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Derecho de fideicomisos/Nivel VII · Propiedad y empresa/7.2 Empresa/Lección 4

Fondos de inversión inmobiliaria (REIT)

Qué hace que una empresa sea un fideicomiso de inversión inmobiliaria según la legislación fiscal estadounidense, cómo se gravan los dividendos de los REIT y qué dicen las autoridades reguladoras sobre los REIT no negociables.

Esto es educación, no asesoramiento legal. El derecho de fideicomisos varía de país a país y de estado a estado, y la estructura adecuada depende de tu situación. Todo lo que firmes debe ser redactado o revisado por un abogado cualificado en el lugar donde resides.

La vía ligera

La ruta más barata, con menos impuestos, más sencilla y más privada que permite la ley, de mejor a peor. Cada paso indica la norma en que se apoya y la condición que la mantiene dentro de la ley.

  1. Vía de menor coste: un REIT cotizado o un fondo indexado de REITs que puede venderse en cualquier día hábil; la SEC advierte de que las comisiones iniciales de los REITs no cotizados pueden alcanzar el 15 % y que las participaciones pueden quedar inmovilizadas durante años.
  2. Conservar las participaciones del REIT en un IRA o un Roth IRA siempre que sea posible, ya que la mayoría de los dividendos de los REITs tributan como ingresos ordinarios; las aportaciones al IRA para 2026 están limitadas a 7.500 USD, o a 8.600 USD a partir de los 50 años.
  3. En una cuenta sujeta a impuestos, el §199A del IRC permite a las personas físicas deducir el 20 % de los dividendos cualificados de REITs, norma ahora permanente, pero no en participaciones mantenidas durante 45 días o menos alrededor de la fecha ex dividendo (Treas. Reg. §1.199A-3(c)(2)(ii)).
  4. Los dividendos que el REIT designa como dividendos por ganancias de capital tributan a las tasas aplicables a las ganancias de capital a largo plazo; el REIT informa cada tipo en el Formulario 1099-DIV, y todos ellos deben figurar en su declaración.

MaterialesLos artículos 856 y 857 del IRC en law.cornell.edu, las principales normas de calificación y distribución para los REIT.El Boletín para Inversores de la SEC: REITs no negociados (2015) en investor.govUn formulario 1099-DIV de un REIT, si lo tiene, para ver cómo se declaran sus dividendos.

Curiosidad

  1. ¿Por qué un REIT paga poco o ningún impuesto sobre la renta de sociedades?
  2. ¿Qué debe poseer y generar un REIT para mantener su estatus?
  3. ¿Por qué los reguladores advierten a los inversores sobre los REIT cuyas acciones no se negocian en una bolsa?

Explorar

  1. Estados Unidos creó el fideicomiso de inversión inmobiliaria mediante la Ley de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria de 1960, con el fin de permitir que los inversionistas comunes poseyeran acciones de grandes propiedades inmobiliarias que generaban ingresos, de manera similar a como un fondo mutuo les permite poseer valores. Las normas correspondientes se encuentran en los artículos 856–860 del IRC. A pesar del nombre, un REIT no necesariamente tiene que ser un fideicomiso: puede tratarse de una corporación, fideicomiso o asociación que, de lo contrario, estaría sujeta a impuestos como corporación nacional, gestionada por directores o fiduciarios, con acciones o certificados transferibles en poder de al menos 100 personas. Se convierte en REIT al elegirlo en su declaración fiscal, generalmente el Formulario 1120-REIT.
  2. Un REIT debe cumplir con pruebas relacionadas con sus activos e ingresos. Al final de cada trimestre, al menos el 75% del valor de sus activos totales debe estar compuesto por bienes inmuebles, efectivo y valores gubernamentales. Al menos el 75% de sus ingresos brutos deben provenir de fuentes inmobiliarias, como los alquileres de propiedades inmuebles e intereses de hipotecas; además, al menos el 95% de dichos ingresos debe provenir de esas fuentes junto con otros ingresos pasivos, como dividendos e intereses. Tampoco puede ser de propiedad de pocas personas: cinco o menos individuos no pueden poseer más de la mitad de su valor durante la segunda mitad del año.
  3. La regla central es la distribución. Según el artículo 857 del IRC, un REIT debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles, calculados sin deducir los dividendos pagados y excluyendo las ganancias netas de capital. El REIT deduce los dividendos que paga, por lo que los ingresos distribuidos se gravan a los accionistas y no al REIT. Los ingresos que retiene, incluidas las ganancias de capital retenidas, se gravan a nivel del REIT. Dado que se distribuye una gran cantidad de fondos, los REIT suelen financiar su crecimiento emitiendo nuevas acciones o tomando préstamos.
  4. Para los accionistas, la mayoría de los dividendos de los REIT son dividendos ordinarios que se gravan con las tasas aplicables a los ingresos ordinarios y no con las tasas más bajas correspondientes a los dividendos calificados. Los dividendos que los REIT clasifican como dividendos por ganancia de capital se gravan como ganancias de capital a largo plazo. Según el artículo 199A del IRC, las personas físicas pueden deducir generalmente el 20% de los “dividendos calificados de REIT”, es decir, aquellos dividendos de REIT que no son ni dividendos por ganancia de capital ni ingresos por dividendos calificados. Esa deducción iba a vencer después de 2025; la Ley One Big Beautiful Bill Act (P.L. 119-21, julio de 2025) hizo permanente el artículo 199A. Los REIT informan sobre cada tipo de dividendo en el Formulario 1099-DIV.
  5. Los REITs públicos existen en dos tipos. Los REITs que se negocian en bolsa están registrados ante la SEC y cotizan en una bolsa, por lo que sus acciones suelen poder venderse en cualquier día de negociación, aunque su precio puede fluctuar. Los REITs no negociables también están registrados y presentan informes a la SEC, pero no cotizan en bolsa. El boletín para inversores de la SEC de 2015 advierte que son ilíquidos: los inversores pueden tener que esperar hasta que el REIT se liste o venda sus activos, lo cual podría ocurrir en más de 10 años; además, los programas de canje de acciones suelen ser limitados, podrían suspenderse sin previo aviso y es posible que se pague menos de lo invertido por el inversor.
  6. El mismo boletín de la SEC advierte que los REIT no negociables suelen cobrar altas comisiones iniciales, que según indica podrían llegar al 15% del precio de oferta; que las distribuciones pueden pagarse con los ingresos de la oferta o mediante préstamos en lugar de con las ganancias, lo cual reduce el valor de las acciones; que es difícil evaluar el valor de las acciones; y que los administradores externos pueden tener conflictos de interés. FINRA señala que los REIT no negociables pueden valorar sus activos solo aproximadamente una vez al año y advierte que el fraude en los REIT es real. Esta lección explica cómo funcionan los REIT; no recomienda ningún REIT u otra inversión.

Datos clave

  • Estados Unidos creó los REIT en la Ley de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria de 1960; las normas principales se encuentran en los artículos 856–860 del IRC.
  • Al menos el 75 % de los activos de un REIT debe estar compuesto por activos inmobiliarios, efectivo y valores gubernamentales, y al menos el 75 % de sus ingresos brutos debe provenir de fuentes inmobiliarias.
  • Un REIT estadounidense debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles como REIT, excluyendo las ganancias patrimoniales netas.
  • En general, las personas pueden deducir el 20% de los dividendos de REIT calificados según la sección 199A del IRC, lo cual la ley P.L. 119-21 hizo permanente en julio de 2025.
  • La mayoría de los dividendos de REIT se gravan como ingresos ordinarios, y no con las tasas más bajas aplicables a los dividendos calificados.
  • La SEC advierte que los REITs no negociables son ilíquidos, pueden cobrar altas comisiones iniciales y pueden pagar distribuciones con los fondos recaudados o mediante préstamos.

Ejercicio nueve, seis, tres, uno

9ReunirEnumere hasta 9 hechos sobre un REIT descrito en esta lección, una guía de la SEC o FINRA, o el informe anual de un REIT que esté leyendo (algunas listas son más cortas), como qué posee, de dónde proviene su ingreso, cuánto distribuye, cómo se negocian sus acciones y qué cobra.
6AgruparClásifíquelos en 6 categorías: qué posee, de dónde provienen sus ingresos, distribuciones, carácter fiscal de los dividendos, liquidez y comisiones, y datos sobre los que no está seguro.
3DestilarReduzca las 6 categorías a 3 grupos: las normas que la ley fiscal impone a todos los REIT, las características que difieren entre los REIT negociables y los no negociables, y las preguntas que debería hacer antes de confiar en la información.
1CristalizarEscribe una oración explicando, con tus propias palabras, cómo la regla de distribución del 90 % permite a un REIT evitar la mayor parte de los impuestos a nivel corporativo.

Verificación de hechos

Fechas, cifras y afirmaciones verificadas con las fuentes publicadas que se enumeran a continuación.

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