Direito dos Trusts/Nível VII · Propriedade e negócios/7.1 Terras/Lição 1

Trusts de terras

O que é um trust de terras nos EUA, quais estados possuem leis sobre isso, como o beneficiário mantém o controle enquanto o trustee detém a titularidade, e por que não se trata nem de um refúgio fiscal nem de uma forte proteção patrimonial.

É educação, não aconselhamento jurídico. O direito dos trusts varia de país para país e de estado para estado, e a estrutura adequada depende da sua situação. Qualquer documento que você assine deve ser elaborado ou revisado por um advogado habilitado na sua região.

O caminho enxuto

A rota mais barata, com menos impostos, mais simples e mais privada que a lei permite, da melhor para a pior. Cada passo indica a regra em que se apoia e a condição que o mantém dentro da lei.

Frequentemente, o caminho mais enxuto é não constituir nenhum trust imobiliário: onde a lei do estado permitir, uma escritura de transferência em caso de falecimento (transfer-on-death deed) ou um trust vitalício revogável evita o processo de habilitação de testamento (probate), e um trust imobiliário não economiza impostos, pois a Rev. Rul. 92-105 tributa diretamente o proprietário.
Onde existe uma lei específica, como na Flórida sob a §689.071, um trust imobiliário requer apenas uma escritura registrada no condado e um contrato de trust privado; as taxas de registro do condado e quaisquer impostos de transferência ainda se aplicam.
Como o IRS trata o beneficiário como proprietário direto da terra, não surge uma declaração de imposto de renda separada para o trust e a troca de bens semelhantes (like-kind exchange) sob a §1031 permanece disponível; os aluguéis e ganhos ainda constam na própria declaração do proprietário.
A cessão do interesse benéfico, em vez do registro de uma nova escritura, não evita o imposto de transferência: Illinois tributa as transferências de interesses benéficos a 50 centavos por US$ 500 de valor, registrado ou não (35 ILCS 200/31-10).
Um trust imobiliário acrescenta pouca proteção contra responsabilidades; é o seguro ou uma LLC que cumpre essa função. Transferir terras para um trust com a intenção de prejudicar credores existentes pode ser desfeita como transferência anulável.

MateriaisEstatutos da Flórida §689.071, a Lei de Trusts de Terras da Flórida (Florida Land Trust Act), disponível no site do Senado da FlóridaCódigo da Virgínia §55.1-117, sobre trusts de terras, disponível no site do Sistema de Informações Legislativas da VirgíniaRev. Rul. 2004-86 no site do IRS, que resume o Rev. Rul. 92-105 sobre trusts de terras em Illinois

Curiosidade

Por que um trustee teria a titularidade da terra enquanto outra pessoa toma as decisões sobre ela?
Quais estados têm leis sobre trusts de terras e o que essas leis estipulam?
Por que a lei tributária federal dos EUA geralmente ignora um trust de terras?

Explorar

Nos EUA, um trust de terras, frequentemente chamado de trust do “tipo Illinois”, é um arranjo no qual um trustee detém o título da propriedade imobiliária, geralmente por meio de uma escritura registrada em trust (deed in trust), enquanto o beneficiário mantém o poder de orientar o trustee, gerir a propriedade e receber seus rendimentos e proventos da venda. As responsabilidades do trustee são, em sua maioria, limitadas à detenção do título e à assinatura de escrituras ou hipotecas quando solicitado. Os termos detalhados estão em um contrato de trust separado, que geralmente não é registrado. Esta lição descreve esse mecanismo, mas não o recomenda.
Esse instituto desenvolveu-se em Illinois, especialmente em Chicago. No caso Duncanson v. Lill (1926), a Suprema Corte de Illinois analisou um prédio residencial em Chicago que foi transferido, em 1917, à Chicago Title and Trust Company como trustee, por meio de uma escritura que declarava que os interesses dos beneficiários eram considerados bens pessoais. No caso Conley v. Petersen (1962), a corte afirmou que a validade desses trusts de terras estava “claramente estabelecida em Illinois”. Os trusts de terras de Illinois baseiam-se principalmente na jurisprudência e nas práticas de transferência de propriedades; as leis de Illinois, como a Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405), regulam-nos, em vez de criá-los (lição 7.1.2).
Alguns outros estados possuem leis sobre trusts de terras. A Lei de Trusts de Terras da Flórida (Fla. Stat. §689.071) define um trust de terras e estipula que, se a escritura registrada ou o contrato do trust declarar que os interesses dos beneficiários são apenas bens pessoais, essa disposição prevalecerá; caso contrário, os interesses serão considerados bens imóveis. O Código da Virgínia §55.1-117 estabelece que um trust de terras não é inválido por não haver beneficiários nomeados ou por não haver obrigações definidas para o trustee, e trata do caso em que os interesses dos beneficiários são bens pessoais. A Lei de Trusts de Terras do Havaí (Hawaii Revised Statutes, capítulo 558) autoriza a criação de trusts que a incorporem e prevê a divulgação dos beneficiários.
Nos estados sem tal estatuto, um arranjo similar é julgado com base nas leis gerais de trust e propriedade, e os tribunais podem tratá-lo de maneira diferente, por exemplo como uma agência; os resultados variam de estado para estado. As listas de “estados com trusts de terras” publicadas online diferem umas das outras, portanto cada estatuto afirmado deve ser verificado no código próprio do estado antes de se confiar nele. O termo também não deve ser confundido com os trusts de conservação (conservation land trusts), que são organizações sem fins lucrativos que protegem terras do desenvolvimento e compartilham apenas o nome.
Um trust de terras não é um refúgio fiscal. Na Rev. Rul. 92-105, o IRS considerou um trust de terras em Illinois no qual o contribuinte mantinha controle exclusivo sobre a gestão, operação, locação e venda do imóvel, com direito exclusivo sobre seus rendimentos e receitas, sendo obrigado a preencher todos os formulários fiscais e pagar todos os impostos relacionados a ele. Como a única responsabilidade do trustee era manter e transferir o título sob as instruções do contribuinte, o IRS concluiu que não existia um trust para fins fiscais federais: o trustee era apenas um agente, e o contribuinte era tratado como se possuísse o imóvel diretamente.
Um trust de terras também não oferece uma forte proteção patrimonial. Como o beneficiário mantém o controle e os benefícios, um tribunal geralmente pode acessar o interesse do beneficiário para quitar suas dívidas, e a identidade do beneficiário pode ser obtida por meio de discovery e outros processos legais (lição 7.1.4). O que um trust de terras oferece, principalmente, é uma escritura pública que indica o nome do trustee em vez do do beneficiário, além da possibilidade de transferir o interesse do beneficiário por meio de cessão, em vez de uma nova escritura. A forma como esses mecanismos funcionam, bem como a tributação e o registro das transferências, dependem do estado.

Fatos-chave

Em um trust de terras nos EUA, o trustee detém o título dos imóveis, enquanto o beneficiário orienta o trustee, gerencia a propriedade e recebe seus rendimentos e proventos.
Em Conley v. Petersen (1962), a Suprema Corte de Illinois considerou a validade dos trusts de terras de Illinois como “claramente estabelecida”.
A Flórida (Fla. Stat. §689.071), a Virgínia (Va. Code §55.1-117) e o Havaí (HRS chapter 558) possuem leis sobre trusts de terras.
De acordo com a Lei de Trusts de Terras da Flórida, uma disposição que declara os interesses dos beneficiários como bens pessoais prevalece; sem ela, os interesses são considerados bens imóveis.
Na Rev. Rul. 92-105, o IRS tratou o trustee de um trust de terras em Illinois como mero agente, de modo que o contribuinte foi considerado como se possuísse a propriedade diretamente.
Um trust de terras não é uma forte proteção patrimonial: os interesses e a identidade do beneficiário podem ser acessados por meio de processos legais.

Exercício nove, seis, três, um

9ReunirListe até 9 características de trusts de terras descritos nesta lição ou em um estatuto estadual que você esteja lendo (algumas fontes indicam menos), como quem detém o título de propriedade, quem dirige o trustee, como o interesse do beneficiário é classificado e como esse arranjo é tributado.

6AgruparClassifique-os em 6 categorias: quem possui o título, quem controla a propriedade, como o interesse do beneficiário é classificado, leis estaduais, tratamento fiscal federal e fatos sobre os quais você não tem certeza.

3DestilarReduza as 6 categorias para 3 grupos: o que um trust de terras altera nos registros públicos, o que ele deixa para o beneficiário e o que não muda em relação a impostos ou credores.

1CristalizarEscreva uma frase explicando, em suas próprias palavras, por que o IRS, na Rev. Rul. 92-105, tratou o trustee de um trust de terras como mero agente.

Verificação de fatos

Datas, números e afirmações verificados com as fontes publicadas listadas abaixo.

Abrir na academia interativa →

EN ES ZH JA KO RU DE FR MS