MSTR Cat

Derecho de fideicomisos/Nivel VII · Propiedad y empresa/7.1 Tierras/Lección 1

Fideicomisos de tierras

Qué es un fideicomiso de tierras en EE. UU., qué estados tienen leyes al respecto, cómo el beneficiario mantiene el control mientras el fiduciario posee la titularidad, y por qué no constituye ni un refugio fiscal ni una sólida protección patrimonial.

Esto es educación, no asesoramiento legal. El derecho de fideicomisos varía de país a país y de estado a estado, y la estructura adecuada depende de tu situación. Todo lo que firmes debe ser redactado o revisado por un abogado cualificado en el lugar donde resides.

La vía ligera

La ruta más barata, con menos impuestos, más sencilla y más privada que permite la ley, de mejor a peor. Cada paso indica la norma en que se apoya y la condición que la mantiene dentro de la ley.

  1. Frecuentemente, la vía más esbelta es no constituir ningún fideicomiso inmobiliario: donde la ley estatal lo permite, una escritura de transmisión a la muerte (transfer-on-death deed) o un fideicomiso vitalicio revocable evitan el proceso sucesorio, y un fideicomiso inmobiliario no ahorra impuestos porque la Rev. Rul. 92-105 grava directamente al propietario.
  2. Donde existe una ley aplicable, como en Florida conforme a §689.071, un fideicomiso inmobiliario solo requiere una escritura inscrita ante el condado y un acuerdo privado de fideicomiso; los derechos de inscripción del condado y cualquier impuesto de transmisión siguen siendo aplicables.
  3. Dado que el IRS trata al beneficiario como propietario directo del terreno, no surge una declaración fiscal separada para el fideicomiso y sigue estando disponible un intercambio de bienes similares conforme a §1031; las rentas y ganancias continúan figurando en la propia declaración del propietario.
  4. Asignar el interés fiduciario en lugar de inscribir una escritura nueva no evita el impuesto de transmisión: Illinois grava las transmisiones de intereses fiduciarios a 50 centavos por cada $500 de valor, estén o no inscritas (35 ILCS 200/31-10).
  5. Un fideicomiso inmobiliario aporta poca protección frente a responsabilidades; el seguro o una LLC cumplen esa función. Trasladar un terreno a uno para obstaculizar a acreedores existentes puede ser deshecho como transferencia anulable.

MaterialesEstatutos de Florida §689.071, la Ley de Fideicomisos Inmobiliarios de Florida, disponible en el sitio web del Senado de FloridaCódigo de Virginia §55.1-117, sobre fideicomisos inmobiliarios, disponible en el sitio web del Sistema de Información Legislativa de VirginiaRev. Rul. 2004-86 en el sitio web del IRS, que resume la Rev. Rul. 92-105 sobre fideicomisos inmobiliarios de Illinois

Curiosidad

  1. ¿Por qué un fiduciario tendría la titularidad de una propiedad mientras otra persona toma las decisiones al respecto?
  2. ¿Qué estados tienen leyes sobre fideicomisos inmobiliarios y qué establecen esas leyes?
  3. ¿Por qué la ley fiscal federal de EE. UU. suele tratar a un fideicomiso inmobiliario como si no existiera?

Explorar

  1. En los EE. UU., un fideicomiso inmobiliario, a menudo denominado fideicomiso de tipo “Illinois”, es un arreglo en el cual un fiduciario posee la titularidad de bienes inmuebles, generalmente bajo un título registrado como fideicomiso, mientras que el beneficiario mantiene el poder para dirigir al fiduciario, administrar la propiedad y recibir sus ingresos y las ganancias por su venta. Las obligaciones del fiduciario se limitan principalmente a mantener la titularidad y firmar títulos o hipotecas cuando se le indica. Los términos detallados figuran en un acuerdo de fideicomiso separado que, por lo general, no se registra. Esta lección describe este mecanismo pero no lo recomienda.
  2. Este sistema surgió en Illinois, especialmente en Chicago. En el caso Duncanson v. Lill (1926), la Corte Suprema de Illinois se ocupó de un edificio de apartamentos en Chicago que fue transferido en 1917 a Chicago Title and Trust Company como fiduciario, mediante un título que establecía que los intereses de los beneficiarios eran bienes personales. En el caso Conley v. Petersen (1962), se afirmó que la validez de dichos fideicomisos inmobiliarios estaba “claramente establecida en Illinois”. Los fideicomisos inmobiliarios de Illinois se basan principalmente en la jurisprudencia y las prácticas legales relacionadas con las transferencias de propiedad; las leyes de Illinois, como la Ley de Divulgación de Intereses Beneficiarios de los Fideicomisos Inmobiliarios (765 ILCS 405), regulan estos fideicomisos en lugar de crearlos (lección 7.1.2).
  3. Otros estados cuentan con leyes relativas a los fideicomisos inmobiliarios. La Ley de Fideicomisos Inmobiliarios de Florida (Fla. Stat. §689.071) define qué es un fideicomiso inmobiliario y establece que, si la escritura registrada o el acuerdo de fideicomiso declara que los intereses de los beneficiarios son únicamente bienes personales, esa disposición prevalecerá; de lo contrario, dichos intereses se considerarán bienes inmuebles. El Código de Virginia §55.1-117 establece que un fideicomiso inmobiliario no deja de existir por el hecho de no haberse designado beneficiarios ni se hayan establecido obligaciones para el fiduciario, y aborda la situación en la que los intereses de los beneficiarios son bienes personales. La Ley de Fideicomisos Inmobiliarios de Hawái (Hawaii Revised Statutes, capítulo 558) autoriza a los fideicomisos que la incorporen y establece requisitos para la divulgación de información sobre los beneficiarios.
  4. En los estados que no cuentan con una normativa de este tipo, un arreglo similar se juzga según las leyes generales de fideicomisos y propiedad, y los tribunales pueden tratarlo de manera diferente, por ejemplo como una agencia; los resultados varían según el estado. Las listas de “estados con fideicomisos inmobiliarios” publicadas en línea difieren entre sí, por lo que cada normativa mencionada debe verificarse en el código propio del estado antes de confiar en ella. Tampoco se debe confundir este término con los fideicomisos de conservación de tierras, que son organizaciones sin fines de lucro que protegen las tierras de la urbanización y solo comparten el nombre.
  5. Un fideicomiso inmobiliario no es un refugio fiscal. En la Rev. Rul. 92-105, el IRS consideró un fideicomiso inmobiliario en Illinois en el cual el contribuyente mantenía el control exclusivo sobre la gestión, operación, alquiler y venta de la propiedad, así como el derecho exclusivo sobre sus ingresos y beneficios, y debía presentar todos los formularios fiscales y pagar todos los impuestos correspondientes. Dado que la única responsabilidad del fiduciario era conservar y transferir la titularidad siguiendo las instrucciones del contribuyente, el IRS concluyó que no existía un fideicomiso a efectos fiscales federales: el fiduciario era simplemente un agente, y el contribuyente se consideraba como si poseyera directamente la propiedad inmobiliaria.
  6. Un fideicomiso inmobiliario tampoco constituye una protección sólida para los activos. Dado que el beneficiario mantiene el control y los beneficios, un tribunal generalmente puede acceder al interés del beneficiario para pagar sus deudas, y la identidad del beneficiario puede obtenerse a través de procedimientos legales como la presentación de pruebas (lección 7.1.4). Lo que ofrece principalmente un fideicomiso inmobiliario es un título público que indica el nombre del fiduciario en lugar del del beneficiario, así como la posibilidad de transferir el interés del beneficiario mediante cesión en lugar de un nuevo título. La forma en que funcionan estas características, y cómo se gravan y registran las transferencias, depende del estado.

Datos clave

  • En un fideicomiso inmobiliario en los EE. UU., el fiduciario posee la titularidad de los bienes inmuebles, mientras que el beneficiario dirige al fiduciario, administra la propiedad y recibe sus ingresos y beneficios.
  • En el caso Conley v. Petersen (1962), la Corte Suprema de Illinois calificó la validez de los fideicomisos inmobiliarios de Illinois como “claramente establecida”.
  • Florida (Fla. Stat. §689.071), Virginia (Va. Code §55.1-117) y Hawái (HRS chapter 558) tienen leyes sobre fideicomisos inmobiliarios.
  • Según la Ley de Fideicomisos de Tierras de Florida, una disposición que declara que los intereses de los beneficiarios son propiedad personal regula la situación; sin ella, dichos intereses se consideran propiedad inmueble.
  • En la Rev. Rul. 92-105, el IRS trató al fiduciario de un fideicomiso inmobiliario de Illinois como un mero agente, por lo que se consideró que el contribuyente era el propietario directo del bien.
  • Un fideicomiso inmobiliario no constituye una protección sólida de activos: los intereses e identidad del beneficiario pueden ser determinados mediante procedimientos legales.

Ejercicio nueve, seis, tres, uno

9ReunirEnumere hasta 9 características de los fideicomisos inmobiliarios descritos en esta lección o en una ley estatal que esté leyendo (algunas fuentes indican menos), como quién posee la titularidad, quién dirige al fiduciario, cómo se clasifica el interés beneficioso y cómo se gravan estos acuerdos.
6AgruparClásifíquelos en 6 categorías: quién posee el título, quién controla la propiedad, cómo se clasifica el interés beneficioso, las leyes estatales, el tratamiento fiscal federal y los hechos sobre los que no está seguro.
3DestilarReduzca las 6 categorías a 3 grupos: qué cambia un fideicomiso inmobiliario en los registros públicos, qué deja para el beneficiario y qué no cambia en cuanto a impuestos o acreedores.
1CristalizarEscribe una oración explicando, con tus propias palabras, por qué el IRS, en la Rev. Rul. 92-105, trató al fiduciario de un fideicomiso inmobiliario como un mero agente.

Verificación de hechos

Fechas, cifras y afirmaciones verificadas con las fuentes publicadas que se enumeran a continuación.

Abrir en la academia interactiva →

EN PT ZH JA KO RU DE FR MS