信託法/レベル VII · 不動産と事業/7.1 土地/レッスン 2
イリノイ州土地信託
イリノイ州のランドトラストの仕組み：銀行や信託会社に対する信託証書、個人財産として扱われる受益権、なぜイリノイ州の裁判所がこれを積極的信託と判断したのか、そしてそのプライバシーの限界。
これは教育であり、法的助言ではありません。信託法は国や州によって異なり、適切な構造はあなたの状況に依存します。あなたが署名するものはすべて、お住まいの地域の資格を持った弁護士による起草またはレビューを受けるべきです。
最小コストの道
法律が認める範囲で、最も安く、税負担が最も軽く、最も簡単で、最もプライバシーを守れる方法を、優先順に示します。各ステップには根拠となるルールと、合法であり続けるための条件を記しています。
- 唯一の目的が遺産相続手続き（probate）を回避することである場合、銀行や信託会社に受託者として就任させるために費用を支払うことなく、撤回可能な生前信託（revocable living trust）、または州法で認められている場合は死亡時移転証書（transfer-on-death deed）によってこれを達成できる。
- 対価が100ドル未満である場合、自らの土地を無償でイリノイ州の土地信託（land trust）に登記することは州の譲渡税から免除される（35 ILCS 200/31-45(e)）。その後の受益権の売却は、500ドルごとに50セントの税率で課税される。
- Conley v. Petersen事件の信託契約と同様に、信託契約において後継受益者を指名することで、死亡時に当該権利が遺産相続手続き（probate）を経ずに移転する。そのような条項がない場合、当該権利は執行者（executor）に帰属する可能性がある。
- プライバシーの保護は公的な登記事項のみを覆う：765 ILCS 405に基づき、土地に関連する許可証、免許、その他の利益に関する政府への申請書には受益者の氏名を記載することが義務付けられており、裁判所は開示を強制できる。
- Rev. Rul. 92-105により受益者が直接の所有者とみなされるため、別途の信託税務申告書の提出は不要である。家賃収入や利益は受益者自身の申告書に計上され、固定資産税（property tax）の納付義務も依然として存続する。
用意するものシカゴ・タイトル＆トラスト社対マーカンタイル・トラスト＆セービングス銀行事件、300 Ill. App. 329 (1939)、Caselaw Access Projectウェブサイトに掲載コンリー対ピーターセン事件、25 Ill. 2d 271 (1962)、Caselaw Access Projectウェブサイトに掲載土地信託受益権開示法、765 ILCS 405。イリノイ州議会のウェブサイトで閲覧可能。
問い
- なぜイリノイ州の裁判所は、依頼された時にのみ契約書に署名する受託者を「積極的」な受託者と見なしたのか？
- 土地に関連する権利が動産として扱われるとはどういう意味か？
- イリノイ州の土地信託の受益者は、いつ指定しなければならないのか？
探究
- イリノイ州におけるランドトラストは、2つの文書によって設立されます。信託証書により不動産が、通常は銀行や信託会社である受託者に移転され、登記されます。別途作成される信託契約では、受益者が指定され、受託者への指示権や財産の管理・支配権、そして賃貸収入や売却代金の受取権が与えられます。この信託証書により受託者は広範な権限を持つため、買い手や貸し手は契約内容を確認せずに取引を行うことができます。本稿ではこの仕組みについて説明するものであり、推奨するものではありません。
- この形式はシカゴで発展したものである。ダンカソン対リル事件（1926年）において、イリノイ州最高裁判所は1917年にシカゴ・タイトル・アンド・トラスト・カンパニーを受託者としてシカゴのアパート建物が譲渡された件を審理した。その契約書により、すべての法的および衡平法上の所有権は受託者に帰属し、受益者の権利は土地から得られる収益や利益といった動産的なものであると規定されていた。裁判所は、受益者が土地自体に対して永代所有権を有していないとみなした。コンリー対ピーターセン事件（1962年）では、このような土地信託の有効性について「イリノイ州において明確に定着している」と述べた。
- シカゴ・タイトル＆トラスト社対マーカンタイル・トラスト＆セービングス銀行事件（1939年）において、イリノイ州控訴裁判所は、受動的な使用権を受益者の法的所有権に変えるとするイギリスの「Statute of Uses」（レッスン1.2.4）は、受託者に積極的な義務があり、かつ受益者の権利は動産に過ぎないため、土地信託の受益者に所有権を与えないと判示した。その義務とは、指示があった場合に契約書を作成し、20年間の信託期間終了時に信託内に残っている財産を売却することであった。以前のイリノイ州の判決では、形式的なものであってもその義務は積極的なものと見なされていた。したがって、受益者に対する判決は土地に対する抵当権には該当しなかった。
- 受益権を動産とみなすことには実際的な効果がある。それは新たな信託証書によらず、譲渡によって移転することができる。Duncanson v. Lillの判例では、受益者たちは自らの権利を買い手に譲渡し、買い手は信託契約に署名して受益者となったが、所有権は引き続き受託者に留まった。これらの事例の形態では、受益者の権利は死亡時に相続人に直接渡るのではなく、執行者または管理人に移転するが、Conley v. Petersenの判例のように後継の受益者を指定する契約を結ぶことも可能である。したがって、何が起こるかは信託契約の条項によって決まる。
- プライバシーは制限されている。Sanelli v. Glenview State Bank（1985年）の判決において、イリノイ州最高裁判所は、不動産の管理・支配権が受益者にあるため、長年にわたり特定の状況下で土地信託の受益者を開示することを立法府が義務付けてきたとする法令を引用した。Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act（765 ILCS 405）では、土地信託によって保有される土地に関連する許可やライセンス、その他の利益を得るためには、州または地方自治体に申請し、各受益者とその持分を明記することが求められている。また、ディスカバリーやその他の法的手続きによっても受益者が明らかになる場合がある（レッスン7.1.4）。
- 連邦所得税に関して、規則第92-105号では、受託者の唯一の責任が納税者の指示に従って所有権を保持し移転することだけであったイリノイ州の土地信託が取り上げられました。IRSは、税務上の観点からは信託は存在しないと結論づけました。すなわち、受託者は単なる代理人に過ぎず、納税者はその不動産を直接所有しているものとみなされ、これは§1031に基づく同種交換において重要な意味を持ちます。したがって、イリノイ州の土地信託は税金回避の手段ではなく、受益者が支配権を保持するため資産保護の手段としても有効ではありません（レッスン7.1.1）。レッスン7.1.3ではマサチューセッツ州の名義信託と比較されています。
重要な事実
- イリノイ州の土地信託では、通常は銀行や信託会社などの受託者に対して記録された信託証書が用いられ、受益者を指定する信託契約は原則として記録されない。
- ダンカソン対リル事件（1926年）において、シカゴの土地信託契約は、法的所有権および衡平法上の所有権をすべて受託者に帰属させ、受益者の権利を動産と定めた。
- 1939年、イリノイ州控訴裁判所は、受託者に積極的な義務があり、かつその権利が動産であるため、「Statute of Uses」によって土地信託の受益者に所有権が移転することはないと判示した。
- コンリー対ピーターセン事件（1962年）において、イリノイ州最高裁判所はイリノイ州の土地信託の有効性が「明確に定着している」と判断した。
- 765 ILCS 405により、土地信託で保有される土地に関する許可証、ライセンス、その他の利益を政府に申請する際には、受益者を特定しなければならない。
- Rev. Rul. 92-105において、IRSはイリノイ州の土地信託の受託者を単なる代理人とみなし、その結果、納税者はその財産を直接所有しているものと扱われました。
演習 九・六・三・一
9集めるこのレッスンで説明されている、または読んでいる裁判所の判決に記載されているイリノイ州の土地信託の特徴を9つまで挙げなさい（情報源によってはそれ以下の数しか記載されていない場合もある）。例えば、信託証書に何が記載されているか、受託者が行わなければならないこと、受益権がどのように分類されるか、そして受益者を指定しなければならない時期などである。
6まとめる信託証書、信託契約、受託者の義務、受益者の権利、開示規則、連邦税制上の取り扱いの6つのカテゴリーに分類してください。
3絞り込む6つのカテゴリーを3つのグループにまとめる：公的記録に記載されるもの、非公開文書に残るもの、そして法律によって開示または課税が義務付けられるもの。
1結晶化するイリノイ州の裁判所が「使用権法」によって土地信託の受益者が法的な所有者にはならないと判断した理由を、自分の言葉で1文で説明しなさい。
事実確認
日付、数字、主張は、下記に記載された公表資料と照合して確認しました。
- Duncanson v. Lill, 322 Ill. 528 (1926)
- Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 300 Ill. App. 329 (1939)
- Conley v. Petersen, 25 Ill. 2d 271 (1962)
- Sanelli v. Glenview State Bank, 108 Ill. 2d 1 (1985)
- 765 ILCS 405, Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act, section 2
- Rev. Rul. 2004-86 (summarising Rev. Rul. 92-105, 1992-2 C.B. 204)