信託法/レベル VII · 不動産と事業/7.2 事業/レッスン 3
デラウェア州法定信託
デラウェア州の法定信託が独立した法人として機能する仕組み、その利用目的、そして規則Rev. Rul. 2004-86が§1031交換に設けた制限について。
これは教育であり、法的助言ではありません。信託法は国や州によって異なり、適切な構造はあなたの状況に依存します。あなたが署名するものはすべて、お住まいの地域の資格を持った弁護士による起草またはレビューを受けるべきです。
最小コストの道
法律が認める範囲で、最も安く、税負担が最も軽く、最も簡単で、最もプライバシーを守れる方法を、優先順に示します。各ステップには根拠となるルールと、合法であり続けるための条件を記しています。
- 最もシンプルな道は、売却して税金を支払うか、またはIRC §1014に基づく取得価額のステップアップ（step-up in basis）を得るために死亡まで保有することです。DST交換は、受動的な不動産投資を希望し、長期的に保有できる所有者に適しています。
- 利益の繰延べを行うには、譲渡財産の移転から45日以内に代替となるDST権益を特定し、180日以内（IRC §1031(a)(3)）に交換を完了しなければなりません。その際、売却代金を自ら受け取ってはなりません。
- DSTはRev. Rul. 2004-86の範囲内に留まっていなければなりません。新たな出資、借り換え（リファイナンス）、新規リース契約、再投資は認められません。信託受託者がこれらの権限を取得した場合、その構造物は合名事業（partnership）とみなされ、交換は無効となります。
- スポンサー手数料は変動し、提供文書で開示されます。代替物件を直接購入する場合と比較検討してください。また、不動産自体が売却されるまでは、権益の流動性が低く、売却が困難であることに備えてください。
- 2018年以降、§1031は不動産のみを対象とし、利益は繰延べられるだけで免除されません。その利益はDST権益の取得価額に転嫁され、交換を行った年の申告において依然として報告義務があります。
用意するものデラウェア州法定信託法、12 Del. C. ch. 38（§3801以降）、delcode.delaware.govよりirs.govにある規則第2004-86号、特に受託者がしてはならない行為を列挙した事項連邦税におけるビジネス信託の分類についてのレッスン7.2.1、および信託による賃貸不動産の保有についてのレッスン7.1.5
問い
- 信託は、どうすれば自己の名義で訴えを起こしたり、訴えられたりする法人となり得るのか？
- 信託への関心が、税金を延期して行う交換において不動産とみなされるのはなぜか？
- 受託者が行動できなくなったとき、投資家は何を諦めるのか？
探究
- デラウェア州の法定信託法は、1988年にデラウェア・ビジネス信託法が制定されたことに由来する。2002年にデラウェア・法定信託法と改称され、12 Del. C. ch. 38に規定されている。法定信託は、規約書に基づき、かつデラウェア州知事に信託証明書を提出することによって設立される（§3810）。その証明書および規約書に別の定めがない限り、それは独立した法人格を有し（§3801）、自己名義で訴訟を起こしたり、訴えられたりすることができる。
- 規定が別に定めている場合を除き、実質的な所有者はデラウェア州の営利法人の株主と同様の個人的責任の制限を受ける（§3803(a)）。また、その役割を果たす受託者は、原則として信託に関する義務について外部の第三者に対して個人的な責任を負わない（§3803(b)）。この法律は規定自体に大きな自由度を与えているため、ミューチュアルファンド（レッスン7.2.2）、証券化発行体（レッスン6.2.6）、そして個人投資家に販売される不動産権利など、非常に多様な用途に適している。
- 不動産投資家にとって重要な規定は、Rev. Rul. 2004-86です。IRSは、そこで説明されているデラウェア州の法定信託が、Treas. Reg. §301.7701-4(c)に基づき「投資信託」に該当し、単一の受益権しかなく、受託者には投資内容を変更する権限がないため、事業体ではなく信託として分類されると判断しました。グラントアー・トラストの規則によれば、各投資家はその不動産に対する分割不可能な持分を所有しているものとみなされます。したがって、他のIRC §1031の要件が満たされていれば、不動産をその信託の受益権と交換することは、IRC §1031に基づく同種交換として認められる可能性があります。
- 業界の専門家たちは、この判決で定められた制限を「七つの大罪」と呼んでいる。これは非公式な表現であり、判決文には記載されていない。判決に基づけば、受託者は以下の行為を行うことができない：さらなる金銭や財産の寄付の受領、融資条件の再交渉や追加借入、財産の交換や収益の他の資産への再投資、賃貸契約の再交渉や新たなテナントの導入（テナントが破産または支払不能となった場合を除く）、法律で義務付けられていない軽微な非構造的変更以外の改修、そして次回の分配までに満期となる短期政府債券や銀行預金以外の現金の保有。合理的な準備金を差し引いた現金は四半期ごとに分配しなければならない。IRSは、より広範な権限が与えられると信託が通常はパートナーシップである事業体とみなされ、その場合は信託の形態として認められないだろうと述べている。
- これらの制限によって税務上の処理が可能となり、同時に投資の形も決まってくる。受託者は再融資や再賃貸、新たな資金調達を行うことができないため、問題を抱えた不動産を救済するのは困難な場合がある。そのような場合、一部の信託契約ではLLCに転換することが許可されているが、これにはそれ自体が税務上の影響をもたらす可能性がある。利息は一般的に取引所で売買されず、不動産自体が売却される前に売却するのも難しい。オファリングにはスポンサー手数料や費用がかかり、その額はオファリングごとに異なるため、必ずオファリング文書を確認する必要がある。本稿では典型的な金額は示していない。
- デラウェア州法と連邦税は別々の問題です。信託が有効なデラウェア州法上の信託であっても、受託者に過度な権限がある場合は税務上はパートナーシップとみなされることがあります。2017年の税法改正後、2018年以降は§1031は不動産の交換にのみ適用されるため、この判決は主に不動産分野に影響を与えます。本稿では法律について説明しているだけで、デラウェア州法上の信託やその他の手法の利用を推奨するものではありません。交換を検討する場合は、必ず資格のある専門家に具体的な書類を確認してもらうべきです。
重要な事実
- デラウェア州法定信託法は、1988年にデラウェア州ビジネス信託法として制定され、2002年に名称が変更されました。その法規定は12 Del. C. ch. 38です。
- デラウェア州の法定信託は、規約書および州に提出される信託証明書によって設立され、その文書で別途定められていない限り、独立した法人格を有する。
- デラウェア州の法定信託の実質的受益者は、定められた規約に別の定めがない限り、デラウェア州の営利法人の株主と同じ程度の個人的責任の制限を受ける。
- Rev. Rul. 2004-86は、単一の受益者階層しかなく、投資内容を変更する権限がないデラウェア州法上の信託は、信託として分類される投資信託であると判示した。
- その判決に基づき、投資家は当該不動産の完全な持分を所有しているとみなされるため、不動産を信託権益と交換することもIRC §1031の適用対象となり得ます。
- 「七つの大罪」とは、新たな出資やリファイナンス、新規賃貸契約、再投資を行わないといった、受託者に課される制限の非公式な呼称です。
演習 九・六・三・一
9集めるこのレッスンで説明されているデラウェア州の法定信託、または読んでいる法律や募集要項に記載されている内容から、その設立方法、管理を行う者、受託者がしてはならないこと、投資家が資金を引き出す方法など、9つまでの特徴を挙げてください（リストの長さは様々です）。
6まとめるそれらを、形成、責任、受託者の権限、税制上の分類、投資家の撤退とコスト、そして不明な事実の6つのカテゴリーに分類してください。
3絞り込む6つのカテゴリーを、デラウェア州法で要求される機能、Rev. Rul. 2004-86による税務上の要件として必要な機能、そしてスポンサーが選択した機能の3つのグループにまとめます。
1結晶化する受託者の権限を制限することで、IRSが信託をどのように分類するかが変わってしまうのは、受託者の権限範囲がIRSの判断基準に影響を与えるからです。
事実確認
日付、数字、主張は、下記に記載された公表資料と照合して確認しました。