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Trustrecht/Niveau VII · Vermögen und Unternehmen/7.2 Unternehmen/Lektion 3

Delaware Statutory Trusts

Wie ein Delaware Statutory Trust als eigenständiger Rechtsträger funktioniert, wofür er genutzt wird und welche Grenzen Rev. Rul. 2004-86 für Tauschvorgänge nach §1031 setzt.

Bildung statt Rechtsberatung. Das Trustrecht variiert von Land zu Land und von Bundesstaat zu Bundesstaat; die richtige Struktur hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Alles, was Sie unterzeichnen, sollte von einem qualifizierten Anwalt an Ihrem Wohnsitz erstellt oder geprüft werden.

Der schlanke Weg

Der günstigste, steuerärmste, einfachste und diskreteste Weg, den das Recht erlaubt – das Beste zuerst. Jeder Schritt nennt die Regel, auf der er beruht, und die Bedingung, unter der er rechtmäßig bleibt.

  1. Der einfachste Weg kann darin bestehen, zu verkaufen und die Steuer zu zahlen oder bis zum Tod zu halten, um unter IRC §1014 eine gestufte Basis (Stepped-up basis) zu erlangen; ein DST-Tausch eignet sich für Eigentümer, die passives Immobilienengagement anstreben und langfristig halten können.
  2. Um den Gewinn aufzuschieben, sind innerhalb von 45 Tagen nach Übertragung der abgetretenen Immobilie ersatzweise DST-Anteile zu identifizieren und ist der Tausch innerhalb von 180 Tagen abzuschließen (IRC §1031(a)(3)), ohne dass Sie die Verkaufserlöse selbst in Empfang nehmen.
  3. Der Trustee des DST muss sich an Rev. Rul. 2004-86 halten: kein neues Kapital, keine Refinanzierung, keine neuen Mietverträge und keine Reinvestition; erlangt der Trustee solche Befugnisse, wird die Struktur zu einer Personengesellschaft (Partnership) und der Tausch scheitert.
  4. Die Gebühren des Sponsors variieren und werden in den Angebotsunterlagen offengelegt; vergleichen Sie diese mit dem direkten Erwerb einer Ersatzimmobilie und rechnen Sie damit, dass die Anteile schwer veräußerbar sind, bevor die zugrunde liegende Immobilie selbst verkauft wird.
  5. Seit 2018 umfasst §1031 nur noch Immobilien (Real property), und der Gewinn wird lediglich aufgeschoben, nicht erlassen: Er geht in die Anschaffungskosten (Basis) des DST-Anteils über und muss für das Tauschjahr weiterhin erklärt werden.

MaterialienDer Delaware Statutory Trust Act, 12 Del. C. ch. 38 (§3801 ff.), auf delcode.delaware.govRev. Rul. 2004-86 auf irs.gov, insbesondere der Sachverhalt, der aufführt, was der Trustee nicht tun darfLektion 7.2.1 dazu, wie Business Trusts für die Bundessteuer eingestuft werden, und Lektion 7.1.5 zum Halten von Mietimmobilien in einem Trust

Neugier

  1. Wie kann ein Trust ein Rechtsträger sein, der in eigenem Namen klagt und verklagt wird?
  2. Warum sollte ein Anteil an einem Trust bei einem steueraufschiebenden Tausch als Grundbesitz gelten?
  3. Worauf verzichtet ein Anleger, wenn dem Trustee die Hände gebunden sind?

Erkunden

  1. Das Statutory-Trust-Recht von Delaware geht auf das Jahr 1988 zurück, als der Delaware Business Trust Act erlassen wurde; er wurde 2002 in Delaware Statutory Trust Act umbenannt und ist in 12 Del. C. ch. 38 kodifiziert. Ein Statutory Trust wird aufgrund einer Gründungsurkunde (governing instrument) und durch Einreichung einer Trust-Bescheinigung (certificate of trust) beim Delaware Secretary of State gegründet (§3810). Sofern seine Bescheinigung und Gründungsurkunde nichts anderes bestimmen, ist er ein eigenständiger Rechtsträger (§3801) und kann in eigenem Namen klagen und verklagt werden.
  2. Sofern die Gründungsurkunde nichts anderes bestimmt, genießen die wirtschaftlich Berechtigten dieselbe Begrenzung der persönlichen Haftung wie Aktionäre gewinnorientierter Kapitalgesellschaften in Delaware (§3803(a)), und Trustees, die in dieser Eigenschaft handeln, haften Dritten gegenüber in der Regel nicht persönlich für die Verbindlichkeiten des Trusts (§3803(b)). Das Gesetz lässt der Gründungsurkunde große Freiheit, weshalb sich die Form für sehr unterschiedliche Zwecke eignet: Investmentfonds (Lektion 7.2.2), Emittenten von Verbriefungen (Lektion 6.2.6) und Immobilienbeteiligungen, die an private Anleger verkauft werden.
  3. Für Immobilienanleger ist Rev. Rul. 2004-86 der maßgebliche Text. Der IRS entschied, dass der dort beschriebene Delaware Statutory Trust ein „Investment Trust“ nach Treas. Reg. §301.7701-4(c) war, der als Trust und nicht als Unternehmen eingestuft wird, weil er eine einzige Klasse von Anteilen hatte und der Trustee keine Befugnis hatte, die Anlage zu verändern. Nach den Grantor-Trust-Regeln wurde jeder Anleger so behandelt, als halte er einen ungeteilten Bruchteil am Grundstück. Daher konnte der Tausch von Grundbesitz gegen einen Anteil an diesem Trust als Tausch gleichartiger Vermögenswerte (like-kind exchange) nach IRC §1031 gelten, sofern die übrigen Voraussetzungen des §1031 erfüllt waren.
  4. Autoren aus der Branche nennen die Grenzen der Entscheidung die „sieben Todsünden“ (seven deadly sins); die Bezeichnung ist informell und erscheint in der Entscheidung nicht. Nach dem Sachverhalt der Entscheidung durfte der Trustee keine weiteren Einlagen in Geld oder Sachwerten annehmen; den Kredit nicht neu verhandeln oder zusätzliche Kredite aufnehmen; das Grundstück nicht tauschen oder Erlöse in andere Vermögenswerte reinvestieren; den Mietvertrag nicht neu verhandeln oder neue Mieter aufnehmen, außer bei Konkurs oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters; keine über geringfügige Änderungen hinausgehenden, nicht tragenden baulichen Änderungen vornehmen, die nicht gesetzlich vorgeschrieben sind; und Barmittel nur in kurzfristigen Staatsanleihen und Bankeinlagen halten, die vor der nächsten Ausschüttung fällig werden. Barmittel abzüglich angemessener Rücklagen mussten vierteljährlich ausgeschüttet werden. Der IRS erklärte, dass weitergehende Befugnisse den Trust zu einem Unternehmen, meist einer Personengesellschaft, machen würden und der Tausch dann nicht begünstigt wäre.
  5. Diese Grenzen ermöglichen das steuerliche Ergebnis, und sie prägen zugleich die Anlage. Da der Trustee weder refinanzieren noch neu vermieten noch neues Kapital aufnehmen kann, kann ein Grundstück in Schwierigkeiten schwer zu retten sein; manche Trustverträge erlauben für diesen Fall die Umwandlung in eine LLC, die ihrerseits steuerliche Folgen haben kann. Die Anteile werden in der Regel nicht an einer Börse gehandelt und können schwer zu verkaufen sein, bevor das Grundstück selbst verkauft wird. Angebote sind mit Gebühren und Kosten des Sponsors verbunden, die je nach Angebot variieren und in den Angebotsunterlagen nachzulesen sind; diese Lektion nennt keine typische Zahl.
  6. Das Recht von Delaware und die Bundessteuer sind getrennte Fragen: Ein Trust kann ein wirksamer Delaware Statutory Trust und dennoch steuerlich eine Personengesellschaft sein, wenn sein Trustee zu viele Befugnisse hat. Seit 2018, nach dem Steuergesetz von 2017, gilt §1031 nur noch für den Tausch von Grundbesitz, sodass die Entscheidung vor allem für Immobilien von Bedeutung ist. Diese Lektion erklärt das Recht; sie legt nicht nahe, einen Delaware Statutory Trust oder ein bestimmtes Angebot zu nutzen, und wer einen Tausch erwägt, sollte die konkreten Unterlagen von einem qualifizierten Berater prüfen lassen.

Kernfakten

  • Der Delaware Statutory Trust Act wurde 1988 als Delaware Business Trust Act erlassen und 2002 umbenannt; er ist in 12 Del. C. ch. 38 kodifiziert.
  • Ein Delaware Statutory Trust wird durch eine Gründungsurkunde und eine beim Bundesstaat eingereichte Trust-Bescheinigung gegründet und ist ein eigenständiger Rechtsträger, sofern seine Dokumente nichts anderes bestimmen.
  • Wirtschaftlich Berechtigte eines Delaware Statutory Trust genießen dieselbe Begrenzung der persönlichen Haftung wie Aktionäre gewinnorientierter Kapitalgesellschaften in Delaware, sofern die Gründungsurkunde nichts anderes bestimmt.
  • Rev. Rul. 2004-86 entschied, dass ein Delaware Statutory Trust mit einer einzigen Klasse von Anteilen und ohne Befugnis, die Anlage zu verändern, ein als Trust eingestufter Investment Trust ist.
  • Nach dieser Entscheidung werden Anleger so behandelt, als hielten sie ungeteilte Anteile am Grundstück, sodass der Tausch von Grundbesitz gegen einen Trust-Anteil nach IRC §1031 begünstigt sein kann.
  • Die „sieben Todsünden“ sind eine informelle Bezeichnung für die Grenzen, die die Entscheidung dem Trustee setzt, etwa keine neuen Einlagen, keine Refinanzierung, keine neuen Mietverträge und keine Reinvestition.

Übung neun, sechs, drei, eins

9SammelnNennen Sie bis zu 9 Merkmale eines Delaware Statutory Trust, die in dieser Lektion, im Gesetz oder in einer Angebotszusammenfassung, die Sie gerade lesen, beschrieben werden (manche Listen sind kürzer), etwa wie er gegründet wird, wer ihn verwaltet, was der Trustee nicht tun darf und wie Anleger aussteigen können.
6GruppierenOrdnen Sie sie in 6 Kategorien ein: Gründung, Haftung, Befugnisse des Trustees, steuerliche Einstufung, Ausstieg der Anleger und Kosten sowie Fakten, bei denen Sie unsicher sind.
3VerdichtenReduzieren Sie die 6 Kategorien auf 3 Gruppen: Merkmale, die das Recht von Delaware verlangt, Merkmale, die für das steuerliche Ergebnis nach Rev. Rul. 2004-86 nötig sind, und Merkmale, die der Sponsor wählt.
1KristallisierenSchreiben Sie 1 Satz, der in eigenen Worten erklärt, warum eine Beschränkung der Befugnisse eines Trustees ändern kann, wie der IRS einen Trust einstuft.

Faktcheck

Datumsangaben, Zahlen und Behauptungen wurden mit den unten aufgeführten veröffentlichten Quellen abgeglichen.

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