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Derecho de fideicomisos/Nivel VII · Propiedad y empresa/7.2 Empresa/Lección 3

Fideicomisos estatutarios de Delaware

Cómo funciona un fideicomiso estatutario de Delaware como entidad separada, para qué se utiliza y los límites que la Regla de Revisión 2004-86 establece para los intercambios conforme a §1031.

Esto es educación, no asesoramiento legal. El derecho de fideicomisos varía de país a país y de estado a estado, y la estructura adecuada depende de tu situación. Todo lo que firmes debe ser redactado o revisado por un abogado cualificado en el lugar donde resides.

La vía ligera

La ruta más barata, con menos impuestos, más sencilla y más privada que permite la ley, de mejor a peor. Cada paso indica la norma en que se apoya y la condición que la mantiene dentro de la ley.

  1. La vía más sencilla puede ser vender y pagar el impuesto, o conservar hasta la muerte para obtener una base actualizada conforme al IRC §1014; un intercambio de DST se adapta a los propietarios que desean bienes raíces pasivos y pueden mantenerlos a largo plazo.
  2. Para diferir la ganancia, identifique participaciones sustitutas en el DST dentro de los 45 días posteriores a la transferencia del inmueble cedido y complete el intercambio dentro de los 180 días (IRC §1031(a)(3)), sin recibir usted mismo el efectivo de la venta.
  3. El DST debe permanecer dentro de los límites de la Rev. Rul. 2004-86: sin capital nuevo, sin refinanciación, sin arrendamientos nuevos y sin reinversión; si el fiduciario adquiere esas facultades, se convierte en una sociedad (partnership) y el intercambio fracasa.
  4. Las comisiones del patrocinante varían y se revelan en los documentos de la oferta; compárelas con la compra directa de un inmueble sustituto, y espere que las participaciones sean difíciles de vender antes de que se venda el propio inmueble.
  5. Desde 2018, el §1031 solo cubre bienes inmuebles, y la ganancia se difiere, no se perdona: se traslada a la base de la participación en el DST y aún debe declararse para el año del intercambio.

MaterialesLa Ley de Fideicomisos Estatutarios de Delaware, 12 Del. C. ch. 38 (§3801 y siguientes), en delcode.delaware.govRev. Rul. 2004-86 en irs.gov, especialmente los hechos que indican qué no puede hacer el fiduciarioLección 7.2.1, sobre cómo se clasifican los fideicomisos comerciales para el impuesto federal, y lección 7.1.5, sobre la tenencia de propiedades de alquiler en fideicomiso.

Curiosidad

  1. ¿Cómo puede un fideicomiso ser una entidad jurídica que demanda y es demandada en su propio nombre?
  2. ¿Por qué interés en un fideicomiso podría considerarse bienes inmuebles para un intercambio con diferimiento fiscal?
  3. ¿Qué renuncia un inversor cuando el fiduciario está atado de manos?

Explorar

  1. La ley estatutaria de fideicomisos de Delaware data de 1988, cuando se promulgó la Ley de Fideicomisos Empresariales de Delaware; en 2002 fue rebautizada como Ley Estatutaria de Fideicomisos de Delaware y está codificada en 12 Del. C. ch. 38. Un fideicomiso estatutario se constituye mediante un instrumento rector y presentando un certificado de fideicomiso ante el Secretario de Estado de Delaware (§3810). A menos que su certificado e instrumento rector dispongan lo contrario, es una entidad jurídica separada (§3801), y puede demandar y ser demandada en su propio nombre.
  2. A menos que el instrumento rector disponga lo contrario, los propietarios beneficiarios gozan de la misma limitación en cuanto a responsabilidad personal que los accionistas de las corporaciones con fines de lucro de Delaware (§3803(a)), y los fideicomisarios que desempeñan ese papel generalmente no son personalmente responsables ante terceros por las obligaciones del fideicomiso (§3803(b)). La ley deja una amplia libertad al instrumento rector, razón por la cual este formato es adecuado para usos muy diferentes: fondos mutuos (lección 7.2.2), emisores de valores titulizados (lección 6.2.6) e intereses inmobiliarios vendidos a inversores individuales.
  3. Para los inversores inmobiliarios, el texto clave es la Regla de Revisión 2004-86. El IRS determinó que el fideicomiso estatutario de Delaware descrito era un “fideicomiso de inversión” según el Treas. Reg. §301.7701-4(c), clasificado como fideicomiso y no como entidad comercial, ya que tenía una sola categoría de intereses y el fiduciario no tenía poder para modificar las inversiones. Según las normas de los fideicomisos constituidos por el otorgante, cada inversor era considerado como propietario de un interés fraccionado e indivisible en la propiedad. Por lo tanto, intercambiar bienes inmuebles por un interés en dicho fideicomiso podría calificar como un intercambio del mismo tipo según el IRC §1031, siempre que se cumplieran los demás requisitos de dicho artículo.
  4. Los especialistas del sector denominan los límites de la resolución los “siete pecados capitales”; esta etiqueta es informal y no aparece en la resolución. Según los hechos de la resolución, el fiduciario no podía aceptar nuevas aportaciones de dinero o bienes; renegociar el préstamo o endeudarse más; intercambiar la propiedad o reinvertir los ingresos en otros activos; renegociar el arrendamiento o aceptar nuevos inquilinos, excepto en caso de quiebra o insolvencia del inquilino; realizar cambios no estructurales menores que no fueran exigidos por ley; ni mantener efectivo más allá de obligaciones gubernamentales a corto plazo y depósitos bancarios con vencimiento antes de la siguiente distribución. El efectivo, menos las reservas razonables, debía distribuirse trimestralmente. El IRS señaló que poderes más amplios harían del fideicomiso una entidad comercial, generalmente una sociedad, y el intercambio no calificaría.
  5. Esos límites hacen posible el resultado fiscal y también influyen en la inversión. Dado que el fiduciario no puede refinanciar, volver a arrendar ni obtener nuevos fondos, puede ser difícil rescatar una propiedad en problemas; algunos acuerdos de fideicomiso permiten en ese caso su conversión en una LLC, lo cual puede tener sus propias consecuencias fiscales. Los intereses generalmente no se negocian en bolsa y pueden ser difíciles de vender antes de que se venda la propia propiedad. Las ofertas conllevan comisiones y costos del patrocinador que varían según cada oferta y deben consultarse en los documentos correspondientes; esta lección no proporciona una cifra típica.
  6. La ley de Delaware y la fiscal federal son cuestiones separadas: un fideicomiso puede ser un fideicomiso estatutario válido de Delaware y aun así considerarse una sociedad a efectos fiscales si su fiduciario tiene demasiado poder. Desde 2018, tras la reforma fiscal de 2017, el §1031 solo se aplica a intercambios de bienes inmuebles, por lo que la resolución es relevante principalmente para el sector inmobiliario. Esta lección explica la ley; no sugiere utilizar un fideicomiso estatutario de Delaware ni ninguna oferta, y cualquier persona que considere realizar un intercambio debe someter los documentos específicos al examen de un asesor calificado.

Datos clave

  • La Ley de Fideicomisos Estatutarios de Delaware fue promulgada en 1988 como la Ley de Fideicomisos Empresariales de Delaware y rebautizada en 2002; se encuentra en 12 Del. C. ch. 38.
  • Un fideicomiso estatutario de Delaware se constituye mediante un instrumento rector y un certificado de fideicomiso presentados ante el estado, y es una entidad jurídica separada, a menos que sus documentos dispongan lo contrario.
  • Los propietarios beneficiarios de un fideicomiso estatutario de Delaware tienen el mismo límite en cuanto a responsabilidad personal que los accionistas de las corporaciones con fines de lucro de Delaware, a menos que el instrumento rector disponga lo contrario.
  • La Regla de Revisión 2004-86 determinó que un fideicomiso estatutario de Delaware con una sola clase de intereses y sin facultad para variar la inversión es un fideicomiso de inversión clasificado como tal.
  • Bajo esa norma, los inversores son tratados como propietarios de intereses indivisos en la propiedad, por lo que el intercambio de bienes inmuebles por un interés en un fideicomiso puede cumplir con los requisitos del artículo 1031 del IRC.
  • Los 'siete pecados capitales' es un nombre informal para los límites de la resolución sobre el fiduciario, como la prohibición de nuevas aportaciones, refinanciamiento, nuevos arrendamientos y reinversión.

Ejercicio nueve, seis, tres, uno

9ReunirEnumere hasta 9 características de un fideicomiso estatutario de Delaware descritas en esta lección, la ley o el resumen de oferta que está leyendo (algunas listas son más cortas), como por ejemplo cómo se forma, quién lo administra, qué no puede hacer el fiduciario y cómo pueden salir los inversores.
6AgruparClásifíquelos en 6 categorías: formación, responsabilidad, poderes del fiduciario, clasificación fiscal, salida del inversor y costos, y hechos sobre los que no está seguro.
3DestilarReduzca las 6 categorías a 3 grupos: características requeridas por la ley de Delaware, características necesarias para el resultado fiscal de la Regla de Revisión 2004-86, y características elegidas por el patrocinador.
1CristalizarEscriba una oración explicando, con sus propias palabras, por qué limitar los poderes de un fiduciario puede cambiar la forma en que el IRS clasifica un fideicomiso.

Verificación de hechos

Fechas, cifras y afirmaciones verificadas con las fuentes publicadas que se enumeran a continuación.

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