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신탁법/레벨 VII · 재산과 사업 신탁/7.2 사업/수업 3

델라웨어 법정 신탁

델라웨어 주법에 따른 신탁이 어떻게 별개의 법인으로 기능하는지, 그 용도는 무엇인지, 그리고 Rev. Rul. 2004-86이 §1031 교환에 부과하는 제한 사항들은 무엇인지에 대해 설명합니다.

교육 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 신탁법은 국가와 주(州)마다 다르며, 적합한 구조는 개인의 상황에 따라 달라집니다. 서명하는 모든 문서는 거주지 자격을 갖춘 변호사가 작성하거나 검토해야 합니다.

가장 가벼운 길

법이 허용하는 범위에서 가장 저렴하고, 세금이 가장 적고, 가장 간단하며, 가장 사적인 방법을 우선순위대로 정리했습니다. 각 단계마다 근거가 되는 규정과 합법성을 유지하는 조건을 밝힙니다.

  1. 가장 단순한 경로는 매도 후 세금을 납부하거나, IRC §1014에 따른 스테어드 업 베이시스(stead-up basis)를 위해 사망 시까지 보유하는 것입니다. 수동적 부동산 투자를 원하고 장기 보유가 가능한 소유자에게는 DST 교환이 적합합니다.
  2. 차익을 유예하려면, 양도한 자산을 이전한 날로부터 45일 이내에 대체 DST 지분을 식별하고 180일 이내에 교환을 완료해야 하며(IRC §1031(a)(3)), 매대금을 본인이 직접 수령해서는 안 됩니다.
  3. DST는 Rev. Rul. 2004-86의 범위 내에 머물러야 합니다: 신규 자본 투입 금지, 재융자 금지, 신규 임대차 계약 금지, 재투자 금지입니다. 수탁자가 이러한 권한을 취득하면 합작회사(partnership)로 간주되어 교환이 무효가 됩니다.
  4. 스폰서 수수료는 상이하며 발행 서류(offering documents)에 공시됩니다. 대체 부동산을 직접 매입하는 경우의 비용과 비교해 보시고, 해당 부동산 자체가 매도되기 전에는 지분을 매각하기 어렵다는 점을 예상해야 합니다.
  5. 2018년 이후 §1031은 오직 부동산(real property)만을 대상으로 하며, 차익은 유예(deferred)되는 것이지 면제(forgiven)되는 것이 아닙니다: 해당 차익은 DST 지분의 취득가액(basis)에 이월되어 교환이 발생한 연도에 여전히 신고되어야 합니다.

준비물델라웨어 법정 신탁법, 12 Del. C. ch. 38 (§3801 및 이후 조항), delcode.delaware.gov 참조irs.gov의 Rev. Rul. 2004-86, 특히 수탁자가 할 수 없는 행위들을 명시한 사실관계 부분연방세 목적으로 비즈니스 신탁이 어떻게 분류되는지에 대한 강의 7.2.1과, 신탁 형태로 임대 부동산을 보유하는 것에 관한 강의 7.1.5

호기심

  1. 신탁이 어떻게 자신의 이름으로 소송을 제기하고 소송을 당할 수 있는 법적 실체가 될 수 있나요?
  2. 신탁에 대한 지분이 왜 세금 유예 교환에서 부동산으로 간주될 수 있나요?
  3. 수탁자의 행동이 제한될 때 투자자는 무엇을 포기해야 하는가?

탐구

  1. 델라웨어 주법상 신탁법은 1988년 델라웨어 비즈니스 신탁법이 제정되면서 시작되었습니다. 2002년에는 델라웨어 주법상 신탁법으로 명칭이 변경되었으며, 관련 규정은 12 Del. C. ch. 38에 수록되어 있습니다. 주법상 신탁은 관리 문서(governing instrument)에 따라 설립되며, 델라웨어 주 국무장관에게 신탁 증명서를 제출함으로써 성립됩니다(§3810). 그 증명서와 관리 문서에 달리 규정되어 있지 않는 한, 주법상 신탁은 별개의 법적 실체입니다(§3801), 따라서 자체 이름으로 소송을 제기하거나 소송을 당할 수 있습니다.
  2. 관련 규정에 달리 명시되어 있지 않는 한, 실질적인 소유주는 델라웨어 주의 영리법인 주주들과 동일한 개인적 책임 한도를 가집니다(§3803(a)). 또한 그러한 역할을 하는 수탁자는 일반적으로 신탁의 의무에 대해 제3자에게 개인적으로 책임지지 않습니다(§3803(b)). 이 법은 관련 규정에 상당한 자유도를 부여하므로, 뮤추얼 펀드(7.2.2절), 증권화 발행사(6.2.6절), 그리고 개인 투자자들에게 판매되는 부동산 자산 등 매우 다양한 용도에 적합합니다.
  3. 부동산 투자자들에게 중요한 규정은 Rev. Rul. 2004-86입니다. IRS는 여기서 설명된 델라웨어 주법상 신탁이 Treas. Reg. §301.7701-4(c)에 따라 ‘투자 신탁’에 해당한다고 판단했습니다. 이 신탁은 단일한 종류의 지분만을 가지고 있으며, 수탁자가 투자 내용을 변경할 권한이 없기 때문에 사업체가 아닌 신탁으로 분류됩니다. 그랜터 신탁 규정에 따라 각 투자자는 해당 부동산의 불분할된 소액 지분을 소유한 것으로 간주됩니다. 따라서 다른 §1031 요건들이 충족된다면, 실제 부동산을 해당 신탁의 지분과 교환하는 것도 IRC §1031에 따른 동종 자산 교환으로 간주될 수 있습니다.
  4. 업계 전문가들은 이 판례의 제한 사항들을 ‘일곱 가지 치명적인 죄악’이라고 부른다. 이는 비공식적인 표현으로, 판례 문서에는 나와 있지 않다. 판례 내용에 따르면, 수탁자는 추가적인 금전이나 재산의 출자를 받을 수 없으며, 대출 조건을 재협상하거나 더 많은 돈을 빌릴 수도 없다. 또한 해당 재산을 교환하거나 그 수익금을 다른 자산에 투자할 수도 없으며, 임차인의 파산이나 지급 불능이 아닌 이상 임대 계약을 재협상하거나 새로운 임차인을 들일 수도 없다. 법으로 요구되지 않는 사소한 비구조적 변경 외에 더 큰 변화를 가할 수도 없으며, 다음 분배일 이전에 만기가 도래하는 단기 정부 채권이나 은행 예금 이외의 현금을 보유할 수도 없다. 합리적인 준비금을 제외한 현금은 분기별로 반드시 분배되어야 한다. IRS는 더 많은 권한이 주어지면 신탁이 일반적으로 파트너십 형태의 사업체가 되어 해당 교환이 자격 요건을 충족하지 못하게 될 것이라고 밝혔다.
  5. 이러한 제한들은 세금 관련 결과를 가능하게 하며, 투자 구조에도 영향을 미칩니다. 수탁자는 재융자, 재임대 또는 새로운 자금 조달이 불가능하기 때문에 문제가 있는 부동산을 구제하는 것이 어려울 수 있습니다. 이런 경우 일부 신탁 계약에서는 LLC로 전환할 수 있도록 허용하지만, 이 역시 고유한 세금상의 결과를 초래할 수 있습니다. 지분은 일반적으로 거래소에서 거래되지 않으며, 부동산 자체가 팔리기 전에 매도하기도 어렵습니다. 투자 제안에는 제안마다 다른 스폰서 수수료와 비용이 있으며, 이는 투자 제안 서류를 꼭 확인해야 알 수 있습니다. 이 강의에서는 일반적인 금액을 제시하지 않습니다.
  6. 델라웨어 주법과 연방 세법은 별개의 문제입니다. 신탁이 유효한 델라웨어 주법상 신탁일지라도, 수탁자에게 과도한 권한이 주어진다면 세금상으로는 파트너십으로 간주될 수 있습니다. 2017년 세법 개정 이후 2018년부터 §1031 조항은 부동산 교환에만 적용되므로, 이 판례는 주로 부동산 분야에 영향을 미칩니다. 이 강의는 관련 법률을 설명할 뿐, 델라웨어 주법상 신탁이나 기타 방식의 활용을 권장하는 것은 아닙니다. 교환을 고려하는 사람은 반드시 자격을 갖춘 전문가에게 해당 문서들을 검토받아야 합니다.

핵심 사실

  • 델라웨어 주법상 신탁법은 1988년에 델라웨어 비즈니스 신탁법이라는 이름으로 제정되었으며 2002년에 명칭이 변경되었습니다. 이 법의 코드는 12 Del. C. ch. 38입니다.
  • 델라웨어 주법상 신탁은 관리 문서와 주에 제출하는 신탁 증서를 통해 설립되며, 해당 문서들에 달리 명시되지 않는 한 별개의 법적 실체로 간주됩니다.
  • 델라웨어 주법상 신탁의 실질적 소유주는, 관련 규정에서 달리 명시하지 않는 한 델라웨어 주의 영리 법인 주주들과 동일한 개인 책임 한도를 가집니다.
  • Rev. Rul. 2004-86에 따르면, 단일한 지분 계층만을 가지고 투자를 변경할 권한이 없는 델라웨어 주법상 신탁은 신탁으로 분류되는 투자신탁입니다.
  • 그 판결에 따라 투자자들은 해당 부동산의 불분할 지분을 소유한 것으로 간주되므로, 실제 부동산을 신탁 지분으로 교환하는 경우 IRC §1031의 적용을 받을 수 있습니다.
  • ‘일곱 가지 치명적인 죄’는 새로운 출자 금지, 재융자 금지, 새로운 임대 계약 체결 금지, 재투자 금지와 같은 수탁자에 대한 규제를 비공식적으로 일컫는 말입니다.

연습 아홉, 여섯, 셋, 하나

9모으기이 강의에서 설명된 델라웨어 주법상 신탁의 특징을 최대 9가지까지 나열하십시오. 해당 내용은 관련 법률이나 읽고 있는 제안서 요약에 기반합니다(일부 목록은 더 짧을 수 있음). 예를 들어, 신탁이 어떻게 설립되는지, 누가 관리하는지, 수탁자가 할 수 없는 행위는 무엇인지, 그리고 투자자가 어떻게 투자금을 회수할 수 있는지 등입니다.
6묶기이들을 설립, 책임, 수탁자의 권한, 세금 분류, 투자자 철수 및 비용, 그리고 확실하지 않은 사항이라는 6가지 범주로 분류하십시오.
3추리기6개의 카테고리를 3개 그룹으로 줄이세요: 델라웨어 법률에서 요구하는 기능, Rev. Rul. 2004-86에 따른 세금 산출을 위해 필요한 기능, 그리고 스폰서가 선택한 기능입니다.
1결정화수탁자의 권한을 제한하면 IRS가 신탁을 어떻게 분류하는지 달라질 수 있는 이유를 나만의 언어로 한 문장으로 설명하세요.

팩트 체크

날짜, 수치 및 주장은 아래에 명시된 출처들을 통해 확인되었습니다.

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