MSTR Cat

Direito dos Trusts/Nível VII · Propriedade e negócios/7.1 Terras/Lição 2

O trust de terras de Illinois

Como funciona o trust de terras de Illinois: uma escritura em trust para um banco ou empresa fiduciária, um interesse benéfico tratado como bem móvel, por que os tribunais de Illinois consideram-no um trust ativo e os limites de sua privacidade.

É educação, não aconselhamento jurídico. O direito dos trusts varia de país para país e de estado para estado, e a estrutura adequada depende da sua situação. Qualquer documento que você assine deve ser elaborado ou revisado por um advogado habilitado na sua região.

O caminho enxuto

A rota mais barata, com menos impostos, mais simples e mais privada que a lei permite, da melhor para a pior. Cada passo indica a regra em que se apoia e a condição que o mantém dentro da lei.

  1. Se o único objetivo for evitar a habilitação do testamento (probate), um trust vitalício revogável ou, onde o estado permitir, uma escritura de transferência em caso de falecimento (transfer-on-death deed) cumpre esse papel sem pagar a um banco ou empresa fiduciária para atuar como fiduciário.
  2. A transferência do seu próprio terreno para um land trust do Illinois por preço nulo está isenta do imposto estadual sobre transferências quando o valor da contraprestação for inferior a US$ 100 (35 ILCS 200/31-45(e)); vendas posteriores do interesse de beneficiário são tributadas a 50 centavos por US$ 500.
  3. Indique os beneficiários sucessores no contrato do trust, como o fez o contrato em Conley v. Petersen, para que o interesse passe ao falecimento sem habilitação do testamento; na ausência de tal cláusula, ele pode passar ao executor da herança.
  4. A privacidade abrange apenas a escritura pública: a 765 ILCS 405 exige que os beneficiários sejam nomeados em pedidos feitos a órgãos governamentais para obtenção de licenças, alvarás ou outros benefícios relacionados ao terreno, e os tribunais podem compelir a divulgação.
  5. Não é necessária uma declaração de imposto de renda separada do trust, pois a Rev. Rul. 92-105 trata o beneficiário como proprietário direto; os aluguéis e ganhos constam na própria declaração do beneficiário, e o imposto predial continua devido.

MateriaisChicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 300 Ill. App. 329 (1939), disponível no site do Caselaw Access ProjectConley v. Petersen, 25 Ill. 2d 271 (1962), disponível no site do Caselaw Access ProjectA Lei de Divulgação dos Interesses Beneficiais do Land Trust, 765 ILCS 405, disponível no site da Assembleia Geral de Illinois

Curiosidade

  1. Por que os tribunais de Illinois consideraram um trustee que assina escrituras apenas quando solicitado como um trustee 'ativo'?
  2. O que significa que um interesse relacionado a imóveis seja tratado como bem móvel?
  3. Quando os beneficiários de um trust de terras de Illinois devem ser nomeados?

Explorar

  1. Um trust de terras de Illinois é criado por meio de dois documentos. Uma escritura em trust transfere o imóvel a um trustee, geralmente um banco ou empresa fiduciária, e é registrada. Um acordo de trust separado, normalmente não registrado, indica os beneficiários e lhes confere o poder de orientar o trustee, gerir e controlar a propriedade, bem como receber seus aluguéis e receitas da venda. A escritura confere ao trustee amplos poderes, para que compradores e credores possam lidar com ele sem precisar examinar o acordo. Esta lição descreve esse mecanismo, mas não o recomenda.
  2. O modelo foi desenvolvido na prática de Chicago. Em Duncanson v. Lill (1926), o Supremo Tribunal de Illinois analisou um edifício residencial em Chicago transferido, em 1917, à Chicago Title and Trust Company como trustee. A escritura outorgava todo o título legal e equitativo ao trustee e declarava que os interesses dos beneficiários eram bens móveis, consistindo nos rendimentos, utilidades e proventos da terra. O tribunal considerou que os beneficiários não possuíam propriedade plena sobre a própria terra. Em Conley v. Petersen (1962), afirmou que a validade de tais trusts de terras estava “claramente estabelecida em Illinois”.
  3. Em Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank (1939), o Tribunal de Apelações de Illinois decidiu que o Estatuto Inglês de Usos, que transformava um uso passivo em propriedade legal para o beneficiário (lição 1.2.4), não conferia titularidade ao beneficiário de um trust de terras, pois o trustee tinha deveres ativos e o interesse do beneficiário era considerado bem móvel. Os deveres consistiam em emitir escrituras quando solicitado e vender qualquer bem remanescente no trust ao final de seu prazo de vinte anos. Decisões anteriores de Illinois haviam determinado que tais deveres eram considerados ativos, mesmo quando meramente formais. Portanto, uma sentença contra o beneficiário não constituía um penhor sobre a terra.
  4. Tratar o interesse benéfico como bem móvel tem efeitos práticos. Ele pode ser transferido por cessão, em vez de por uma nova escritura: no caso Duncanson v. Lill, os beneficiários cederam seu interesse aos compradores, que assinaram o acordo de trust e se tornaram beneficiários, enquanto a titularidade permaneceu com o trustee. Nas formas adotadas nesses casos, o interesse de um beneficiário passava para o executor ou administrador após sua morte, e não diretamente para os herdeiros, embora seja possível estipular beneficiários sucessores por meio de um acordo, como no caso Conley v. Petersen. Portanto, são os termos do acordo de trust que determinam o que acontece.
  5. A privacidade é limitada. Em Sanelli v. Glenview State Bank (1985), o Supremo Tribunal de Illinois citou uma lei que estipulava que o poder legislativo exigia, há anos, a divulgação dos beneficiários de trusts de terras em determinadas situações, pois era neles que residiam a direção e o controle dos imóveis. A Lei de Divulgação dos Interesses Benéficos do Trust de Terras (765 ILCS 405) exige que se faça um pedido ao governo estadual ou local para obter permissão, licença ou outro benefício relacionado a terras mantidas em trust, com o objetivo de listar cada beneficiário e seu interesse. A descoberta de informações e outros processos legais também podem revelar os beneficiários (lição 7.1.4).
  6. Quanto ao imposto de renda federal, o Rev. Rul. 92-105 considerou um trust de terras de Illinois cuja única responsabilidade do trustee era manter e transferir a propriedade conforme as instruções do contribuinte. O IRS concluiu que não existia trust para fins fiscais: o trustee era apenas um agente, e o contribuinte era tratado como se possuísse diretamente o imóvel, o que era relevante para uma troca de bens semelhantes nos termos do §1031. Portanto, um trust de terras de Illinois não constitui um esconderijo fiscal, e, como o beneficiário mantém o controle, também não oferece proteção eficaz aos ativos (lição 7.1.1). A lição 7.1.3 compara o nominee trust de Massachusetts.

Fatos-chave

  • Um trust de terras de Illinois utiliza uma escritura em trust registrada em favor de um trustee, geralmente um banco ou empresa fiduciária, e um acordo de trust, normalmente não registrado, que indica os beneficiários.
  • Em Duncanson v. Lill (1926), uma escritura em trust imobiliária de Chicago transferiu todo o título legal e equitativo ao trustee e declarou que os interesses dos beneficiários eram bens móveis.
  • Em 1939, o Tribunal de Apelações de Illinois decidiu que o Estatuto de Usos não conferia titularidade ao beneficiário de um trust imobiliário, pois o trustee tinha deveres ativos e o interesse em questão era considerado propriedade pessoal.
  • Em Conley v. Petersen (1962), a Suprema Corte de Illinois considerou a validade dos trusts de terras de Illinois como “claramente estabelecida”.
  • O 765 ILCS 405 exige que sejam feitas solicitações ao governo para obter permissão, licença ou outro benefício relacionado a terras em um trust, a fim de identificar os beneficiários.
  • Na Resolução Rul. 92-105, o IRS tratou o trustee de um trust de terras de Illinois como mero agente, de modo que o contribuinte foi considerado como se possuísse a propriedade diretamente.

Exercício nove, seis, três, um

9ReunirListe até 9 características do trust de terras de Illinois descrito nesta lição ou em uma decisão judicial que você esteja lendo (algumas fontes indicam menos), como o que diz a escritura em trust, o que o trustee deve fazer, como o interesse benéfico é classificado e quando os beneficiários devem ser nomeados.
6AgruparClassifique-os em 6 categorias: a escritura em trust, o acordo de trust, as obrigações do trustee, os direitos do beneficiário, as regras de divulgação e o tratamento fiscal federal.
3DestilarReduza as 6 categorias para 3 grupos: o que aparece nos registros públicos, o que fica em documentos privados e o que a lei pode exigir que seja divulgado ou tributado.
1CristalizarEscreva 1 frase explicando, com suas próprias palavras, por que um tribunal de Illinois entendeu que o Estatuto de Usos não tornava o beneficiário de um trust de terras proprietário legal do imóvel.

Verificação de fatos

Datas, números e afirmações verificados com as fontes publicadas listadas abaixo.

Abrir na academia interativa →

EN ES ZH JA KO RU DE FR MS