Petersen, 25 Ill. 2d 271 (1962), disponible en el sitio web del Caselaw Access ProjectLa Ley de Divulgación del Interés Beneficiario del Fideicomiso de Tierras, 765 ILCS 405, disponible en el sitio web de la Asamblea General de Illinois

Curiosidad

  1. ¿Por qué los tribunales de Illinois consideraron 'activo' a un fiduciario que firma escrituras solo cuando se le solicita?
  2. ¿Qué significa que un interés relacionado con la tierra sea tratado como propiedad personal?
  3. ¿Cuándo deben nombrarse los beneficiarios de un fideicomiso inmobiliario en Illinois?

Explorar

  1. Un fideicomiso de tierras en Illinois se crea mediante dos documentos. Una escritura en fideicomiso transfiere el inmueble a un fiduciario, que suele ser un banco o una compañía de fideicomisos, y se registra. Un acuerdo de fideicomiso separado, que generalmente no se registra, nombra a los beneficiarios y les otorga el poder para dirigir al fiduciario, administrar y controlar la propiedad, así como recibir sus rentas e ingresos por venta. La escritura concede al fiduciario amplios poderes, de modo que los compradores y prestamistas puedan tratar con él sin necesidad de examinar el acuerdo. Esta lección describe este mecanismo pero no lo recomienda.
  2. La forma se desarrolló en la práctica de Chicago. En Duncanson v. Lill (1926), el Tribunal Supremo de Illinois examinó un edificio de apartamentos en Chicago cedido en 1917 a Chicago Title and Trust Company como fiduciario. La escritura otorgaba todo el título legal y equitativo al fiduciario y declaraba que los intereses de los beneficiarios eran propiedad personal, consistente en las ganancias, utilidades y productos del terreno. El tribunal consideró que los beneficiarios no poseían ningún derecho de propiedad sobre el propio terreno. En Conley v. Petersen (1962), calificó la validez de tales fideicomisos de tierras como “claramente establecida en Illinois”.
  3. En Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank (1939), el Tribunal de Apelaciones de Illinois dictaminó que el Estatuto inglés de Usos, que convertía un uso pasivo en propiedad legal para el beneficiario (lección 1.2.4), no otorgaba la titularidad al beneficiario de un fideicomiso inmobiliario, ya que el fiduciario tenía obligaciones activas y el interés del beneficiario era considerado propiedad personal. Dichas obligaciones consistían en emitir escrituras cuando se le indicara y vender cualquier propiedad que quedara en el fideicomiso al final de su plazo de veinte años. Decisiones anteriores de Illinois habían sostenido que las obligaciones se consideran activas incluso cuando son meramente formales. Por lo tanto, una sentencia en contra del beneficiario no constituía un gravamen sobre la tierra.
  4. Tratar el interés beneficioso como propiedad personal tiene efectos prácticos. Puede transferirse por cesión en lugar de mediante una nueva escritura: en Duncanson v. Lill, los beneficiarios cedieron su interés a los compradores, quienes firmaron el acuerdo de fideicomiso y se convirtieron en beneficiarios, mientras que la titularidad permanecía en manos del fiduciario. Según las modalidades de estos casos, el interés de un beneficiario pasaba a manos del ejecutor o administrador tras su muerte, y no directamente a los herederos, aunque el acuerdo puede nombrar beneficiarios sucesores, como ocurrió en Conley v. Petersen. Por lo tanto, son los términos del acuerdo de fideicomiso los que determinan qué ocurre.
  5. La privacidad es limitada. En Sanelli v. Glenview State Bank (1985), la Corte Suprema de Illinois citó una ley que establecía que el poder legislativo había exigido durante años la divulgación de los beneficiarios de fideicomisos de tierras en ciertas situaciones, ya que ellos eran quienes ejercían la dirección y el control del inmueble. La Ley de Divulgación de Intereses Beneficiosos de Fideicomisos de Tierras (765 ILCS 405) exige que las solicitudes presentadas ante el gobierno estatal o local para obtener un permiso, licencia u otro beneficio relacionado con tierras mantenidas en un fideicomiso de tierras indiquen el nombre de cada beneficiario y su interés. La revelación de información (discovery) y otros procedimientos legales también pueden permitir conocer quiénes son los beneficiarios (lección 7.1.4).
  6. En cuanto al impuesto federal sobre la renta, la Regla de Interpretación 92-105 consideró un fideicomiso inmobiliario de Illinois cuya única responsabilidad del fiduciario era conservar y transferir la titularidad siguiendo las indicaciones del contribuyente. El IRS concluyó que, a efectos fiscales, no existía fideicomiso alguno: el fiduciario era simplemente un agente, y al contribuyente se le trataba como si poseyera directamente la propiedad inmobiliaria, lo cual era relevante para un intercambio de bienes del mismo tipo según el §1031. Por lo tanto, un fideicomiso inmobiliario de Illinois no constituye un refugio fiscal, y dado que el beneficiario mantiene el control, tampoco ofrece una sólida protección patrimonial (lección 7.1.1). La lección 7.1.3 compara el fideicomiso nominativo de Massachusetts.

Datos clave

  • Un fideicomiso de tierras en Illinois utiliza una escritura en fideicomiso registrada a favor de un fiduciario, que suele ser un banco o una compañía de fideicomisos, y un acuerdo de fideicomiso, generalmente no registrado, que nombra a los beneficiarios.
  • En Duncanson v. Lill (1926), la escritura de un fideicomiso de tierras en Chicago otorgó todo el título legal y equitativo al fiduciario y declaró que los intereses de los beneficiarios eran propiedad personal.
  • En 1939, el Tribunal de Apelaciones de Illinois dictaminó que el Estatuto de Usos no confería la titularidad al beneficiario de un fideicomiso inmobiliario, ya que el fiduciario tenía obligaciones activas y el interés en cuestión era propiedad personal.
  • En el caso Conley v. Petersen (1962), la Corte Suprema de Illinois calificó la validez de los fideicomisos inmobiliarios en Illinois como “claramente establecida”.
  • El 765 ILCS 405 exige que las solicitudes presentadas al gobierno para obtener un permiso, licencia u otro beneficio relacionado con tierras en un fideicomiso inmobiliario identifiquen a los beneficiarios.
  • En la Resolución Regulatoria 92-105, el IRS trató al administrador de un fideicomiso inmobiliario de Illinois como un mero agente, por lo que se consideró que el contribuyente era el propietario directo del bien.

Ejercicio nueve, seis, tres, uno

9ReunirEnumere hasta 9 características del fideicomiso de tierras de Illinois descritas en esta lección o en una decisión judicial que esté leyendo (algunas fuentes indican menos), como lo que establece la escritura en fideicomiso, qué debe hacer el fiduciario, cómo se clasifica el interés beneficioso y cuándo deben designarse los beneficiarios.
6AgruparClásifíquelas en 6 categorías: la escritura en fideicomiso, el acuerdo de fideicomiso, las obligaciones del fiduciario, los derechos del beneficiario, las normas de divulgación y el tratamiento fiscal federal.
3DestilarReduzca las 6 categorías a 3 grupos: lo que aparece en los registros públicos, lo que permanece en documentos privados y lo que la ley puede exigir que se divulgue o gravie.
1CristalizarEscriba una oración que explique, con sus propias palabras, por qué un tribunal de Illinois determinó que el Estatuto de Usos no convertía al beneficiario de un fideicomiso de tierras en propietario legal.

Verificación de hechos

Fechas, cifras y afirmaciones verificadas con las fuentes publicadas que se enumeran a continuación.

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