信托法/等级 VII · 财产与企业/7.2 企业/课程 3
特拉华州法定信托
特拉华州法定信托作为独立实体如何运作、其用途，以及《2004-86号税务裁定》对第1031条交换交易设置了哪些限制。
本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。
精简路径
法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。
- 最简单的途径可能是出售并缴纳税款，或持有至死亡以依据《国内税收法典》第1014条获得成本基础上调；对于希望被动持有房地产且能够长期持有的业主而言，定向证券化信托（DST）置换是合适的选择。
- 为递延收益，须在转让原财产后45天内确定用于置换的DST权益，并在180天内完成置换交易（《国内税收法典》第1031条(a)(3)款），且不得自行收取出售所得现金。
- 该DST必须严格符合《税务裁定》2004-86号的规定：不得注入新资本、不得进行再融资、不得签订新租约，也不得进行再投资；若受托人获得上述任何权力，该实体将被视为合伙企业，从而导致置换交易失效。
- 发起人的费用各不相同，并在发行文件中予以披露；请将其与直接购买置换房产的费用进行比较，并应预期在底层房地产本身出售之前，这些权益将难以转售。
- 自2018年起，《国内税收法典》第1031条仅涵盖不动产，且收益是递延而非豁免：该收益将结转至DST权益的成本基础中，并仍须在置换交易发生的年度进行申报。
材料《特拉华州法定信托法》，12 Del. C. ch. 38（第3801条及后续条款），详见 delcode.delaware.govirs.gov上的《2004-86号税务裁定》，尤其是其中列明的受托人不得从事的行为。第7.2.1课讲解了商业信托在联邦税法中的分类方式，第7.1.5课则介绍了通过信托持有出租房产的相关内容。
好奇
- 信托如何能作为以自身名义起诉和被起诉的法律实体？
- 为何对信托的权益会在递延纳税的资产交换中被视为房地产？
- 当受托人无权行事时，投资者会放弃什么？
探索
- 特拉华州的法定信托法可追溯至1988年，当时《特拉华州商业信托法》得以颁布；2002年该法律更名为《特拉华州法定信托法》，并载于《特拉华州法典》第12编第38章。法定信托是根据相关契约文件，并通过向特拉华州州务卿提交信托证书而设立的（§3810）。除非其证书及契约文件另有规定，否则该信托属于独立的法人实体（§3801），可以以其自身名义提起诉讼或应诉。
- 除非相关法规另有规定，实益所有人所承担的个人责任限额与特拉华州营利性公司的股东相同（§3803(a)）；而以受托人身份行事的个人通常无需为信托的义务对外承担个人责任（§3803(b)）。该法案赋予相关法规很大的灵活性，正因如此，这种结构适用于多种不同的用途：共同基金（第7.2.2课）、证券化发行机构（第6.2.6课），以及出售给个人投资者的房地产权益。
- 对于房地产投资者而言，关键法规是《2004-86号税务裁定》。美国国税局裁定，该裁定中所描述的特拉华州法定信托属于《财政部规章》第301.7701-4(c)条规定的“投资信托”；由于此类信托仅存在一种类型的权益份额，且受托人无权变更投资内容，因此应被视作信托而非商业实体。根据设立人信托规则（grantor trust rules），每位投资者都被视为拥有该财产中不可分割的份额权益。因此，在满足《国内税收法》第1031条的其他要求的前提下，用实物房地产换取该信托中的权益可被视为同类资产交换。
- 行业评论人士将该裁定中的限制称为“七宗罪”；这一称呼并非正式用语，也不会出现在裁定文中。根据裁定规定的事实情况，受托人不得再接受任何金钱或财产出资；不得重新协商贷款条款或再次借款；不得处置相关资产或将所得资金用于其他投资；除非租户破产或无力偿债，否则不得重新协商租赁协议或招揽新租户；除法律要求的改动外，不得进行非结构性的重大改动；除短期政府债券以及在下一次分配前到期的银行存款外，也不得持有其他现金。扣除合理储备金后的现金必须每季度进行分配。美国国税局表示，如果赋予受托人更广泛的权力，那么该信托就会变成一个商业实体——通常是合伙企业——而此类交换则不符合相关规定。
- 这些限制使得特定的税务结果成为可能，同时也塑造了投资的结构。由于受托人无法进行再融资、重新出租或筹集新资金，出现问题的资产往往难以挽救；有些信托协议允许在这种情况下将其转换为有限责任公司（LLC），但这又会带来新的税务后果。这类权益通常不在交易所交易，在资产本身被出售之前也很难卖掉。发行过程会产生各种发起人费用和成本，具体金额因发行情况而异，需查阅相关发行文件才能知晓；本课程并未给出典型数值。
- 特拉华州法律与联邦税法是两个独立的问题：如果信托的受托人拥有过大的权力，那么该信托虽然属于合法的特拉华州法定信托，但在税务上仍可能被视为合伙企业。自2018年起（在2017年税法修订之后），第1031条仅适用于不动产的交换，因此这一裁定主要影响的是房地产领域。本内容旨在解释相关法律规定，并不建议使用特拉华州法定信托或任何发行产品；任何考虑进行此类交易的人均应请合格的专业顾问审核具体文件。
关键事实
- 《特拉华州法定信托法》最初于1988年以《特拉华州商业信托法》之名颁布，2002年更名，其法规编号为12 Del. C. ch. 38。
- 特拉华州的法定信托是通过向该州提交相关管理文件及信托证书而设立的；除非其文件另有规定，否则它属于独立的法人实体。
- 特拉华州法定信托的实益所有人，其个人责任限额与特拉华州营利性公司的股东相同，除非相关治理文件另有规定。
- 《2004-86号税务裁定》认为，那些仅有一类权益份额且受托人无权变更投资方式的特拉华州法定信托，属于被归类为“信托”的投资信托。
- 根据该规定，投资者被视为拥有该财产的不可分割权益，因此用实物财产换取信托权益符合《国内税收法》第1031条的要求。
- “七宗罪”是对相关限制规定的非正式称呼，这些限制包括禁止新增出资、禁止再融资、禁止签订新租赁协议以及禁止重新投资。
练习 九、六、三、一
9收集列出本课中、相关法案或您所阅读的发行摘要中所描述的特拉华州法定信托的最多9项特点（有些列表会较短），例如其设立方式、由谁来管理、受托人不得从事的行为以及投资者如何退出。
6归类将它们分为6类：设立、责任、受托人的权力、税收分类、投资者退出与成本，以及您不确定的事实。
3提炼将这6个类别简化为3组：特拉华州法律要求的要素、为符合《2004-86号税务裁定》的税务结果而需要的要素，以及发起人自行选择的要素。
1凝结用1句话解释（用自己的话），为什么限制受托人的权力会改变美国国税局对该信托的分类认定。
事实核查
日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。