Droit des trusts/Niveau VII · Biens immobiliers et entreprises/7.1 L'immobilier/Leçon 2

Le trust foncier de l’Illinois

Comment fonctionne le trust foncier de l’Illinois : un acte de transfert en trust au profit d’une banque ou d’une trust company, un droit bénéficiaire traité comme un bien meuble, les raisons pour lesquelles les tribunaux de l’Illinois l’ont jugé être un trust actif, et les limites de sa confidentialité.

Ceci est une ressource éducative et non un conseil juridique. Le droit des trusts varie d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, et la structure appropriée dépend de votre situation personnelle. Tout document que vous signez doit être rédigé ou examiné par un avocat qualifié dans votre juridiction.

La voie la plus légère

La voie la moins chère, la moins imposée, la plus simple et la plus discrète que permet la loi, de la meilleure à la moins bonne. Chaque étape indique la règle sur laquelle elle repose et la condition qui la maintient dans la légalité.

Si l'unique objectif est d'éviter l'homologation du testament (probate), un trust entre vifs révocable ou, lorsque l'État le permet, une déclaration de transfert au décès (transfer-on-death deed) y parvient sans payer à une banque ou à une société fiduciaire pour qu'elle agisse en qualité de trustee.
Transférer votre propre terrain dans un land trust de l'Illinois sans contrepartie est exempté de la taxe sur les transferts de l'État lorsque la consideration est inférieure à 100 $ (35 ILCS 200/31-45(e)) ; les ventes ultérieures du droit bénéficiaire sont taxées à raison de 50 cents par tranche de 500 $.
Nommez des bénéficiaires successifs dans la convention de trust, comme l'a fait la convention dans Conley v. Petersen, afin que le droit passe au décès sans homologation du testament (probate) ; à défaut d'une telle clause, il peut revenir à l'exécuteur testamentaire.
La confidentialité ne couvre que l'acte public : la 765 ILCS 405 exige que les bénéficiaires soient nommés sur les demandes adressées aux autorités gouvernementales pour des permis, licences ou autres avantages relatifs au terrain, et les tribunaux peuvent ordonner leur divulgation.
Aucune déclaration de revenus distincte pour le trust n'est nécessaire, car la Rev. Rul. 92-105 considère le bénéficiaire comme le propriétaire direct ; les loyers et les plus-values figurent sur la propre déclaration du bénéficiaire, et la taxe foncière reste exigible.

MatérielChicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank, 300 Ill. App. 329 (1939), disponible sur le site du Caselaw Access ProjectConley v. Petersen, 25 Ill. 2d 271 (1962), disponible sur le site du Caselaw Access ProjectLe Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act, 765 ILCS 405, disponible gratuitement sur le site de l’Illinois General Assembly

Curiosité

Pourquoi les tribunaux de l’Illinois ont-ils considéré un trustee qui ne signe des actes que sur demande comme un trustee « actif » ?
Que signifie le fait qu’un droit lié à un terrain soit traité comme un bien meuble ?
Quand les bénéficiaires d’un trust foncier de l’Illinois doivent-ils être désignés ?

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Un trust foncier de l’Illinois est créé par deux documents. Un acte de transfert en trust (deed in trust) transfère le bien immobilier à un trustee, souvent une banque ou une trust company, et cet acte est enregistré. Un contrat de trust distinct, généralement non enregistré, désigne les bénéficiaires et leur confère le pouvoir de donner des instructions au trustee, de gérer et de contrôler le bien et d’en percevoir les loyers et le produit de la vente. L’acte confère au trustee des pouvoirs étendus, afin que les acheteurs et les prêteurs puissent traiter avec lui sans examiner le contrat. Cette leçon décrit ce mécanisme et ne le recommande pas.
Cette forme s’est développée dans la pratique de Chicago. Dans Duncanson v. Lill (1926), la Cour suprême de l’Illinois a examiné un immeuble d’habitation de Chicago transféré en 1917 à la Chicago Title and Trust Company en qualité de trustee. L’acte conférait au trustee l’intégralité du titre en common law et en equity (legal and equitable title) et déclarait que le droit des bénéficiaires était un bien meuble, constitué des revenus, fruits et produits du terrain. La cour a considéré que les bénéficiaires ne détenaient aucun droit réel de propriété (freehold) sur le terrain lui-même. Dans Conley v. Petersen (1962), elle a qualifié la validité de ces trusts fonciers de « clairement établie dans l’Illinois ».
Dans Chicago Title & Trust Co. v. Mercantile Trust & Savings Bank (1939), la Cour d’appel de l’Illinois a jugé que le Statute of Uses anglais, qui transformait un use passif en propriété en titre du bénéficiaire (leçon 1.2.4), ne conférait pas le titre au bénéficiaire d’un trust foncier, car le trustee avait des obligations actives et le droit du bénéficiaire était un bien meuble. Ces obligations consistaient à établir des actes sur instruction et à vendre tout bien restant dans le trust au terme de sa durée de vingt ans. Des décisions antérieures de l’Illinois avaient jugé que des obligations sont actives même lorsqu’elles sont purement formelles. Un jugement rendu contre le bénéficiaire ne constituait donc pas un privilège sur le terrain.
Le fait de traiter le droit bénéficiaire comme un bien meuble a des effets pratiques. Il peut être transféré par cession plutôt que par un nouvel acte : dans Duncanson v. Lill, les bénéficiaires ont cédé leur droit à des acheteurs, qui ont signé le contrat de trust et sont devenus les bénéficiaires, tandis que le titre restait au trustee. Selon les formulaires utilisés dans ces affaires, le droit d’un bénéficiaire passait à son décès à l’exécuteur testamentaire ou à l’administrateur de la succession, et non directement aux héritiers, bien qu’un contrat puisse désigner des bénéficiaires successeurs, comme le faisait celui de Conley v. Petersen. Ce sont donc les termes du contrat de trust qui déterminent ce qui se passe.
La confidentialité est limitée. Dans Sanelli v. Glenview State Bank (1985), la Cour suprême de l’Illinois a cité une loi rappelant que le législateur exigeait depuis des années la divulgation des bénéficiaires de trusts fonciers dans certaines situations, parce que la direction et le contrôle du bien immobilier leur appartenaient. Le Land Trust Beneficial Interest Disclosure Act (765 ILCS 405) exige que toute demande adressée à l’État ou à une collectivité locale en vue d’obtenir un permis, une licence ou un autre avantage relatif à un terrain détenu dans un trust foncier nomme chaque bénéficiaire et indique son droit. La procédure de communication de pièces (discovery) et d’autres voies de droit peuvent aussi révéler les bénéficiaires (leçon 7.1.4).
Pour l’impôt fédéral sur le revenu, la Rev. Rul. 92-105 a examiné un trust foncier de l’Illinois dont le trustee avait pour seule responsabilité de détenir et de transférer le titre de propriété sur instruction du contribuable. L’IRS a conclu qu’aucun trust n’existait au regard de l’impôt : le trustee n’était qu’un simple mandataire, et le contribuable était considéré comme propriétaire direct du bien immobilier, ce qui était déterminant pour un échange de biens de même nature (like-kind exchange) au titre du §1031. Un trust foncier de l’Illinois n’est donc pas un abri fiscal et, comme le bénéficiaire conserve le contrôle, il n’offre pas non plus une protection solide des actifs (leçon 7.1.1). La leçon 7.1.3 le compare au nominee trust du Massachusetts.

Faits clés

Un trust foncier de l’Illinois repose sur un acte de transfert en trust enregistré au profit d’un trustee, souvent une banque ou une trust company, et sur un contrat de trust généralement non enregistré qui désigne les bénéficiaires.
Dans Duncanson v. Lill (1926), l’acte d’un trust foncier de Chicago conférait au trustee l’intégralité du titre en common law et en equity et déclarait que le droit des bénéficiaires était un bien meuble.
En 1939, la Cour d’appel de l’Illinois a jugé que le Statute of Uses ne conférait pas le titre au bénéficiaire d’un trust foncier, car le trustee avait des obligations actives et le droit était un bien meuble.
Dans Conley v. Petersen (1962), la Cour suprême de l’Illinois a qualifié la validité des trusts fonciers de l’Illinois de « clairement établie ».
La loi 765 ILCS 405 exige que les demandes adressées aux autorités en vue d’obtenir un permis, une licence ou un autre avantage relatif à un terrain détenu dans un trust foncier identifient les bénéficiaires.
Dans la Rev. Rul. 92-105, l’IRS a traité le trustee d’un trust foncier de l’Illinois comme un simple mandataire, de sorte que le contribuable a été considéré comme propriétaire direct du bien.

Exercice neuf, six, trois, un

9RassemblerÉnumérez jusqu’à 9 caractéristiques du trust foncier de l’Illinois décrites dans cette leçon ou dans une décision judiciaire que vous lisez (certaines sources en donnent moins), par exemple ce que dit l’acte de transfert en trust, ce que doit faire le trustee, comment le droit bénéficiaire est qualifié et quand les bénéficiaires doivent être nommés.

6RegrouperClassez-les en 6 catégories : l’acte de transfert en trust, le contrat de trust, les obligations du trustee, les droits du bénéficiaire, les règles de divulgation et le traitement fiscal fédéral.

3DistillerRéduisez les 6 catégories à 3 groupes : ce qui figure dans les registres publics, ce qui reste dans des documents privés, et ce que la loi peut exiger de divulguer ou d’imposer.

1CristalliserRédigez 1 phrase expliquant, avec vos propres mots, pourquoi un tribunal de l’Illinois a jugé que le Statute of Uses ne faisait pas du bénéficiaire d’un trust foncier le propriétaire en titre.

Vérification des faits

Les dates, les chiffres et les affirmations ont été vérifiés à l’aide des sources publiées listées ci-dessous.

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