MSTR Cat

Hukum Amanah/Tahap VII · Harta dan perniagaan/7.2 Perniagaan/Pelajaran 4

Amanah pelaburan hartanah (REIT)

Apa yang menjadikan sesebuah syarikat amanah pelaburan hartanah di bawah undang-undang cukai AS, bagaimana dividen REIT dicukai, dan apa kata pengawal selia tentang REIT yang tidak didagangkan.

Pendidikan, bukan nasihat undang-undang. Hukum amanah berbeza dari negara ke negara dan negeri ke negeri, dan struktur yang betul bergantung kepada situasi anda. Apa sahaja yang anda tandatangani hendaklah dilakar atau semak semula oleh peguam berkelayakan di tempat anda tinggal.

Laluan paling ringan

Laluan paling murah, paling rendah cukai, paling mudah dan paling peribadi yang dibenarkan undang-undang, bermula dengan yang terbaik. Setiap langkah menyatakan peraturan yang menjadi asasnya dan syarat yang mengekalkannya sah.

  1. Laluan berkos terendah: REIT tersenarai atau dana indeks REIT yang boleh dijual pada mana-mana hari dagangan; SEC memberi amaran bahawa yuran awal bagi REIT tidak diperdagangkan boleh mencecah 15% dan sahamnya mungkin dikunci selama bertahun-tahun.
  2. Simpan saham REIT dalam IRA atau Roth IRA jika mungkin, kerana kebanyakan dividen REIT dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa; sumbangan IRA bagi tahun 2026 dihadkan pada $7,500, atau $8,600 bagi mereka yang berumur 50 tahun ke atas.
  3. Dalam akaun boleh kena cukai, IRC §199A membolehkan individu mendedahkan 20% daripada dividen REIT berkelayakan, yang kini kekal, tetapi tidak terpakai untuk saham yang dipegang selama 45 hari atau kurang sekitar tarikh ex-dividen (Treas. Reg. §1.199A-3(c)(2)(ii)).
  4. Dividen yang ditetapkan oleh REIT sebagai dividen keuntungan modal dikenakan pada kadar keuntungan modal jangka panjang; REIT melaporkan setiap jenis dalam Borang 1099-DIV, dan semuanya mesti dimasukkan dalam penyata anda.

BahanIRC §§856 dan 857 di law.cornell.edu, peraturan utama kelayakan dan agihan REITInvestor Bulletin: Non-traded REITs (2015) SEC di investor.govForm 1099-DIV daripada REIT, jika anda memilikinya, untuk melihat cara dividennya dilaporkan

Ingin tahu

  1. Mengapakah REIT membayar sedikit atau langsung tiada cukai pendapatan perbadanan?
  2. Apakah yang perlu dimiliki dan diperoleh oleh REIT untuk mengekalkan statusnya?
  3. Mengapa pihak pengawal selia memberi amaran kepada pelabur tentang REIT yang sahamnya tidak diniagakan di bursa?

Teroka

  1. AS mewujudkan amanah pelaburan hartanah (REIT) melalui Real Estate Investment Trust Act 1960, untuk membolehkan pelabur biasa memiliki saham dalam hartanah besar yang menjana pendapatan, sama seperti dana bersama membolehkan mereka memiliki sekuriti. Peraturannya terdapat dalam IRC §§856–860. Walaupun namanya begitu, REIT tidak semestinya amanah: ia boleh merupakan perbadanan, amanah atau persatuan yang sebaliknya akan dicukai sebagai perbadanan domestik, diuruskan oleh pengarah atau pemegang amanah, dengan saham atau sijil yang boleh dipindah milik yang dipegang oleh sekurang-kurangnya 100 orang. Ia menjadi REIT dengan membuat pilihan dalam penyata cukainya, secara amnya Form 1120-REIT.
  2. REIT mesti lulus ujian aset dan pendapatan. Pada akhir setiap suku tahun, sekurang-kurangnya 75% daripada nilai jumlah asetnya mesti terdiri daripada aset hartanah, tunai dan item tunai, dan sekuriti kerajaan. Sekurang-kurangnya 75% daripada pendapatan kasarnya mesti datang daripada sumber hartanah seperti sewa daripada hartanah dan faedah gadai janji, dan sekurang-kurangnya 95% mesti datang daripada sumber tersebut ditambah pendapatan pasif lain seperti dividen dan faedah. Ia juga tidak boleh dipegang secara tertutup: lima orang individu atau kurang tidak boleh memiliki lebih daripada separuh nilainya dalam separuh terakhir tahun itu.
  3. Peraturan teras ialah agihan. Di bawah IRC §857, REIT mesti mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bercukai REITnya, yang dikira tanpa potongan bagi dividen yang dibayar dan tidak termasuk keuntungan modal bersih. REIT menolak dividen yang dibayarnya, jadi pendapatan yang diagihkan dicukai ke atas pemegang saham dan bukan ke atas REIT. Pendapatan yang disimpannya, termasuk keuntungan modal tertahan, dicukai di peringkat REIT. Oleh sebab begitu banyak yang diagihkan, REIT sering membiayai pertumbuhan dengan menerbitkan saham baharu atau meminjam.
  4. Bagi pemegang saham, kebanyakan dividen REIT ialah dividen biasa yang dicukai pada kadar pendapatan biasa dan bukan pada kadar lebih rendah bagi dividen layak (qualified dividends). Dividen yang ditetapkan oleh REIT sebagai dividen keuntungan modal dicukai sebagai keuntungan modal jangka panjang. Di bawah IRC §199A, individu secara amnya boleh menolak 20% daripada “dividen REIT layak” (qualified REIT dividends), iaitu dividen REIT yang bukan dividen keuntungan modal dan bukan pendapatan dividen layak. Potongan itu sepatutnya tamat selepas 2025; One Big Beautiful Bill Act (P.L. 119-21, Julai 2025) menjadikan §199A kekal. REIT melaporkan setiap jenis dividen dalam Form 1099-DIV.
  5. REIT awam terdapat dalam dua jenis. REIT yang didagangkan secara awam berdaftar dengan SEC dan disenaraikan di bursa, jadi saham biasanya boleh dijual pada mana-mana hari dagangan, walaupun harganya boleh turun naik. REIT yang tidak didagangkan juga berdaftar dan memfailkan laporan dengan SEC tetapi tidak disenaraikan. Buletin pelabur SEC 2015 memberi amaran bahawa REIT ini tidak cair: pelabur mungkin perlu menunggu sehingga REIT itu disenaraikan atau menjual asetnya, yang mungkin lebih daripada 10 tahun lagi, dan program penebusan saham lazimnya terhad, boleh dihentikan tanpa notis dan mungkin membayar kurang daripada yang dilaburkan oleh pelabur.
  6. Buletin SEC yang sama memberi amaran bahawa REIT yang tidak didagangkan lazimnya mengenakan fi pendahuluan yang tinggi, yang menurutnya boleh mencecah 15% daripada harga tawaran; bahawa agihan mungkin dibayar daripada hasil tawaran atau pinjaman dan bukan daripada perolehan, yang mengurangkan nilai saham; bahawa nilai saham sukar dinilai; dan bahawa pengurus luar mungkin mempunyai konflik kepentingan. FINRA menyatakan bahawa REIT yang tidak didagangkan mungkin menilai aset mereka hanya kira-kira sekali setahun dan memberi amaran bahawa fraud REIT memang berlaku. Pelajaran ini menerangkan cara REIT berfungsi; ia tidak mengesyorkan mana-mana REIT atau pelaburan lain.

Fakta utama

  • AS mewujudkan REIT melalui Real Estate Investment Trust Act 1960; peraturan utamanya terdapat dalam IRC §§856–860.
  • Sekurang-kurangnya 75% daripada aset REIT mesti terdiri daripada aset hartanah, tunai dan sekuriti kerajaan, dan sekurang-kurangnya 75% daripada pendapatan kasarnya mesti datang daripada sumber hartanah.
  • REIT AS mesti mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bercukai REITnya, tidak termasuk keuntungan modal bersih.
  • Individu secara amnya boleh menolak 20% daripada dividen REIT layak di bawah IRC §199A, yang dijadikan kekal oleh P.L. 119-21 pada Julai 2025.
  • Kebanyakan dividen REIT dicukai sebagai pendapatan biasa, bukan pada kadar dividen layak yang lebih rendah.
  • SEC memberi amaran bahawa REIT yang tidak didagangkan tidak cair, mungkin mengenakan fi pendahuluan yang tinggi dan mungkin membayar agihan daripada hasil tawaran atau pinjaman.

Latihan sembilan, enam, tiga, satu

9KumpulSenaraikan sehingga 9 fakta tentang REIT yang diterangkan dalam pelajaran ini, panduan SEC atau FINRA, atau laporan tahunan REIT yang sedang anda baca (sesetengah senarai lebih pendek), seperti apa yang dimilikinya, dari mana pendapatannya datang, berapa banyak yang diagihkannya, bagaimana sahamnya didagangkan dan apa caj yang dikenakannya.
6KelompokkanSusun fakta tersebut ke dalam 6 kategori: apa yang dimilikinya, dari mana pendapatannya datang, agihan, sifat cukai dividen, kecairan dan fi, dan fakta yang anda tidak pasti.
3SaringKurangkan 6 kategori tersebut kepada 3 kumpulan: peraturan yang dikenakan oleh undang-undang cukai ke atas setiap REIT, ciri yang berbeza antara REIT yang didagangkan dan tidak didagangkan, dan soalan yang akan anda tanya sebelum bergantung pada maklumat itu.
1KristalkanTulis 1 ayat yang menerangkan, dengan kata-kata anda sendiri, bagaimana peraturan agihan 90% membolehkan REIT mengelakkan kebanyakan cukai di peringkat perbadanan.

Semakan fakta

Tarikh, angka dan dakwaan telah disemak berbanding dengan sumber yang diterbitkan yang disenaraikan di bawah.

Buka dalam akademi interaktif →

EN PT ES ZH JA KO RU DE FR