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信托法/等级 VII · 财产与企业/7.2 企业/课程 4

房地产投资信托基金（REIT）

根据美国税法，什么条件才能使一家公司成为房地产投资信托基金？REIT的股息该如何征税？监管机构对非交易型REIT有何规定？

本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。

精简路径

法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。

  1. 成本最低的路径：选择可在任意交易日出售的上市REIT或REIT指数基金；SEC警告称，非交易型REIT的前端费用可能高达15%，且股份可能被锁定数年。
  2. 在可能的情况下，将REIT股份持有于IRA或Roth IRA中，因为大多数REIT股息按普通收入征税；2026年IRA缴款上限为7,500美元，年满50岁及以上者上限为8,600美元。
  3. 在应税账户中，《国内税收法典》(IRC) §199A允许个人扣除合格REIT股息的20%，该条款现已永久化，但在除息日前后持有股份不超过45天的不适用（《财政部条例》§1.199A-3(c)(2)(ii)）。
  4. 被REIT指定为资本利得派息的股息按长期资本利得税率征税；该REIT将在Form 1099-DIV上分别列报各类派息，且所有此类派息均应计入您的纳税申报表。

材料cornell.edu 网站上法律板块的 IRC 第856条和第857条，即REITs的资格认定与分配规则。美国证券交易委员会投资者公告：非交易型房地产投资信托基金（2015年），网址：investor.gov如果您持有房地产投资信托基金的文件，可获取其1099-DIV表格，以了解该基金的股息申报情况。

好奇

  1. 为什么房地产投资信托基金几乎不用缴纳企业所得税？
  2. REIT要持有什么资产、赚取何种收入才能维持其资格？
  3. 为何监管机构会提醒投资者警惕那些股票不在交易所交易的房地产投资信托基金？

探索

  1. 美国在1960年的《房地产投资信托法》中设立了房地产投资信托制度，旨在让普通投资者能够像持有共同基金中的证券一样，拥有那些能产生稳定收益的大型房地产项目的股份。相关规则见于《国内税收法典》第856条至第860条。尽管名为“信托”，但房地产投资信托并不一定非得是信托形式：它也可以是公司、信托机构或协会，这些实体原本应作为国内公司纳税；它们由董事或受托人管理，其股份或凭证则由至少100人持有。这类实体只需在纳税申报表——通常是1120-REIT表格上作出相应选择，即可成为房地产投资信托。
  2. 房地产投资信托基金必须通过资产与收入标准测试。每个季度末，其总资产的至少75%必须是房地产资产、现金及现金等价物以及政府债券。其总收入的至少75%必须来自房地产相关来源，如物业租金和抵押贷款利息；而这一比例在计入股息和利息等其他被动收入后则需达到至少95%。此外，该基金不能由少数人持有：在年度的后半段，任何五名或更少数的个人所持有的基金份额价值合计不得超过该基金总价值的一半。
  3. 核心原则是收益分配。根据《IRC》第857条规定，房地产投资信托基金必须将其REIT应纳税所得额的至少90%分配出去，该所得额在计算时不扣除已支付的股息，并且不包括净资本利得。房地产投资信托基金会扣除其支付的股息，因此这些股息需向股东征税而非向信托基金本身征税；而信托基金保留的收入，包括留存下来的资本利得，则需在信托基金层面纳税。由于需要分配如此多的收益，房地产投资信托基金通常通过发行新股或借贷来筹集资金以支持发展。
  4. 对于股东而言，大多数房地产投资信托基金的股息属于普通股息，需按普通收入税率征税，而非适用较低的合格股息税率。那些被该基金指定为资本利得股息的，则需按长期资本利得税率征税。根据《国内税收法》第199A条，个人通常可以扣除“合格REIT股息”的20%，也就是那些既不属于资本利得股息也不属于合格股息收入的REIT股息。这一扣税优惠原本应在2025年后到期；但《一项重大改革法案》（P.L. 119-21，2025年7月通过）使第199A条的规定永久有效。房地产投资信托基金会在1099-DIV表格中列明各类股息的详情。
  5. 公开交易的房地产投资信托基金分为两种。上市型房地产投资信托基金需在证券交易委员会注册并挂牌交易，因此其股份通常可以在任何交易日出售，不过价格可能会出现波动。非上市型房地产投资信托基金同样需要向证券交易委员会注册并提交报告，但不会挂牌交易。证券交易委员会2015年的投资者公告指出，这类基金流动性较差：投资者可能不得不等待该基金上市或出售资产，而这可能需要10年以上的时间；此外，股份赎回计划通常也较为有限，可能会在未经通知的情况下被终止，且赎回金额也可能低于投资者的投入额。
  6. 美国证券交易委员会发布的公告也指出，非上市REITs通常会收取较高的前期费用，这一比例可能高达发行价格的15%；其分配的资金可能来自发行所得或借款，而非实际收益，这会降低股票价值；此外，这类股票的估值也很困难；同时，外部管理者可能存在利益冲突。金融行业监管局则指出，非上市REITs可能每年只对资产进行一次评估，并警告称REITs领域的欺诈行为确实存在。本内容仅解释REITs的运作方式，并不推荐任何具体的REITs或其他投资产品。

关键事实

  • 美国在1960年的《房地产投资信托法》中设立了REITs；相关主要规定见于《国内税收法典》第856条至第860条。
  • 房地产投资信托基金的资产中，至少75%必须是房地产资产、现金及政府债券；其总收入中也有至少75%必须来自房地产相关业务。
  • 美国房地产投资信托基金必须将其应纳税收入中的至少90%进行分配，但净资本收益除外。
  • 根据《国内税收法》第199A条，个人通常可扣除合格REIT股息的20%，而这项规定已于2025年7月通过P.L. 119-21号法案被永久确立。
  • 大多数房地产投资信托基金的股息需按普通收入征税，无法享受较低的合格股息税率。
  • 美国证券交易委员会警告称，非交易型房地产投资信托基金流动性较差，可能会收取高额的初始费用，并可能用发行所得资金或借贷资金来支付分红。

练习 九、六、三、一

9收集列出您正在阅读的本课中介绍的REIT、SEC或FINRA指南，或是该REIT年度报告中的最多9个事实（有些列表的内容会较少），例如其持有资产、收入来源、分配金额、股票交易方式以及相关收费情况。
6归类将它们分为6类：拥有的资产、收入来源、分配情况、股息的税务性质、流动性与费用，以及不确定的信息。
3提炼将这6个类别归纳为3组：税法对所有房地产投资信托基金规定的要求、可交易与不可交易房地产投资信托基金之间的差异，以及在使用相关信息之前需要考虑的问题。
1凝结用你自己的话写一句，说明90%分配规则是如何让房地产投资信托基金免除大部分企业层面的税款的。

事实核查

日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。

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